Опубликовано Реновация старого жилфонда Петербурга: дорого и непредсказуемо
Автор фото: Беликов Валентин
10:0324 января 2021
26036просмотров
10:0324 января 2021
Девелоперы всё активнее интересуются реновацией старого фонда в историческом центре Петербурга.
Как говорят участники рынка, усиление интереса к этому сегменту было предсказуемым и неизбежным, потому что потенциал для строительства в премиальных локациях, в первую очередь в историческом центре, почти исчерпан. Физически свободных участков уже нет. Количество промышленных предприятий, земли которых можно выкупить, тоже стремительно сокращается.
Поэтому логичным следующим шагом становится приобретение существующих зданий. Подобные реализованные проекты уже есть на рынке. Однако раньше этим в основном занимались небольшие компании, и это был скорее нишевой бизнес. Крупным девелоперам, пока можно было приобретать свободные участки или какие–то достаточно большие пятна под нежилыми объектами, это было не очень интересно.
Сейчас и крупные компании, особенно те, что специализируются на жилье класса элит и бизнес, будут всё чаще рассматривать выкуп зданий под реконструкцию.
Первые сделки уже пошли. Так, компания «Еврострой» приобрела комплекс зданий на Галерной ул., 20–22, общей площадью 11,6 тыс. м2. Как говорят в компании, объекты будут приспособлены под современное использование, но конкретные параметры и детали проекта пока не раскрываются. Также в портфеле застройщика уже есть здания на Малом проспекте Петроградской стороны (дома 79, 81 и 83), которые будут реновированы под жильё.
В 2019 году группа RBI вывела в продажу жилой комплекс «Крестовский IV» на Крестовском острове — тоже проект реконструкции существующего здания.
Читайте также:
Недвижимость
Названы районы Петербурга с самым высоким спросом на вторичное жильё
Рискованный бизнес
Приспособление объектов в центре города под современное использование — очень тяжёлая задача, говорят участники рынка.
При этом реновация — это дорогое удовольствие с непредсказуемым результатом. «Она обычно сопровождается колоссальными тратами на восстановление. Никаких гарантий, что это помещение будет потом привлекательным, при этом нет», — говорит Игорь Карцев, председатель совета директоров ГК «Максимум Life Development».
Девелопер несёт не административную, а уголовную ответственность за нарушения, связанные с утратой подохранного объекта. «Главное при создании эффективной экономической модели — оценить существующие планировки и статус предмета охраны, детально разобраться в требованиях КГИОП и только после этого делать выводы о наиболее привлекательном виде использования», — рассказывает Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой».
«Бывают сложности с приспособлением под современное использование — планировки квартир получаются неэргономичными, слишком большого метража и т. д. Есть вопросы со строительством подземного паркинга, который необходим для жилого дома высокого класса.
Сложно применить современные фишки жилья, которые свойственны новостройкам (большие оконные проёмы, террасы). Не всегда достаточно места для полноценного благоустройства внутренней территории», — перечисляет Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
Чтобы приспособить старый дом под современное использование, необходим капитальный ремонт, замена инженерных сетей, ремонт фасадов, кровли и всего остального. Кроме того, в центре огромное количество домов, фактическое состояние которых оценивается лишь примерно. Обследование и укрепление фундаментов и несущих конструкций зданий, находящихся вблизи от строительных площадок, девелоперы делают за свой счёт.
«Иногда в кварталах, где они расположены, просто исчерпаны лимиты на подключение к мощностям, поэтому, чтобы заселить дом, необходимо полностью реконструировать старые сети. А это приводит к дополнительным затратам», — рассказывает Виталий Бахарев, собственник и директор управляющей компании «Альфа Фаберже».
Люди — главная сложность
Как говорят эксперты, самая большая беда в том, что весь центр у нас жилой и реновацию здесь можно проводить в добровольно–принудительном порядке. «Но, чтобы принудительно выселять людей из старых зданий, нужна политическая воля. В любом другом случае расселение не получится: всё, что рыночным образом можно было расселить, уже расселили», — уверен Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
«Если рассматривать процесс как реновацию зданий и кварталов, в которых живут люди, то эта история практически никому не интересна, поскольку, как показывает практика, возникают непреодолимые препятствия и сложности во взаимодействии с жильцами», — согласен один из застройщиков.
Ещё одна сложность — взаимоотношения с градозащитниками. Если девелопер соблюдает охранные обязательства, то с КГИОП сложностей не должно быть. «Но с градозащитниками сложности есть всегда. Пока здание стоит и разваливается, протестующих оно мало интересует. Ярчайший пример — Конюшенная площадь.
Но, как только появляется инвестор, они тут же обращают на объект пристальное внимание», — рассказывает собеседник «ДП».
Кроме того, при реализации проектов по реновации ветхих домов довольно сложно просчитать экономику проекта. Даже с учётом того, что аварийные здания в центре продаются по сниженным ценам, их реконструкция обычно обходится дороже нового строительства. «При всех сложностях перспективы у проектов реконструкции аварийных зданий в центральных районах Петербурга неплохие. Здесь локация решает всё. Спрос на жильё в центре, тем более на полностью обновлённое, сохраняется на стабильно высоком уровне. А объём такого предложения крайне ограничен», — считает Виталий Бахарев. «Только при внимательном и бережном подходе такие проекты помогают сберечь уникальные памятники архитектуры для будущих поколений и дать заброшенным зданиям вторую жизнь», — говорит Оксана Кравцова.
Девелоперы редко готовы связываться с реконструкцией: приспособление таких объектов под современное использование — это всегда большие риски.
Объективно оценить состояние объекта до начала работ невозможно, а значит — финансовую модель и сам проект приходится несколько раз «дотачивать». Добавьте потенциальные проблемы с градозащитой, с расселением, если речь о жилых домах, — город часто оставляет этот вопрос «на борту» инвестора. В итоге — низкая и, что хуже, слабо предсказуемая экономическая эффективность таких проектов. Но это не значит, что за них нельзя браться, — просто нужен очень хороший опыт и грамотная оценка перспектив.
Эдуард Тиктинский
президент Группы RBI
Интерес девелоперов к домам в центре города связан с отсутствием свободных участков под застройку в историческом центре Санкт–Петербурга. Площадок под редевелопмент промышленных территорий также становится всё меньше. Сложность этой стратегии связана с тем, что девелоперу необходимо адекватно оценить техническое состояние здания, возможности его реконструкции, наличие ограничений КГИОП и их влияние на реализацию проекта, возможные конфликты с градозащитниками.
Рынок подобного жилья ещё только создаётся в Петербурге. Ранее большинство жилых проектов в историческом центре города предполагали снос зданий с формальным соблюдением требований по реконструкции. За последние годы законодательство по охране объектов культурного наследия сильно ужесточилось, также повысилась активность градозащитников.
Антон Орлов
директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers
Лента новостей
Только бизнес новости
Показать ещё
Недвижимость
Названы районы Петербурга с самым высоким спросом на вторичное жильё
Самое читаемое
1.Предсказавший турецкое бедствие сейсмолог предрёк России «мегаземлетрясение»
2.Верховный суд признал сдачу в плен при возможности сопротивления преступлением
3.Полиция задержала подозреваемого в смертельном избиении бойца СВО в Гатчине
Ремонт квартиры в старом фонде в Санкт-Петербурге под ключ
Ремонт квартир в старом фонде Санкт-Петербурга: готовимся к обновлению
Квартиры в старом фонде Санкт-Петербурга – это недвижимость, постройка которой выполнена до 1917 года.
Это квартиры, которые ассоциируются с «антиквариатом» — ветхое, а порой аварийное жилье, которое требует реконструкции или капитального ремонта.
Дома дореволюционной постройки считаются одной из «визитных карточек» Санкт-Петербурга. Они создают особую атмосферу и украшают город. Но, к сожалению, есть и другая сторона медали: жильцы таких домов испытывают немалые трудности и с содержанием своих квартир, и с их ремонтом. А «старый фонд» в Петербурге объемный: доля такой недвижимости на рынке жилья составляет не менее 10 процентов.
Разделить старый фонд можно на 2 основные категории: квартиры с деревянными балками и перекрытиями и с металлическими конструкциями. К отдельной категории относится старый фонд, в котором сделан капитальный ремонт.
Особенности квартир старого фонда
Сегодня в Санкт-Петербурге насчитывается большое количество домов в старом фонде, которые имеют свои конструктивные особенности. Эти сооружения имеют от 2 до 7 этажей и построены из керамического кирпича.
Как мы уже говорили перекрытия между этажами может быть деревянным или с использованием металлических балок.
Чем отличаются дома в «старом фонде»?
Стены таких зданий – массивные, выложенные из кирпича. Окна – узкие. Перекрытия – по большей части, из дерева, но встречаются и металлические балки. Состояние дореволюционных домов во многом зависит от того, проводился ли в них комплексный ремонт, менялись ли подгнившие балки, появились ли железобетонные перекрытия.
Именно поэтому перед началом ремонта в «старом фонде» очень важно оценить общее состояние дома, частично вскрыть стены, полы и потолки, чтобы понять, насколько масштабным будет процесс обновления и, соответственно, предстоящие затраты.
Высота потолков начинается от 2400 до 4200 мм. Планировки квартир разные: одно-, двух-, трех- и многокомнатные. Строительство домов старого фонда выполнялось в 18 веке до 1918 года.
Основные районы с квартирами в старом фонде — это Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский.
На сегодняшний день старый фонд составляет 16% общей площади жилья в Санкт-Петербурге. К старому фонду относится элитная недвижимость и простые строения.
Проблемы в старом фонде
- Деревянные перекрытия, которые на протяжении многих десятилетий становились ветхими и потеряли свою силу. В данном случае необходимо укреплять основание пола.
- Электросеть не позволяет использовать современные бытовые приборы.
- Если квартира на последнем этаже здания, то может быть плохой напор воды в системе водоснабжения.
- Сделать перепланировку в квартире не так просто, так как согласование в БТИ требует проекта.
Как сделать ремонт в старом фонде?
В старом доме точно назвать сроки завершения ремонт будет сложно, так как показывает наш опыт, найдутся сюрпризы, влияющие на продолжительность.
Виды работ:
- Демонтаж и вывоз строительного мусора. Ремонт квартиры в старом фонде Санкт-Петербурга не относится к косметическому типу отделки, так как нужно переделывать, если не все, то большую часть. Сразу необходимо закладывать бюджет на демонтажные работы и вывоз строительного мусора, так как его будет очень много. Во время демонтажа убираются старые перегородки, сантехника, инженерные коммуникации и другие конструктивные элементы, подлежащие замене. Эти работы выполняются сразу – на первой стадии ремонта.
- Аккуратное снятие старых покрытий. Наши мастера убирают все виды старых покрытий, которые остались в «наследство» от предыдущих ремонтов. Мы рекомендуем их оставлять, если вы хотите сделать все качественно и надолго. Если замена инженерных коммуникаций не входит в планы заказчика, то убирать старые покрытия нужно с особой осторожностью, чтобы не сломать проводку и другие сети.
- Замена инженерных коммуникаций. Старинные дома имеют ветхую структуру инженерных коммуникаций, которая не отвечает современным требованиям. Нужно быть готовыми, что придётся менять всю электропроводку, водоснабжение, канализацию, отопление и вентиляцию.
- Бережное отношение к историческим ценностям. При выполнении ремонта в исторических домах необходимо выполнять отделку аккуратно, чтобы сохранить элементы тех времён. Если они плохо сохранились, то мы готовы сделать полную реконструкцию.
- Быстрый ремонт – это не для старого фонда. Выполнение работ в быстром темпе может повлечь за собой много ошибок. Не сохранение старого декора приведёт к тому, что квартира утратит свой исторический дух и потеряет в цене.
Обустройство нового пола
Эту часть ремонта смело можно назвать самой объемной и затратной. Скорее всего, старый паркет придется полностью демонтировать и менять. При этом до укладки нового паркета необходимо:
- разобрать полы до основания;
- устранить следы плесени;
- убрать строительный мусор;
- заполнить промежутки между черновым слоем и лагами подходящим материалом.
Идеально, если все эти работы вы доверите специалистам. В штате компании «Тетрапилон» есть мастера, отлично знающие технологию укладки паркета и имеющие опыт работы в домах дореволюционной постройки.
Ремонт потолка
Еще один довольно сложный и объемный этап ремонта в квартире «старого фонда». Штукатурить такой потолок непросто. Желательно, чтобы эту работу выполнял мастер с высокой квалификацией. Разумеется, стоить такая услуга будет недешево. Поэтому при ограниченном бюджете мы рекомендуем подвесной потолок из гипсокартона: оформленный в стиле «ретро». Он будет смотреться гармонично, сохранит пропорции старинной комнаты и ее особенную атмосферу.
Замена оконных конструкций
И снова все не так просто, как в новостройках и более современной «вторичке». Обычные пластиковые окна в узких проемах совершенно не смотрятся. Поэтому стоит отдать предпочтение двойным оконным блокам, где внутренняя рама – деревянная, а внешняя – пластиковая, деревянная или выполненная из алюминиевого профиля.
Обратите внимание: при заказе новых окон важно, чтобы они не испортили самобытную «внешность» фасада старинного здания. С современным ассортиментом оконных конструкций выбрать подходящее решение не составит труда.
Стены – надежные и экологичные
Как правило, в квартире «старого фонда» на стенах – «многослойный пирог», который обязательно нужно демонтировать. Вы сразу заметите, как изменится микроклимат в помещении. Зачищайте все, вплоть до кирпичной кладки. Быть может, вы решите сделать именно кирпич самобытным элементом вашего нового интерьера.
Не забывайте об экологичности, вместо глянцевых красок или виниловых обоев отдайте предпочтение материалам на бумажной основе или декоративным покрытиям на натуральной базе.
Монтаж дверей
Дверные полотна в старых домах нестандартные. И здесь есть два пути – реставрировать старые двери или заказывать новые, по индивидуальным замерам, на производстве или в столярной мастерской. Но принимайте рациональное решение: шикарные дубовые двери стоит отреставрировать, а если в комнатах установлены бюджетные, из сосны – есть смысл заменить их на новые.
И наконец, главное правило: не начинайте ремонт без проекта!
Если вы лишь приблизительно знаете, каким должен быть ваш будущий интерьер, уверяем: расходы на ремонт будут колоссальными! Поэтому еще на этапе планирования важно пригласить мастера для замеров и составления сметы. Специалисты расскажут, на чем можно сэкономить, а на каких этапах высокие затраты – более чем оправданы.
Не стоит забывать и о согласовании перепланировки – получив разрешения в соответствующих инстанциях, вы будете защищены от возможных претензий со стороны архитектурных и коммунальных организаций.
И, разумеется, доверяйте работу проверенным мастерам, чтобы наслаждаться стильным интерьером и качественным ремонтом многие годы!
Компания Тетрапилон выполнит капитальный ремонт квартиры в старом фонде Санкт-Петербурга. По всем вопросам обращайтесь к нашему менеджеру по телефону 8 (800) 600-700-4 (бесплатные звонки).
Поделиться с другом…
Расширение и капитальная кампания – Санкт-Петербургский исторический музей
11 февраля 1922 года Санкт-Петербургское историческое общество с гордостью распахнуло двери Исторического музея, первого музея в уезде Пинеллас.
План
Расширение включает в себя четыре выставочных элемента:
Посетите приветственный центр St. Pete/Clearwater
Место, где Санкт-Петербург встретит весь мир. Более 2 миллионов посетителей прошли через пирс Св. Пита в первый год его существования, и Центр приема посетителей познакомит этих посетителей с музеями, ресторанами, достопримечательностями и отелями по всему округу. Здесь же начнутся пешие, сегвейные, троллейбусные и велосипедные туры.
Исследуйте Флориду! Экспонат
История Флориды и ее выдающийся вклад в американскую историю в значительной степени игнорировались, но эта интерактивная, внушающая благоговение выставка изменит эту ситуацию.
Кабина пилотов – Терраса на крыше
С летной палубы, обещающей стать самым захватывающим местом проведения мероприятий в Санкт-Петербурге, открывается потрясающий вид на пирс Сент-Пит, залив Тампа и панораму нашего города. Летная палуба будет доступна для проведения свадеб, корпоративных вечеринок и частных мероприятий.
Перекрестки
Созданная известным художником Я. Ла’Форд, «Перекрестки» — это массивное публичное произведение искусства, которое будет украшать экстерьер расширения. Вдохновением для Я. Ла’Форд послужила карта железных дорог Флориды 1891 года, которую она обнаружила в архивах музея. На карте были обозначены маршруты и перекрестки, которые доставили американцев туда, где началась история нашей страны — во Флориду.
«У нас есть возможность создать первоклассный музей, который поделится не только историей Солнечного города, но и уникальной историей всего государства прямо здесь, в Санкт-Петербурге», — сказал исполнительный директор Руй Фариас. «Наша цель — создать впечатление для посетителей, которое будет обучать, развлекать и заставлять наших гостей хотеть вернуться еще».
Команда
Проектированием и строительством музея будет руководить группа местных фирм.
ARC 3 Architecture — проектная группа, возглавляющая проект расширения, а Hennessey Construction Services была выбрана для его строительства. Hennessy имеет 100-летнюю историю строительства в Санкт-Петербурге знаковых сооружений, таких как церковь Святой Марии и город Уэбба. Creative Arts, группа дизайнеров музейных экспозиций, создаст волшебство выставки «Исследуй Флориду»!
Финансирование
Государственный/частный проект, цель Санкт-Петербургского исторического музея – собрать 9 миллионов долларов для создания исторического музея мирового уровня в Солнечном городе.
Музей получил обязательство в размере 1,25 миллиона долларов от города Санкт-Петербурга, получил грант в размере 2,8 миллиона долларов от округа Пинеллас и ожидает новостей о государственных грантах.
Музей начал кампанию частного капитала, чтобы собрать оставшиеся 5 миллионов долларов.
«Я в восторге от переосмысления Санкт-Петербургского исторического музея, — сказал бывший мэр Санкт-Петербурга Рик Крисман. «Дизайн нового Музея истории хорошо сочетается с нашим новым районом пирса Сент-Пит. Я надеюсь, что все в Санкт-Петербурге присоединятся ко мне в поддержке цели музея — достичь новых высот и стать одним из лучших музеев истории Америки».
Чтобы получить дополнительную информацию о кампании по расширению капитала и программе наследия, включающей права на присвоение имен галереям и экспонатам, обращайтесь:
Руи Фариас, исполнительный директор
Электронная почта: [email protected] Офис: 727-894-1052, доб. 207
Фонд «Здоровый Санкт-Петербург»
Фонд «Здоровый Санкт-Петербург» Мы проводим в Центре мероприятия, направленные на продвижение расового равенства.
Сделать запрос
Чтобы улучшить жизнь всех жителей округа Пинеллас
Фонд «Здоровый Санкт-Петербург» считает, что расовое равенство приведет к равенству в отношении здоровья. Организация действует как связующее звено, слушатель и источник топлива, который ускоряет мощную работу, уже проделанную для продвижения справедливости.
Присоединяйтесь к движениюВо главе с сообществом
Умение слушать означает по-настоящему слышать жизненный опыт членов нашего сообщества. Голоса сообщества подчеркивают, что не работает, подчеркивают, где решения уже находятся в стадии реализации, и формируют значимые действия.
Нынешние партнеры
Ориентированы на расовую принадлежность
Расовая принадлежность является самым большим фактором различий в состоянии здоровья жителей округа Пинеллас.
Справедливость в отношении здоровья неотделима от расовой справедливости, поэтому для построения более здорового общества раса должна быть в центре наших усилий и решений.
Почему раса имеет значение
Подпитка перемен
Фонд стратегически инвестирует деньги в инициативы по расовому равенству и подпитывает сообщество через отношения, связи для поддержки сетей, исследования и данные, доступ к технологиям и физическому пространству.
Действовать вместе
На основе данных
Данные позволяют рассматривать проблемы в перспективе. Данные и анализ акций помогают проиллюстрировать масштаб и влияние проблем, могут указать на новые связи и убедиться, что решения, в которые мы инвестируем, выполняют работу, которую они обещали.
View Local Impact
Видение справедливости
Равноправные регионы, где каждый член сообщества может прожить долгую и здоровую жизнь, более процветают и переживают более сильный и устойчивый рост.
Инвестируя в акционерный капитал, округ Пинеллас помогает построить более стабильное и устойчивое сообщество, которое с большей вероятностью добьется устойчивого социального и экономического успеха.
Годовой отчет за 2021 год
2021 год был выдающимся годом вслед за выдающимся годом до этого. Фонд работал над ускорением движения за расовое равенство; влиять на изменение систем; повышать благосостояние и устойчивость сообщества; и уточнить стратегические инвестиции, чтобы повлиять на расовое равенство. В этом отчете дается краткий обзор многих усилий, которые Фонд создавал, поддерживал и продвигал в этих областях.
Прочитать полный отчет
Оглядываясь назад, чтобы двигаться вперед
Сегодняшние сторонники социальных изменений могут многому научиться из историй о людях, которые ранее объединились, чтобы бросить вызов статус-кво и бороться за справедливость.
Этот развивающийся проект служит отправной точкой для образования, понимания и дальнейшего изучения истории и возможностей социальных изменений в округе Пинеллас.
Исследуйте исторический сайт
Последние новости
Фонд «Здоровый Санкт-Петербург» выбирает компанию для подбора руководителей высшего звена
6 февраля 2023 г.Новости, пресс-релиз
Для немедленного распространения Контакт для СМИ: Даниэль Вайтлауф [email protected] (727) 686-8565 Фонд «Здоровый Санкт-Петербург» Выбирает фирму по поиску руководителей (Санкт-Петербург, Флорида, 6 февраля 2023 г.) — Фонд «Здоровый Санкт-Петербург» (Фонд) выбрал Winner Partners в качестве фирмы по поиску руководителей для определения нового президента и генерального директора для продвижения важных […] ]
Подробнее
Оценка — инструмент для обучения
30 января 2023 г. Блог
Как исследователь и оценщик, я слишком хорошо знаю, что оценка может вызвать определенный отклик со стороны некоммерческих и общественных практиков.
Хотя я всегда надеюсь, что реакция будет всепоглощающей радостью, чаще всего это больше похоже на страх перед тем, что их программа или инициатива вот-вот подвергнется жесткой критике […]
Подробнее
Новости: Открытие Центра для справедливости в отношении здоровья
12 января 2023 г.Новости,Пресс-релиз
Для немедленного выпуска Контакт для СМИ:Даниэль Вайтлауф [email protected] (727) 686-8565 Фонд «Здоровый Санкт-Петербург» объявляет об открытии Центра справедливости в отношении здоровья (Санкт-Петербург). Санкт-Петербург, Флорида – 12 января 2023 г.) – Фонд «Здоровый Санкт-Петербург» (Фонд) намерен вновь открыть Центр справедливости в отношении здоровья (Центр) 20 января. […]
Подробнее
Присоединяйтесь к нашему сообществу творцов перемен
Благодаря нашим совместным действиям и идеям мы добьемся расового и здорового равенства в округе Пинеллас.