Ремонт квартир в хрущевке: сколько стоит и как его сделать

«Строив панельные дома сегодня, мы создаем бомбу замедленного действия. Через двадцать лет мы столкнемся с теми же проблемами», — сказал заместитель председателя городского комитета по градостроительству и архитектуре Виктор Полищук.

В России используются разные подходы к реконструкции серийного жилья. Ключевым вопросом является степень заинтересованности местных властей в судьбе зданий.

Rockwool Russia, датская компания, владеющая российским дочерним предприятием по производству изоляционного волокна из каменной ваты, приняла участие в ряде проектов по всей стране.

Представитель компании Алексей Воронин признается, что первые проекты были в основном рекламными.

Например, в Сургуте в 2000 году местный законодательный орган принял план реконструкции 130 многоквартирных домов постройки 1970-х годов. Программа будет действовать в течение 10 лет и опираться на государственное финансирование в размере 3,5 млрд рублей (123 млн долларов США). На первом этапе было реконструировано семь зданий, включая утепление наружных стен, преобразование квартир на первом этаже в коммерческие помещения, замену старых труб и строительство чердаков.

Аналогичные работы проводились по жилью в Ульяновске. По оценкам, превращение квартир на первом этаже в коммерческие помещения может приносить прибыль в размере 10 000 рублей (350 долларов США) в год с каждого подъезда. Эти деньги покрывают стоимость реконструкции.

Москва своими методами восстанавливает многоквартирные дома первой волны хрущевок. Жильцов стареющих пятиэтажек переселяют, дома сносят, а на их месте строят новые многоэтажки.

В этом процессе участвуют несколько компаний, в том числе производители строительных материалов, которые возводят новые здания высотой до 14 этажей. Московские власти требуют, чтобы в новостройках была парковка, а помещения на первом этаже были коммерческими.

Девятиэтажки, разбросанные по хрущевкам, представляют еще одну проблему для Москвы. Сносить их невыгодно. Они в лучшем состоянии, чем хрущевки. Но и этим зданиям в скором времени потребуются работы либо в виде ремонта, либо под снос.

Московские строители ведут пилотный проект в 31 квартале в Купчино. Московские застройщики построят жилье на 31-м квартале — пустующем участке земли — для приема жителей, переселившихся из пятиэтажек соседнего 18-го квартала. Затем будут снесены хрущевки в 18-м квартале, восстановлены инженерные коммуникации и построены новые высотные дома. на их месте возводятся многоэтажные многоквартирные дома.

Реализовать проект будет Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК), 51% акций которой принадлежит мэрии Москвы. Появление МИСК связано с подписанным в июле 2003 года соглашением между администрациями Москвы и Санкт-Петербурга о совместных инвестициях в развитие экономики Санкт-Петербурга. Инвесторы планируют выйти на строительный рынок весной.

Московский метод — один из многих, опробованных в Санкт-Петербурге на первом этапе региональной программы.

Но какой бы метод власти ни выбрали, финансирование необходимо. По программе 2003 года администрация выдала постановления о передаче нескольким предприятиям целых кварталов на реконструкцию. К таким компаниям относятся Дачное АРТ, М-Индустрия, ИВИ-93, 47-й трест, Инком-ДСК-3, Спб-Юг. Часть зданий в этих кварталах будет снесена, часть построена заново. Инвесторы также должны будут построить новые многоквартирные дома и коммунальные услуги. Специалисты говорят, что только планирование может занять от одного до двух лет, а весь проект будет завершен примерно через 10 лет.

Город разрабатывает собственные проекты домов 5, 6 и 8 в Московском районе. Инвесторы будут собраны позже.

ИВИ-93 уже работает на 12 квартале района Гражданский проспект. Этот квартал площадью 72 га граничит с улицей Вавилова и Северным, Науки и Гражданским проспектами.

Гендиректор предприятия Борис Роговой сообщил, что 70 тысяч квадратных метров жилья будет построено методом заливки на месте 20 снесенных шлакоблоков, построенных немецкими военнопленными в 1940с. Вместо оплаты права застройки на этом участке компания отремонтирует 12 пятиэтажных жилых домов и инженерные коммуникации. Стоимость ремонта хрущевки составляет 20 миллионов рублей (700 000 долларов США), а инженерные коммуникации обойдутся примерно в 5,5 миллиона долларов. Таким образом, стоимость строительства 1 квадратного метра жилья составляет около 600 долларов.

Губернатор Валентина Матвиенко посетила эту площадку во время организованной администрацией экскурсии по заливному строительству. Она назвала проект примером для других инвесторов и предложила решать проблему хрущевок поблочно: «Нужно комплексное решение реконструкции, отдавая инвесторам блоки. Пусть они занимаются ремонтом. Или пусть переселяют жителей и сносят».

Но чтобы такой план сработал, деньги, которые в противном случае заплатил бы инвестор за право на строительство, должны пойти не в городской бюджет, а на проект реконструкции. Хотя Матвиенко приветствует идею квартального ремонта, в то же время она требует, чтобы средства инвесторов поступали напрямую в бюджет. Это дает понять, что город не желает участвовать в реконструкции, даже если она финансируется из внешних источников.

Помимо датчан и немцев интерес к восстановлению хрущевок в Петербурге проявили финские строители.

Финская компания CT-Centre выбрала в качестве пилотного проекта пятиэтажный многоквартирный дом на улице Ленсовета, 70. Специалисты говорят, что здание находится в плохом состоянии почти исключительно из-за непоследовательного обслуживания.

Если администрации Санкт-Петербурга понравятся результаты финского проекта, то финны готовы получить финансирование от Европейского банка реконструкции и развития для расширения проекта.

Пока администрация Санкт-Петербурга предпочитает ремонт без переселения.

Городской строительный комитет оценивает стоимость ремонта в $210 за квадратный метр площади.

Решение о ремонте без переселения жильцов часто принимается из соображений экономии. Чиновники и инвесторы единодушны в том, что переселение жителей — самая трудоемкая часть проекта. Собственники квартир обычно требуют квартиры одинаковой площади и добиваются своего в суде.

СНОС ИЛИ РЕМОНТ ДЛЯ КИЕВСКИХ ХРУЩЕВОК? ЧТО ДЕЛАТЬ С СОВЕТСКИМИ КВАРТИРАМИ?

Перейти к основному содержанию

Тим Лузонис

Тим Лузонис

Менеджер программы | Финтех | Блокчейн | DeFi в RioDeFi

Опубликовано 26 июня 2017 г.

+ Подписаться

Спустя почти три года после финансового кризиса, последовавшего за событиями на Майдане, в Киеве возобновилось бурное строительство нового жилья. И все же сегодня значительная часть населения города продолжает жить в тысячах многоквартирных домов «хрущевок» советской эпохи на годы сверх запланированного срока полезного использования этих зданий. Украинские политики уже более десяти лет обсуждают пути выхода из этой ситуации, но конкретных действий пока предпринято мало. Большинство обсуждений включало различные планы по переселению жителей в новые многоэтажки, сносу целых блоков старых квартир и замене их многоэтажными многоквартирными домами, финансируемыми за счет частных инвестиций девелоперских компаний. Противники этого решения указывают на его очевидные недостатки и восклицают: «Почему мы не можем отремонтировать хрущевку, как это сделали в Германии?» В этой статье обсуждаются плюсы и минусы каждого подхода с точки зрения финансирования, энергоэффективности, пригодности для жизни/плотности города и других факторов.

НЕМНОГО О ХРУЩЕВКАХ

Хрущевки  — это прозвище, данное квартирам советских времен, которые были построены в 1960-х годах, когда у власти был Никита Хрущев. Построенные из бетонных панелей или кирпича, эти невысокие недорогие здания изначально предназначались для «временного» жилья и предназначались для решения острой нехватки жилья. Стандартные хрущевки имеют 60 квартир с 3 подъездами и пять этажей, отсюда и другое прозвище – пятиэтажки 9.0076  (дома «пятиэтажные»). Максимальный срок полезного использования этих зданий оценивается в 50 лет и на сегодняшний день в Киеве насчитывается более 3000 устаревших 5-этажных домов советской эпохи, большая часть которых расположена в Перчерском, Подольском, Шевченковском и Соломенском районах, а также на Левобережье. банка, и подавляющее большинство из них остро нуждается в капитальном ремонте.

ВАРИАНТ ПЕРЕСЕЛЕНИЯ И СНОСА

Время от времени Киевская городская власть объявляла о различных планах запуска пилотных проектов по переселению жителей хрущевок в новое жилье, а затем сносу их старых многоквартирных домов и замене их многоэтажными домами. Но многие нерешенные препятствия стоят на пути продвижения таких проектов. Правительство не определило, какого качества и площади жилье должны получить жители хрущевок. Киевское правительство хотело бы привлечь к этим проектам частных застройщиков, но строительство новых многоэтажек для переселения жителей хрущевок перед сносом старых зданий потребовало бы значительных денежных затрат, а у городских властей нет средств, чтобы помочь уже находящимся в затруднительном положении застройщикам. финансирование. Не так-то просто снести одну хрущевку, не потревожив соседние дома, поэтому придется сносить целые кварталы этих старых квартир. А чтобы сделать участие в проекте финансово привлекательным для частных застройщиков, в этом сценарии им нужно было бы строить высотные дома, однако в некоторых районах Киева (прежде всего на Подоле) есть ограничения по высоте зданий. До сих пор законодательство Украины требовало согласия всех жителей хрущевки, прежде чем здание можно было снести. Изменение этого закона, предусматривающее 70-процентное одобрение и принуждение противников сноса к переселению, может спровоцировать массовые протесты — свидетельством этого является растущее сопротивление недавнему решению Москвы снести все здания советской эпохи; Многие протестующие в Москве заявляют, что это захват земли для обогащения жадных застройщиков и вынуждает переселенцев переселяться из относительно тихих районов в многоэтажки — не все хотят жить в многоэтажках.

Но если предположить, что все эти первоначальные и значительные препятствия могут быть преодолены, то снос хрущевок и замена их многоэтажками, как предполагается в настоящее время, также повлечет за собой огромные дополнительные финансовые и социальные затраты, которые могут вызвать дальнейшее сопротивление. Вместо 60 квартир на том же месте, где когда-то стояла хрущевка, могло быть 150-200 семей. У Киева нет денег, чтобы должным образом модернизировать и расширить пропускную способность дорог, школ, больниц и других коммунальных служб, чтобы обслуживать эти кварталы с плотностью застройки, которая была бы в 2-3 раза выше, чем раньше. При плохой реализации вариант сноса может привести к конкретному эффекту гетто в джунглях непривлекательных кварталов с плохой пригодностью для жизни, жители которых в конечном итоге побегут, что в конечном итоге приведет к быстрому обесцениванию собственности.

НЕМЕЦКИЙ РЕМОНТНЫЙ ОПЫТ

Население бывшей Восточной Германии составляло 17 миллионов человек, многие из которых жили в зданиях, похожих на киевские хрущевки. После воссоединения Германии сотни немецких компаний выполнили ремонт тысяч многоквартирных домов советской эпохи при значительной координации между несколькими государственными и частными заинтересованными сторонами. Во многих случаях жители Восточной Германии были арендаторами, а не владельцами квартир, а многоквартирные дома принадлежали государству, что упрощало организацию ремонта. В случаях, когда существовала частная собственность, владельцы смогли достичь консенсуса, необходимого для утверждения и реализации этих ремонтных работ. Здесь важно отметить, что жителей не заставляли переселяться, вместо этого большая часть ремонтных работ проводилась, пока они оставались жить в этих домах. Ключевой частью этого подхода к реконструкции является процесс глубокого планирования с 4-5 уровнями анализа. Каждое здание отличается от других и имеет свою «историю», которая включает в себя первоначальное качество строительства (или его отсутствие), которое может сильно различаться, а также любое техническое обслуживание, погодные повреждения, износ и т. д., которые следует принимать во внимание. . Эти ремонтные работы обеспечили серьезную модернизацию инфраструктуры, которая не только продлила срок службы этих зданий, но также значительно улучшила их энергоэффективность и внешний вид. Изменения включали: замену крыш, утепление технического этажа, устройство утепляющих фасадов с декоративными улучшениями экстерьера здания, замену окон, ремонт цокольных этажей, балконов и входных групп («подъездов»), замену труб и электросистем. , установка новых радиаторов с термостатами, замена вертикальных систем отопления на горизонтальные, благоустройство прилегающей к зданию территории. В некоторых случаях количество этажей здания было уменьшено, и архитекторы создали очень инновационные и эстетичные здания. В других случаях основные ремонтные работы проводились очень быстро, эти пятидневные «молниеносные» ремонтные работы включали в себя высокую степень предварительного планирования и управления проектами и основывались на установке и подключении сборных модулей к инфраструктуре и коммуникациям.

РЕМОНТ В НЕМЕЦКОМ СТИЛЕ В УКРАИНЕ

В Германии эти ремонтные работы часто финансировались городскими администрациями, которые, в свою очередь, требовали более высокой арендной платы — здания обычно принадлежали государству, а большинство жителей были арендаторами, которые получали выгоду, оплачивая более низкие счета за коммунальные услуги из-за увеличения энергоэффективность после ремонта. Применительно к Украине, где большинство жителей многоквартирных домов владеют своими квартирами, ключевой частью этапа предварительного планирования реконструкции будет структурная проверка фундамента здания, чтобы определить, сможет ли он выдержать надстройку 6-го или 7-го этажа — необходимое предварительное условие. для привлечения частных инвесторов на финансирование ремонта хрущевки. В 2010-2011 годах д-р Маркус Лимих организовал сеть компаний из Восточной Германии, при этом Веймарский институт выступил в качестве руководителя проекта, а европейские фонды предоставили финансирование для предварительного аудита бетонного многоквартирного дома во Львове. Теоретически эта идея была привлекательной для местных властей, однако эти усилия потребовали от них большой организационной работы, прежде чем можно было финансировать дальнейшие усилия, и неудивительно, что между местными властями не было сотрудничества (организация встреч, получение информации и т. д.). .), а пилотный проект так и не продвинулся. Поскольку немецкие компании выполнили тысячи ремонтных работ, у них потенциально есть большой опыт, который может быть полезен для реконструкции хрущевок в Киеве; например, процесс глубокого планирования строительства может выполняться одним из нескольких проектных институтов в Веймаре, Германия. Тем не менее, это будет оплачиваемая работа, и в Украине может быть особенно сложно найти инвесторов из частного сектора, которые готовы вкладывать средства на этапе разработки/технико-экономического обоснования проекта; одним из возможных решений может быть получение гранта типа ЕС или другого многостороннего кредитного финансирования, возможно, в рамках программы повышения энергоэффективности. Если бы это первоначальное финансирование было бы получено, то немецкие институты также могли бы помочь с комплексной проверкой и надзором за строительством, сотрудничая с местными проектными институтами в Украине.

Но как профинансировать ремонт киевских хрущевок в немецком стиле? Одной из возможных идей может быть создание многостороннего консорциума при финансировании города Киева, индивидуальных владельцев квартир, частных инвесторов (для зданий с дополнительными этажами) и частных энергосервисных компаний («ЭСКО»). здания, подлежащие ремонту, а затем внедрение энергосберегающих решений (утепление стен, замена окон и дверей и другие решения) – с оплатой в виде экономии энергии в течение нескольких лет, чтобы окупить свои капитальные затраты с прибылью. В 2015-2016 годах были приняты законы, открывающие возможности для реализации проектов ЭСКО в государственном секторе Украины (школы, больницы), а также в многоквартирных домах. Потенциальная экономия энергии до 70-80% может сделать эти проекты реконструкции осуществимыми – по некоторым оценкам, затраты на отопление на квадратный метр в этих квартирах в три раза выше, чем в Польше. Помимо очевидных экономических преимуществ, успешная реализация проектов по повышению энергоэффективности в Украине будет иметь дополнительное преимущество в виде снижения энергетической зависимости от импорта. И пусть это непопулярное решение, чтобы получить средства на финансирование реконструкции, киевское правительство могло бы использовать эту возможность для введения эффективного налога на недвижимость — рано или поздно такой налог будет необходим для наведения порядка на рынке недвижимости города и поддержки населения. финансы на услуги.

ПОСМОТРИ НА ВОСТОК ИЛИ НА ЗАПАД – ЧТО БУДЕТ ДЕЛАТЬ КИЕВ?

Итак, будет ли Киев смотреть на Запад, на Европу и на пример Германии, или же смотреть на Восток и следовать примеру Москвы? (Ничего не делать было выбором по умолчанию, но он не будет доступен намного дольше, поскольку доступные земельные участки для новых жилищных застроек быстро исчезают.) Хотя оба варианта содержат много движущихся частей, теоретически немецкий вариант более экономичен и социально прогрессивный, но и более сложный в реализации, имеет гораздо меньший потенциал для взяточничества и поэтому (к сожалению) гораздо менее интересен сегодняшним украинским политикам. Несмотря на препятствия на пути к варианту сноса, тесные связи киевского городского правительства с застройщиками и возможность личного обогащения делают этот вариант более привлекательным для политиков и более вероятным исходом. Как киевское правительство и его граждане будут действовать, чтобы ответить на этот огромный гражданский вызов? Следите за обновлениями.

Особая благодарность д-ру Маркусу Лимиху, консультанту по выходу на рынок в России и Украине , за его вклад в эту статью.

Об авторе: Тим Лузонис ( [email protected] ) является соучредителем AIM Realty Kiev, агентства недвижимости, которое специализируется на услугах в сфере недвижимости для экспатов. Тим — давний эмигрант с украинскими корнями. Впервые он приехал в Украину по обмену в 1993 г. и вернулся в 2008 г.

Версия этой статьи изначально была опубликована в выпуске журнала Business Ukraine за май 2017 года .

• БРОСЬТЕ СТРАХИ – КАК СДЕЛАТЬ РЕМОНТ КВАРТИРЫ В ИСТОРИЧЕСКИХ ЗДАНИЯХ КИЕВА

  17 июля 2019 г.

• 10 КЛЮЧЕВЫХ ОТЛИЧИЙ КИЕВСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ОТ РЫНКА ЗАПАДА

  21 июня 2019 г.

• КАК ВОССТАНОВИТЬ КИЕВ ИЗНУТРИ НАРУЖУ? ИДЕИ И СТИМУЛЫ

  14 мая 2019 г.

• ЧЕГО МОЖНО ОЖИДАТЬ ОТ РЫНКА ЖИЛЬЯ КИЕВА В 2019 ГОДУ? ПРОГНОЗ

  12 февраля 2019 г.

  

• Инвестиционные стратегии для рынка недвижимости Львова

  14 января 2019 г.

• Киевская недвижимость: близок ли конец покупательским возможностям?

  16 октября 2018 г.

• МОЖНО ЛИ КУПИТЬ ИНВЕСТИЦИОННУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В УКРАИНЕ ДИСТАНЦИОННО? ДА, ВОТ КАК.

  25 июля 2018 г.

• ПРАВА АРЕНДАТОРА И АРЕНДОДАТЕЛЯ В УКРАИНЕ – СОВЕТЫ ПО АРЕНДЕ, СДАЧЕ И ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ В КИЕВЕ

  10 мая 2018 г.