Выбор совета многоквартирного дома пошаговая инструкция: Пошаговая инструкция по выбору совета дома

Содержание

Создание совета многоквартирного дома — Люди Роста

Создание совета МКД (Пошаговая инструкция для инициативной группы)

Решение о создании совета многоквартирного дома принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Для успешного проведения общего собрания необходимо, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа самих собственников.

Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ЖК РФ).

Шаг 1. Создание инициативной группы собственников.

Собираем инициативную группу, в идеале от каждого подъезда по человеку, но можно действовать и в одиночку, помним, что главное в этом деле — инициатива.

Собрали команду единомышленников, сразу проводите заседание инициативной группы, чтобы обсудить проблемы и вопросы, которые волнуют вас и остальных жителей дома.

На повестке дня вопрос номер один – выбор Совета многоквартирного дома и Председателя Совета дома. Составляем список кандидатов, изучаем Положение о Совете и Председателе Совета, если необходимо, то вносим коррективы в рассматриваемые документы. Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов выйти на общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями.

Итак, повестка дня планируемого собрания осознана, обсуждена с коллегами и сформулирована. Теперь надо ознакомить остальных жителей дома с вашей инициативой.

Шаг 2. Составление реестра собственников помещений

В реестр включаются собственники с указанием площади занимаемых ими помещений. За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую компанию. В случае отказа обращайтесь в органы местного самоуправления.

ВАРИАНТ-1:Общее собрание собственников в очной форме (посредством совместного присутствия собственников в определенном месте и в определенное время ).

Шаг 3. Оповещение о предстоящем Общем собрании собственников.

Изготавливаем и размещаем в общедоступных местах объявления о предстоящем общем собрании не менее чем за 10 (десять) дней, до даты его проведения. В объявлении указываем сведения о лице (лицах) по инициативе которого проводится общее собрание, где, когда и во сколько состоится собрание, повестку дня, порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании.

Очень важно помнить, что обсуждать на собрании можно только те вопросы, которые будут указаны в объявлении. Если что-то забыли, а потом вдруг вспомнили, прямо на собрании, то решения принятые по таким вопросам будут недействительными.

Шаг 4. Проведение общего собрания.

В день проведения собрания инициативная группа встречает в назначенном месте и в условленное время остальных собственников.
Составляется реестр собственников или уполномоченных лиц по доверенности пришедших на собрание.

Выбираем председателя собрания и секретаря для ведения протокола общего собрания. Не забываем, что голосуют только собственники или уполномоченные лица по доверенности поэтому каждый пришедший должен подтвердить своё право принимать решения, предъявив документ, удостоверяющий право собственности на помещение.
Проводится обсуждение кандидатур в члены Совета, Председателя Совета.
Проводится голосование.
Голосование должно быть проведено по каждому отдельному вопросу, указанному в повестке дня. Свою волю выражаем просто: — «за», «против», «воздержался».

Очень важно помнить, что собрание считается легитимным (правомочным), если на нём присутствовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Напоминаем, что измерителем в голосовании является — м2. Решение по вопросу создания Совета многоквартирного дома считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании.

Шаг 5 Оформление результатов общего собрания собственников.

Секретарь общего собрания подсчитывает голоса и оформляет итоговый протокол.
Председатель и секретарь собрания оформляют сообщения о результатах проведения общего собрания и размещают их

Как организовать Совет многоквартирного дома. (Краткая инструкция) / fryazino.org

Совет многоквартирного дома — сравнительно недавнее явление жилищного законодательства. Собственники жилья зачастую не понимают всей важности создания столь полезного совещательного органа. Безынициативность и безразличие самих жильцов порождает множество проблем, которые можно было бы преодолеть, создав в своем доме совет многоквартирного дома. Статистика показывает, что в домах, которые находятся в ведении управляющих компаний, проблемы с ремонтом и обслуживанием жилья возникают гораздо чаще, чем там, где собственники создали товарищество собственников жилья. Однако создать ТСЖ не так-то просто, а в некоторых случаях в силу объективных причин невозможно. В таком случае, для того, чтобы мнение жильцов было объективно донесено до управляющей компании, собственникам необходимо создавать совет многоквартирного дома. В нашем законодательстве создание совета многоквартирного дома закреплено Федеральным законом РФ от 04.06.2011г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Значительной поправкой в Жилищный кодекс РФ можно назвать введение обязательной процедуры избрания совета многоквартирного дома. Жилищный кодекс статьей 161.1 официально закрепил подобный совещательный орган, назвав его Советом многоквартирного дома. Теперь основной задачей всех участников процесса — от руководителей управляющих компаний до каждого конкретного собственника жилья — становится создание совета многоквартирного дома.

Согласно все тому же Жилищному кодексу, собственники могут создавать специальные комиссии и привлекать их непосредственному руководству. Например, такие комиссии могут представлять интересы собственников и согласовывать договора с управляющей компанией. Это тоже вызвано тем, что мы порой соглашаемся с теми условиями, которые нам предлагает УК, и подписываем договор, не глядя. А ведь заключение договора – ответственный шаг. В данном документе нужно предусмотреть весь перечень необходимых работ, сроки и периодичность их проведения и многое другое. Только после этого можно требовать и его исполнения.

Одной из главных задач совета дома является выбор управляющей компании и оценка ее работы. Так что в случае, если управляющая компания не выполняет свои обязательства перед жильцами, собственники вправе отказаться от ее услуг. По закону, вроде бы достаточно решения общего собрания для заключения договора с другой компанией. Однако, в реализации этого права в настоящее время есть определенные проблемы. И совет может их решить, представляя интересы всех собственников.

Как создать совет многоквартирного дома.

Все очень просто! Основополагающим моментом при создании такого совета является то, что регистрировать его в органах местного самоуправления или иных специализированных структурах не нужно. Совет многоквартирного дома не является юридическим лицом, а, следовательно, не обязан платить госпошлины за создание и регистрацию, заказывать печать, открывать расчетные счета, подавать налоговую, бухгалтерскую, статистическую отчетность, исчислять и оплачивать налоги. К людям, которые войдут в совет дома, не предъявляется никаких квалификационных требований. Совет – это всего лишь совещательный орган, который просто сможет стоять на защите прав и интересов собственников.

Председатель совета может заключать договоры с управляющей компанией (при наличии доверенностей собственников), контролировать все виды работ и качество поставляемых жилищных и коммунальных услуг, влиять на политику в части определения платы за содержание и ремонт дома. Закон наделяет совет достаточно широким спектром полномочий. Поэтому важно, чтобы в него вошли действительно порядочные и грамотные собственники.

Создаем совет.

Организовать совет многоквартирного дома не так уж сложно. Решение о его создании должно приниматься на общем собрании собственников помещений в данном доме. Инициаторами общего собрания могут выступать собственники. Решение о создании совета дома должно приниматься только на общем собрании. Кроме того, инициативная группа, на плечах которой и будет лежать создание совета, должна уведомить других собственников помещений в данном конкретном доме о проведении общего собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.

Жильцов можно уведомить об общем собрании в письменной форме, вручив уведомление каждому или через объявление.

Для создания совета инициативной группе необходимо выполнить следующие действия:

— во-первых, необходимо обратиться в управляющую организацию для получения практических рекомендаций по оформлению полного пакета документов по проведению общего собрания собственников. Ведь создание совета полезно и самой компании. Инициаторам проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо будет подготовить ряд документов;

— во-вторых, собрание в очной форме проводится посредством совместного присутствия собственников в определенном месте и в определенное время;

— в-третьих, чтобы собрание было признано состоявшимся, необходимо, чтобы на собрании присутствовали собственники, обладающие более 50% голосов от общего количества голосов. Измерителем в голосовании будет считаться размер площади помещений каждого собственника. Соответственно, чем больше квадратных метров во владении у собственника, тем весомее будет его голос.

Проводим собрание.

Общее собрание собственников многоквартирного дома может быть проведено в одной из двух форм. Первая форма — совместное присутствие (собрание, на котором в определенном месте и в определенное время будут присутствовать собственники помещений для обсуждения вопросов, включенных в повестку дня, и принятия решений по поставленным на голосование вопросам).

Вторая форма организации собрания — это заочное голосование. Оно проводится путем выдачи каждому собственнику опросного листа или бюллетеня с указанием повестки дня, принятия решения каждым собственником помещения по вопросам, поставленным на голосование, без их совместного присутствия и передачи этих письменных решений в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении такого собрания.

Обеспечение надлежащей явки собственников помещений является одним из важных условий проведения общего собрания в форме совместного присутствия. От этого зависит правомочность принятия решений, поэтому проводить собрание рекомендуется в выходные дни. Особо надо заметить, что заочное голосование возможно только при условии предварительного проведения собрания в форме совместного присутствия. Если на таком собрании не было кворума, то только тогда может проведено заочное голосование. Причем повестка дня должна остаться неизменной.

Собрание считается легитимным (правомочным), если на нём присутствовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решение по тому или иному вопросу считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании, за исключением вопросов связанных с реконструкцией дома, вопросов пользования земельным участком, вопросов пользования общим имуществом, вопросов проведения капитального ремонта, решения по которым принимаются 2/3голосов.

Итак, всё обсудили, кандидатуры членов Совета, а уж тем более председателя Совета, рассмотрены, собрание проголосовало отдельно по каждому вопросу, указанному в повестке дня. Секретариат общего собрания подсчитывает голоса и оформляет итоговый протокол. Собрание состоялось, присутствующие лица выразили свою волю, демократия восторжествовала, председатель и секретарь собрания оформляют уведомления о состоявшихся решениях общего собрания и размещают их в местах, доступных для всех собственников.

Документы, необходимые для создания совета дома в форме совместного присутствия:

— протокол заседания инициативной группы;

— объявления с повесткой дня общего собрания;

— реестр всех собственников помещений в МКД;

— реестр собственников принявших участие в голосовании;

— протокол проведения общего собрания;

— уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего голосования.

Самая главная трудность при таком способе проведения общего собрания заключается в том, что собрать в одном месте и в нужное время необходимое число собственников, да ещё с документами, подтверждающими право собственности, практически невозможно, для этого и существует форма заочного голосования.

У Совета многоквартирного дома есть несколько существенных функции:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее обсуждение собрания собственников помещений в многоквартирном доме предложения:

— о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом,

— о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,

— о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг,

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

Из списка перечисленных функции видно, что при правильной организации работы совета дома, можно не только повысить качество работы УК, но также повлиять на перечень выполняемых работ по благоустройству территории, по усовершенствованию и реконструкции инженерных коммуникаций дома. А также на многое-многое другое. Именно на то, без чего нельзя себе представить качественный современный многоквартирный дом! Как следствие — и на возможную экономию средств расходуемых на содержание дома и на оплату коммунальных услуг. А это в условиях экономического кризиса становится немаловажной статьей бюджета каждой семьи.

Назад | Наверх

12-шаговое руководство для начинающих

✍️ Примечание редактора: Мы стремимся предоставлять объективные и независимые советы. Когда вы решите использовать продукт или услугу, на которые мы ссылаемся, мы можем получить комиссию. Узнать больше.

Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом и решить, является ли это хорошей инвестицией для вас.

Большинству новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, которую слишком сложно или дорого выполнить. Я и сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-квартирный дом. Я понял, что весь процесс не сильно отличается от процесса, которому я уже научился покупать меньшую сдаваемую в аренду недвижимость. Самым большим преимуществом является масштаб. С помощью одной покупки я смог удвоить свой портфель, при этом покупая актив со многими арендаторами, чтобы снизить риск. из нескольких свободных единиц, наносящих ущерб моему денежному потоку.

Хотя входной барьер может показаться высоким, поскольку в некоторых жилых комплексах требуется первоначальный взнос в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Есть также несколько креативных вариантов финансирования, которые позволяют вам купить квартиру. с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать. В некоторых случаях вы действительно можете купить без денег.

Вот что вам нужно знать о покупке многоквартирного дома, в том числе о том, как найти выгодные предложения.

💰 Купите жилой комплекс и получите кэшбэк

Если вы задумались о покупке жилого комплекса, Clever может вам помочь.

Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.

Агент, с которым мы вас свяжем, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, и проведет вас через весь процесс.

Покупатели, соответствующие критериям, также получают кэшбэк за все соответствующие покупки!

Поиск агента бесплатен и не требует дальнейших действий.

ПЕРЕЙТИ К РАЗДЕЛУ

Сколько стоит купить многоквартирный дом?

Средняя стоимость покупки многоквартирного дома зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом. Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехэтажного жилого дома, то средняя стоимость резко снизится. На моем рынке я могу купить четырехквартирный дом, который приносит наличные, примерно за 100 000 долларов. И если бы я был готов жить в этой собственности, я мог бы использовать кредит FHA и взломать дом, живя в одной из квартир всего за 3,5% вниз.

Банки профинансируют все, что не превышает четырех квартир, с помощью ипотечного кредита. Все, что превышает четыре единицы, нуждается в коммерческом кредите. Лично я провожу линию так же, как банки. Я рассматриваю все, что состоит из четырех квартир и ниже «небольшого многоквартирного дома», а все, что больше, — больше как «жилой комплекс».

Жилые комплексы могут стоить десятки миллионов долларов или больше, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, существует золотая середина небольших жилых комплексов, которые больше четырехквартирных домов, но все же достаточно доступны для большинства инвесторов.

Эта таблица показывает среднюю стоимость, которую вы можете заплатить за многоквартирный дом. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов продано менее чем за 1 миллион долларов за последние 24 месяца.

2 Количество продаж свыше 250 тысяч долларов США

Средняя цена/кв.м. м 0012
Средняя цена реализации	238 400
Количество продаж	329 305 1
160 131
Количество продаж свыше 1 доллара США M	46 669
Количество продаж свыше 10 млн долларов	101009 7 0009 90 0012
Средняя общая сумма налога	$31 708
Средняя оценочная стоимость 5 8,7
$ 009
Средняя рыночная стоимость	$1 205 696

Данные из Реономы

Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?

Важная вещь, которую следует учитывать при осуществлении любых инвестиций, — это прибыль с поправкой на риск — сумма денег, которую вы можете надеяться получить, несмотря на риск, на который вы идете. В целом многоквартирные дома имеют большую доходность с поправкой на риск. Но это варьируется для каждого объекта, как правило, на основе покупной цены, за которую вы покупаете квартиру.

Вкратце: Многоквартирные дома в целом являются хорошей инвестицией, но не каждый отдельный многоквартирный дом является хорошей инвестицией. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке недвижимости и принимать во внимание множество факторов, в том числе состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами, местные тенденции в сфере недвижимости и спрос на аренду и владение недвижимостью в этом районе. Самый простой способ сделать это — воспользоваться калькулятором арендной недвижимости, который позволяет спрогнозировать прибыль, которую вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса.

Однако людям всегда нужно жилье, и аренда квартиры зачастую является самым доступным вариантом жилья. В настоящее время в большинстве американских городов ощущается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих доступное жилье среднего уровня.

С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они будут первыми, кто снизит арендную плату или опустеет, если экономика упадет.

Сколько денег вы можете заработать, владея жилым комплексом?

Есть четыре основных способа заработать деньги, владея жилым комплексом:

Доход от аренды: После того, как вы покроете все свои расходы, у вас останется денежный поток, который вы можете потратить по своему усмотрению.
Повышение стоимости недвижимости: Часто именно здесь зарабатывается большая часть денег, поскольку за последние 10 лет стоимость многоквартирных домов быстро росла. Некоторые инвесторы даже готовы купить здание, которое просто окупит денежный поток с арендной платой, потому что они уверены, что получат большую отдачу от своих инвестиций с благодарностью.
Кредитное плечо: Если вы одолжите миллион долларов в банке под 4% и используете его для покупки жилого комплекса с капитальной ставкой 8% (возврат инвестиций), вы можете получить прибыль от разницы. Если вы сделаете это с миллионами долларов, вы можете получить огромную прибыль.
Налоговые льготы: Недвижимость является одной из наиболее выгодных с точки зрения налогообложения инвестиций. Вы можете амортизировать свои инвестиции и списать проценты, которые вы платите по ипотеке.

Вы можете узнать больше о четырех способах получения дохода от недвижимости в нашем руководстве по инвестированию в недвижимость.

Сколько денег вы можете заработать на инвестициях в многоквартирные дома, зависит от того, насколько велика ваша инвестиция. Вообще говоря, вы можете рассчитывать на ставку капитализации в размере 4–10% при покупке квартиры.

Плюсы инвестирования в многоквартирный дом

Высокий потенциал заработка: Вы можете увеличить свой портфель быстрее, купив одну большую квартиру, чем при аренде одной семьи.
Надежный денежный поток: Многоквартирные дома обеспечивают надежный поток доходов. Если некоторые из ваших квартир свободны или арендаторы не платят, у вас все еще есть другие единицы, которые платят и покрывают ваши расходы.
Увеличивающийся актив: Как и вся недвижимость, многоквартирные дома являются дорожающим активом. Если вы больше не хотите эксплуатировать свой комплекс, вы можете продать его с прибылью через несколько лет.

Минусы инвестирования в многоквартирный дом

Сложнее диверсифицировать свое присутствие на рынке: Многоквартирные дома могут быть дорогими, и новым инвесторам трудно купить их много. Это означает, что трудно диверсифицировать свой портфель по разным рыночным классам.
Более высокая текучесть кадров: Недвижимость на одну семью обычно имеет долгосрочных арендаторов. Поскольку в многоквартирных домах приходится иметь дело с большей текучестью жильцов, владельцам приходится тратить больше времени на поиск новых арендаторов и подготовку своих квартир к приему новых жильцов.
Крупный первоначальный взнос: Покупка многоквартирного дома обычно недешева и часто требует крупного первоначального взноса. Требуемый вниз Плата за многоквартирную недвижимость обычно выше, чем первоначальный взнос за сдаваемую в аренду недвижимость на одну семью.

12 шагов к покупке многоквартирного дома

Если вы хотите купить жилой комплекс, вы можете следовать этому руководству из 12 шагов:

Поставьте перед собой цели: Если вы не знаете, где вы идешь, ты никогда не доберешься туда. Спросите себя, чего вы хотите добиться, владея жилым комплексом, а затем проанализируйте, какой доход вы должны получить.
Укажите свой бюджет: Укажите сумму, которую вы готовы потратить на покупку жилого комплекса. Убедитесь, что у вас достаточно денег на ремонт, и держите свой портфель разнообразным. Не лучшая идея поставить более 50% ваш инвестиционный портфель в одном объекте.

Узнайте, как прогнозировать денежный поток: Здесь пригодится калькулятор свойств почек. Вы должны уметь моделировать перспективные сделки, чтобы знать, на чем сосредоточить свое время и энергию.
Выберите рынок: Я рекомендую вам начать с изучения вашего местного рынка и моделирования нескольких сделок, чтобы увидеть, возможно ли это, прежде чем вы начнете искать за пределами штата. Гораздо проще управлять тем, к чему можно подъехать, и вы можете быть более уверены, что понимаете динамику района.
Получите предварительное одобрение на финансирование: Поговорите как минимум с тремя кредиторами и сравните их продукты и ставки. Это хорошая идея, чтобы получить предварительное одобрение по крайней мере с двумя, чтобы вы могли получить подробные котировки для сравнения, как только вы найдете свою недвижимость.

Начните поиск недвижимости: Вы можете использовать популярные приложения для поиска недвижимости, такие как DealMachine, для поиска предложений. Это приложение помогает инвесторам находить и исследовать проблемные дома (выкупы, предварительные выкупы, короткие продажи и т. д.) и быстро связываться с мотивированными владельцами с помощью отслеживания пакетов и прямых почтовых кампаний. Вы также можете посмотреть на MLS, LoopNet и других веб-сайтах коммерческой недвижимости, а также пообщаться с брокерами, у которых есть нерыночная недвижимость.
Начните делать предложения: Не поддавайтесь эмоциям! Это инвестиции, и вы должны предлагать только то число, которое имеет смысл для вас, даже если оно значительно ниже прейскурантной цены.
Проведите инспекцию:
Убедитесь, что ваш жилой комплекс находится в том же состоянии, в котором он был заявлен в рекламе. Обязательно проверьте крышу, ОВКВ, водопровод и электрические системы, так как они могут быть самыми дорогими, если они нуждаются в ремонте.
Выберите управляющую компанию: Управляющая компания, которую вы выберете, сделает или разрушит ваши инвестиции. Обязательно возьмите интервью как минимум в трех компаниях и услышите реальные отзывы от некоторых из нынешних владельцев, которыми они управляют недвижимостью. для.
Зафиксируйте свое финансирование: Вернитесь к тем же кредиторам, которые предварительно одобрили вас, и предложите фактическую сделку, которую вы нашли, чтобы вы могли сравнить ставки. Выберите кредитора, и они возьмут ваш личный финансовый отчет и полностью одобренный.
Закрыть: Поздравляем! Приготовьтесь подписать кучу бумаг, а затем найдите минутку, чтобы отпраздновать свои достижения.

Расширьте свой портфель: После того, как вы стабилизируете свои инвестиции и начнете получать денежный поток, пришло время повторить этот процесс и начать искать новые инвестиции!

Для получения более подробной информации вы можете прочитать наше руководство о том, как приобрести инвестиционную недвижимость.

Практический пример: покупка 12-квартирного жилого дома

На картинке выше не очень красиво, но это, вероятно, лучшая инвестиция, которую мы с партнером сделали на сегодняшний день. Это 12-квартирный жилой комплекс, который мы с партнером купили несколько лет назад в грубом виде, и мы вернули его к жизни.

Мы купили здание у инвестора, который недавно спас здание от заколачивания, но больше ничего не сделал. Блоки были в плохом состоянии и имели структурные проблемы, протекающие крыши, проблемы с канализацией и поврежденные интерьеры.

Мы купили весь комплекс примерно за 270 000 долларов, или 22 500 долларов за дверь. В тот момент, когда мы закрылись, к нам приехала наша бригада и поставила новые крыши, починила канализацию, переделала разбивку и начала ремонт квартир по мере их освобождения (три единицы были свободны, и два арендатора не платили). В течение следующего года мы завершили ремонт и подняли среднюю арендную плату с 550 до 650 долларов. По нашим расчетам, мы увеличили стоимость этого жилого комплекса более чем на 100%. В настоящее время мы ценим эта недвижимость стоит 600 000 долларов, и чтобы добраться до нее, потребовалось всего около 130 000 долларов на ремонт.

Эта недвижимость теперь приносит нам более 2000 долларов денежного потока после покрытия всех наших расходов.

5 профессиональных советов по покупке многоквартирного дома

Убеждены, что многоквартирный комплекс — это правильное вложение для вас? Вот пять профессиональных советов, которые помогут сделать процесс покупки плавным.

1. Находите выгодные предложения путем поиска объектов недвижимости, выставленных на продажу.

Если вы серьезно относитесь к покупке многоквартирного дома, вам нужно найти выгодную сделку. Вот два способа:

Получить программное обеспечение для недвижимости: Вы можете подписаться на программное обеспечение для инвестиций в недвижимость, которое направлено на помощь инвесторам в покупке внебиржевой недвижимости. Такие приложения, как DealMachine, являются полезными инструментами для инвесторов, которые хотят найти многоквартирные дома для перепродажи, BRRRR или оптовой продажи.

Как это работает: когда вы едете по городу и замечаете дом, который выглядит так, как будто он может стать отличным ремонтом, вы открываете дом в приложении DealMachine, получаете подробную информацию о доме и получаете информацию о владельце. Контактная информация.

Оттуда вы можете позвонить владельцу, чтобы узнать, заинтересованы ли они в продаже, или вы можете мгновенно отправить им прямую почту из приложения.

DealMachine и другие приложения также предлагают услуги по отслеживанию пропусков пакетов, что помогает инвесторам находить домовладельцев внебиржевой недвижимости и связываться с ними.

⚡ Получите семидневную бесплатную пробную версию с DealMachine

Получите агента, дружественного к инвесторам: Еще одна идея — нанять агента по недвижимости, который сосредоточен на помощи инвесторам. У них будет доступ к большому количеству продавцов, которые хотят продать, но не хотят размещать свою недвижимость на рынке.

Если вы не знаете, где найти одного из этих агентов, Clever может помочь.

💰 Купите инвестиционную недвижимость и получите возврат денег

Если вы думаете о покупке инвестиционной недвижимости, Clever может помочь.

Лучше всего то, что в штатах, где это разрешено, можно было получить кэшбэк после закрытия.

Встреча с агентом бесплатна и не требует дальнейших действий.

2. Выберите тип недвижимости

Существует несколько типов многоквартирных домов: многоэтажные, среднеэтажные, садовые, малоэтажные и т.д. Обязательно оцените текущие тенденции в сфере недвижимости в вашем районе, прежде чем решить, какой тип купить, поскольку популярность зависит от региона. Ваш агент по недвижимости может дать рекомендации, основанные на том, что они видят в своей повседневной работе.

Вам также необходимо решить, хотите ли вы новый жилой комплекс или тот, который потребует небольшого ремонта. Как правило, вы можете найти более выгодную сделку, но они требуют больших затрат времени и внимательного отношения к недооцененной недвижимости.

3. Посетите несколько объектов и сделайте домашнее задание

Не покупайте первый попавшийся объект. Изучите местный спрос, проведите осмотр, чтобы получить представление о состоянии квартиры, и посетите как можно больше объектов.

Соотношение арендаторов и владельцев в регионе может быть хорошим индикатором вероятности успеха ваших инвестиций. Города с большим количеством арендаторов, чем владельцев, имеют больший спрос на квартиры, поэтому обязательно ознакомьтесь с этой статистикой, прежде чем совершать покупку.

4. Разберитесь в финансовом процессе и позвоните по номеру

Чтобы купить инвестиционную недвижимость, вам необходимо внести 20% первоначальный взнос, а также оплатить страховку, ипотечные платежи, эксплуатационные и управленческие расходы. и расходы на маркетинг.

Расходы на содержание могут значительно сократить вашу прибыль. Прежде чем покупать комплекс, узнайте местные расценки на некоторые из наиболее распространенных ремонтных работ, таких как перекраска фасада здания и интерьера квартир для арендаторов. выйди.

Убедитесь, что после всех этих расходов вы все равно останетесь в плюсе. Нет худшей ситуации, чем владение многомиллионным жилым комплексом, который каждый месяц теряет ваши деньги.

5. Выберите подходящего кредитора

Существует три распространенных типа кредитов на многоквартирные дома (не считая жилищных кредитов на здания менее четырех квартир):

Жилищные кредиты, обеспеченные государством: Эти кредиты предлагают высокие отношения LTV (кредит к стоимости) и имеют диапазон от 750 000 до 6 миллионов долларов. Fannie Mae, Freddie Mac и FHA предлагают этот тип кредита. Типичные ставки составляют 3,5–6%.
Баланс банка Кредиты на квартиру : Многие местные кредиторы любят давать кредиты инвесторам на покупку квартир. Вы можете рассчитывать на срок кредита от 20 до 25 лет, с платежами на раздувание от 3 до 15 лет и процентными ставками от 3% до 6%.
Варианты краткосрочного финансирования квартиры: Эти кредиты предназначены для того, чтобы помочь инвесторам конкурировать с покупателями за наличные, предлагая ипотечные кредиты в короткие сроки. Минимальная сумма кредита составляет 100 000 долларов США с LTV до 90%. Ставки высокие – 7,5–12%.

Как только вы решите, какой тип кредита вам подходит, начните изучать предложения каждого кредитора. Каждый банк и кредитор уникален, поэтому обязательно изучите все варианты. Небольшое повышение ставки может съесть вашу прибыль.

Часто задаваемые вопросы о покупке многоквартирного дома

Где я могу найти многоквартирные дома для продажи?

Работа с агентом по недвижимости — лучший способ найти многоквартирные дома для продажи. Они могут использовать свою профессиональную сеть и MLS, чтобы отслеживать новые списки и предупреждать вас о подходящей недвижимости для продажи. Помимо агента по недвижимости, вы можете найти списки в местной газете и в Интернете.

Для нерыночной недвижимости попробуйте использовать программное обеспечение для недвижимости, которое поможет вам найти выгодные предложения (например, отчуждение, предварительное отчуждение, мотивированные продавцы) и быстро связаться с владельцами. Примеры программного обеспечения включают DealMachine и Propstream.

Как вы оцениваете жилой комплекс?

Существует три способа оценки многоквартирного дома: метод продаж, метод замещения и метод дохода. Из них доходный подход является наиболее распространенным.

Чтобы определить стоимость квартиры с помощью доходного подхода, начните с определения NOI. Умножьте ежемесячную арендную плату за единицу на количество квартир в здании и вычтите все эксплуатационные расходы. Затем разделите NOI на предельную ставку, которая распространена в этом месте. Вы можете узнать предельную ставку, поговорив с агентами по недвижимости в вашем районе.

Например, если NOI на имущество составляет 30 000 долларов США, а предельная ставка равна 0,12, стоимость имущества составляет 250 000 долларов США.

Как финансировать многоквартирный дом?

Чтобы финансировать многоквартирный дом, вам необходимо найти кредитора, который предлагает ссуды, поддерживаемые государством, банковские ссуды или варианты краткосрочного финансирования. Ставки и максимальная сумма кредита варьируются в зависимости от типа кредита. По сравнению с жилым кредиторы недвижимости, кредиторы коммерческой недвижимости с большей вероятностью будут основывать решения о кредитовании на опыте инвестиций заявителя в недвижимость.

Как я могу купить инвестиционную недвижимость без первоначального взноса?

В некоторых случаях продавцы готовы предложить продавцу финансирование всей покупки или сумму, достаточную для покрытия первоначального взноса с коммерческим кредитором. Лично у меня было несколько продавцов, готовых финансировать наш первоначальный взнос на срок от трех до пяти лет, так что мы можем рефинансировать, но мне еще предстоит получить согласие продавца на финансирование всей собственности.

Статьи по теме

Полный справочник по различным типам квартир

Все больше и больше людей выбирают для проживания квартиры, и существует множество типов квартир для их размещения. Вот некоторые из наиболее распространенных.

WESTEND61/GETTY IMAGES

Выбор среди различных типов квартир

Если вы ищете квартиру для аренды, вы не одиноки, и это часть проблемы.

Согласно данным Национального совета по многоквартирному жилью, все большее число американцев живет в квартирах, причем около 56 миллионов человек живут в зданиях с двумя или более квартирами. Это приводит к росту цен на аренду и затрудняет поиск квартир.

Но это также служит стимулом для домовладельцев облегчить жилищное бремя путем преобразования части своей собственности в квартиры.

Хотя в квартирах проживает больше людей, чем когда-либо, у арендаторов больше выбора, чем в предыдущие годы, и больше возможностей найти жилье, соответствующее их бюджету. Это, конечно, зависит от того, где вы хотите жить.

Аренда однокомнатной квартиры за 1625 долларов в Вашингтоне, округ Колумбия, в 2021 году стоила всего 577 долларов в Арканзасе, согласно данным Statista. В 2023 году Цумпер сообщает, что квартира с двумя спальнями стоит 850 долларов в Уичито, штат Канзас, но колоссальные 4150 долларов в Нью-Йорке — самая высокая цена в США 9.0010

Между крайностями простой автономной студии и классической шестикомнатной нью-йоркской квартиры некоторые люди выделяют не менее 15 типов квартир. Однако между некоторыми типами достаточно совпадений, чтобы их можно было квалифицировать как вариации темы. Вот 10 наиболее распространенных типов квартир, которые вы найдете, когда будете искать место, которое можно назвать домом.

1 / 10

KatarzynaBialasiewicz/Getty Images

Studio

Студия представляет собой, по сути, однокомнатную квартиру. Открытая планировка включает в себя спальню, гостиную и современную кухню в одном лице, а ванная комната отделена дверью.

Квартиры-студии могут иметь площадь от 300 до 600 квадратных футов, меньшую площадь иногда называют м icro studio квартиры. Если есть ниша (также известная как уголок или ниша), которая отделяет спальную зону от остального пространства, она известна как квартира-студия в нише .

Некоторые квартиры-студии, построенные на верхних этажах коммерческих зданий, известны как квартиры-лофты . Многие из них имеют высокие потолки и большие окна.

Студии подходят для одного человека или пары. Но из-за отсутствия уединения это не подойдет арендаторам, не состоящим в родстве, проживающим вместе.

2 / 10

urbazon/Getty Images

Эффективная квартира

Эффективная квартира представляет собой небольшую студию — обычно не намного больше 300 квадратных футов — с некоторыми ключевыми отличительными чертами.

Вместо полноценной кухни часто есть только мини-кухня с небольшой раковиной, плитой и холодильником, несколько шкафов для хранения и ограниченное пространство на столешнице. Санузел раздельный, но границы между кухней, гостиной и спальней не так выражены, как в полноценной студии. Иногда кухонные шкафы создают разделение.

Экономичные квартиры чаще всего встречаются в густонаселенных городских районах. Они подходят людям с небольшим количеством личных вещей, которые живут одни и часто переезжают. Если вы покрасите арендуемый автомобиль, вы потеряете страховой залог? Вот все, что вам нужно знать о покраске квартиры.

3 / 10

Helin Loik-Tomson/Getty Images

Flex или Convertible Apartment

Это непостоянная перегородка, которая увеличивает количество комнат для дополнительной конфиденциальности. Иногда перегородкой служит книжная полка или занавеска.

Таким образом, трансформируемая квартира-студия может стать квартирой с одной спальней, а трансформируемая квартира с одной спальней станет квартирой с двумя спальнями. Компромисс заключается в том, что каждая добавленная комната имеет меньше места, но перегородка обеспечивает конфиденциальность. Мобильный блок может быть хорошим решением для пожилого человека или человека с ограниченными возможностями, который живет один, но у него есть опекуны или родственники, которые время от времени остаются ночевать.

4 / 10

xavierarnau/Getty Images

Garden Apartment

Это квартира на цокольном или втором этаже с выходом в частный или общий сад. У него часто есть раздвижная дверь патио, которая открывается в сад.

В саду есть место для отдыха на природе и, возможно, выращивания собственных цветов и овощей. Но это может создать проблемы с безопасностью, если оно не ограждено и легко доступно. Садовые квартиры также подвержены проблемам с вредителями и влажностью. Поэтому, прежде чем арендовать его, пройдитесь и получите как можно больше информации от арендодателя или агента по аренде.

5 / 10

Carlina Teteris/Getty Images

Малоэтажные, среднеэтажные и многоэтажные квартиры

Многоквартирные дома могут быть малоэтажными (не более четырех этажей), среднеэтажными (от пяти до 11 этажей). ) или высотные (12 этажей и более). В многоквартирных домах средней и высокой этажности лифты часто располагаются в центре.

Хотя в некоторых малоэтажных зданиях есть лифты, во многих их нет, что вынуждает людей на верхних этажах пользоваться лестницей. Когда кто-то в Нью-Йорке говорит, что живет в «четвертом этаже», это означает малоэтажное здание без лифта.

Многоквартирные дома средней и высокой этажности распространены в городских районах с высокой плотностью населения. Отдельные единицы, как правило, хорошо оборудованы одной или несколькими спальнями. Некоторые малоэтажные дома старше и имеют проблемы, связанные с возрастом, включая высокие счета за отопление и шумные оконные кондиционеры.

6 / 10

Джейсон Финн/Getty Images

Подвальные апартаменты

Они расположены ниже уровня земли, обычно к ним ведет лестница на улице или внутри здания. Поскольку он находится в подвале, небольшие окна (некоторые частично закрыты оконными колодцами) обеспечивают ограниченное естественное освещение.

Подвальные помещения часто встречаются в многоквартирных домах, но владельцы домов на одну семью также превращают подвалы в квартиры, чтобы сдавать их в аренду для получения дополнительного дохода. Многие подвальные квартиры хорошо утеплены и комфортны, но в некоторых в старых домах есть проблемы с влажностью и шумом.

7 / 10

James Osmond/Getty Images

Дополнительная жилая единица (ADU)

Также известная как жилая единица для свекрови и квартира для бабушки, ADU представляет собой полностью оборудованное жилое помещение, которое может быть добавлено к существующему дому или построено как отдельно стоящее помещение. Домовладелец может построить ADU для размещения члена семьи, а затем сдать его в аренду, когда члену семьи больше не нужно помещение. В нем может быть дверной проем, ведущий в основную резиденцию.

ADU становятся все более распространенными в таких местах, как Калифорния, где правительство штата ослабляет стандарты зонирования, чтобы побудить домовладельцев строить их для решения проблемы нехватки жилья. ADU часто строятся на просторных объектах, к которым арендаторы имеют полный или частичный доступ.

8 / 10

Александр Спатари/Getty Images

Кооперативная квартира

Кооперативное жилищное строительство или кооператив находится в совместной собственности проживающих в нем людей. Въезжая, вы становитесь совладельцем и берете на себя частичную ответственность за ипотеку, коммунальные услуги и обслуживание всего комплекса.

Кооператив обычно имеет руководящий орган, состоящий из арендаторов. Правила кооператива и финансовые обязательства изложены в соглашении, заключенном этим органом. Кооперативы могут разрешать жителям сдавать свои квартиры в субаренду, но многие этого не делают, а те, которые разрешают, обычно устанавливают строгие правила.

Аренда кооперативной квартиры может быть выгодной. Но обычно это сложный процесс, включающий длительный период ожидания.

9 / 10

Westend61/Getty Images

Железнодорожная квартира

Хотя это звучит как что-то из Дикого Запада, железнодорожная квартира названа так из-за ориентации комнат. Здесь нет центрального коридора, и каждая комната выходит в соседнюю, поэтому вам нужно пройти через несколько комнат, чтобы пересечь квартиру — подобно прохождению через железнодорожный вагон.

Они, как правило, находятся в старых зданиях в крупных городах, таких как Нью-Йорк и Чикаго. Многие предлагают очарование Старого Света, которое приходит со старинными изделиями из дерева и архитектурой. Однако из-за отсутствия уединения они работают лучше для семей, чем соседи по комнате, не связанные родственными узами.

10 / 10

TrongNguyen/Getty Images

Дуплексы и триплексы

Распространенные в Сан-Франциско и других городах дуплексы и триплексы состоят из двух или трех отдельных квартир, встроенных в единую структуру. Каждая имеет свой вход с улицы и общую стену с соседним блоком. Дуплексы и триплексы являются предшественниками современных таунхаусов, и здания часто довольно старые.

Многие из тех, что находятся в Сан-Франциско, представляют собой старинные викторианские строения, построенные в конце 1800-х — начале 19 века.