Покупка квартиры за наличные: Безопасный способ расчета за квартиру

Содержание

Приобретение недвижимости за наличные или в кредит

Если можно избежать кредита…

Покупка за наличные трехкомнатной квартиры, расположенной в центральной части Милана позволяет, благодаря экономии на арендной плате, которая в противном случае была бы выплачена, получить спустя восемь лет прбыль в размере более 83 тыс. евро, если цены на недвижимость останутся стабильными в течение этого периода (для Рима прибыль составит более чем 75 тысяч евро при тех же условиях).

Покупатель также получить прибыль, даже если купит дом в кредит, но, что очевидно, более ограниченную, поскольку должен будет покрывать расходы по кредиту: в любом случае, положительный баланс все еще превышает 62 тысячи евро для столицы Ломбардии и почти 56 тысяч для Рима. Но самым удивительным фактом является другой: инвестор получит прибыль, даже если дом обесценится на 10% в течение следующих восьми лет.

Моделирование покупки по ипотекe

Вот результаты моделирования, которые издание «Economia del Corriere» провело по данным последнего отчета обсерватории «Номизма».

Восемь лет — это обычная продолжительность аренды, в 90% случаев для постоянных контрактов аренды плата остается фиксированной на все это время. При оценке для примера принята ипотека с фиксированной ставкой (выбирается большинством покупателей в Италии).

Эксперты выбрали три типовые квартиры: четырехкомнатную площадью 110 квадратных метров в центральной зоне, трехкомнатную площадью 80 метров в центре и трехкомнатную площадью 60 метров в пригороде в шести итальянских городах с наибольшим количеством жителей, предполагая, что покупка касается первого дома, для которого предусмотрены налоговые льготы (снижение налога на регистрацию и освобождение от Imu).

От Палермо до столицы

Возвращаясь к цифрам, абсолютная прибыль для тех, кто покупает недвижимость в Италии за наличные деньги, составляет минимум 13 800 евро, предполагая покупку квартиры в Палермо с ее последующим обесцениванием в размере 10% от первоначальной цены за 8 лет, до максимум 174 800 евро в Риме, если вместо этого произойдет 10% переоценка невижимости в большую сторону.

Каким образом составлялся прогноз? Первым фактором являются цены на недвижимость в Италии, которые стабилизировались. Прогнозы, подтвержденные позитивными показателями ВВП, на ближайшие три года немного улучшились, но лучше быть осторожными, даже если новое падение цен представляется маловероятным. Второй фактор касается арендных ставок, которые упали меньше, чем цены, и сегодня их размер составляет почти 5% от стоимости дома ежегодно. Третья переменная — ставки по ипотечным кредитам очень малы.

Платить за аренду, не покупая, означает терять личный капитал в размере 5% годовых, если арендная плата оплачивается сбережениями, или понизить уровень жизни, если арендная плата вычитается из ежемесячного дохода. Сегодня экономическая ситуация благоприятна для тех, кто хочет купить недвижимость, но так было не всегда: если бы сравнение было сделано в прошлом, результаты были бы гораздо менее лестными для инвестора. Мы попытались понять, что случилось бы с теми, кто купил дом восемь лет назад.

В Милане и Риме, баланс был бы отрицательным (- 48 тысяч и 74 тысяч евро), в то время как те, кто сделал ставку на аренду, потеряли бы на 4 тысячи евро меньше в Милане и на 13 тысяч меньше в Риме.

Купить, чтобы сдавать в аренду

Покупка дома для получения дохода от аренды остается выбором, который рекомендуется только, если вы покупаете наличными и налоги не слишком высоки. Баланс, рассчитанный спустя 8 лет в трех гипотезах: от повышения цен на 10% за восемь лет до уменьшения на тот же процент, можно видеть на картинке. Кроме того, учитывайте, что выдвигается гипотезу о благоприятном стечении обстоятельств, которые не всегда встречаются в действительности: а именно, что те, кто покупают, сразу находят арендатора для своего дома, что он платит в срок и покидает жилье вовремя, когда истекает срок действия договора.

Купить, чтобы перепродать

Мы уже отмечали, что если купить трехкомнатную квартиру в Милане, а затем продать дом при благоприятных условия рынка недвижимости, вы получаете прирост капитала в 44 тысячи евро за восемь лет (годовая реальная доходность 1,8%). В Риме прибыль падает до 39 тысяч (1,7%). За двухкомнатную квартиру в пригороде Милана можно заработать 19 000 евро, в Риме — 23 000 евро. В случае, если цена имущества в конце 8-летнего периода девальвирует на 10%, однако, прирост станет очень маленьким, пусть и останется в плюсе: двухкомнатная квартира подарит прибыль в размере чуть более 6 000 евро в Милане и всего более 10 тысяч евро в Риме.

Учитывайте и налоги: в идеале необходимо, чтобы у тех, кто покупает недвижимость, не было других домов в Италии и чтобы в течение 18 месяцев с момента покупки у покупателя имелась прописка в коммуне, где куплен дом, в то время как нет необходимости иметь прописку именно по данному адресу.

Как оформить покупку квартиры самостоятельно

Покупка квартиры – событие в жизни человека важное, ответственное и исключительно волнительное. Совершая покупку на сумму в десятки тысяч долларов (в эквиваленте), конечно, хочется быть уверенным, что приобретаемая квартира будет соответствовать заявленным требованиям и личным ожиданиям. Более того, важным будет наличие гарантии, что на квартиру уже после заключения сделки и удостоверения договора купли-продажи не возникнет прав у каких-либо третьих лиц. Согласитесь, мало приятного, когда уже после отпразднованного новоселья квартира может оказаться не совсем вашей собственностью.

Многих людей, которые сталкиваются с таким приятным событием, как покупка квартиры, волнует вопрос, как оформить куплю продажу квартиры самостоятельно, без обращения в агентство недвижимости. Причин такому поведению покупателей квартир может быть несколько:

уже имеющийся, к сожалению, негативный опыт сотрудничества с риэлтерской компанией;
боязнь быть обманутыми недобросовестными участниками рынка, которые работают вне рамок законодательства;
желание сэкономить на стоимости риэлтерской услуги.

Какими бы ни были причины выбора самостоятельного пути купли-продажи квартиры, этот выбор (будем надеяться) делается осознанно. Договорные отношения с риэлтерской компанией (как и с другими компаниями в нашей стране) являются добровольными: нельзя принудить человека заключать договор, который его не устраивает по тем или иным причинам или в котором человек просто не заинтересован.

Если вы чувствуете в себе силы и возможности заниматься всеми специфическими вопросами самостоятельно, и финансовые, временные и трудозатраты не являются для вас камнем преткновения – осуществлением сделки купли-продажи квартиры можно заниматься самостоятельно. Знания как купить квартиру без агента в этом случае вам смогут пригодиться.

Краткое содержание статьи

Подготовка к сделке: осмотры квартиры и торг

Как театр начинается с вешалки, так процесс покупки квартиры начинается с объявления продавцу о своих намерениях. Но сначала надо выбрать квартиру. Внимательно проштудируйте рекламные объявления, выберите интересующую вас квартиру и договоритесь о просмотре. Выбирая квартиру нужно тщательно осмотреть предмет будущей покупки. Наличие перепланировки, возможные подтеки, качество ремонта – то, что должно вас волновать. Если вы собираетесь покупать квартиру со встроенной мебелью или бытовой техникой, не лишним будет открыть дверцы и уточнить, как и что работает.

Истекли ли гарантийные сроки на бытовую технику? Какой напор воды в кранах? Вряд ли все эти вопросы необходимо задавать при первом визите, но точно стоит уточнить еще до покупки квартиры.

Итак, вам все нравится, и вы нашли ее – мечту. Следующим этапом надо делать ценовое предложение продавцу. Казалось бы, что проще. Ведь сейчас все торгуются. Но в этом вопросе есть два нюанса: справедливая цена и то, как мы это торгуемся.

Очень часто желание покупателя купить квартиру разбивается вдребезги о нежелание продавца торговаться. «Хочу 80 тысяч при средней рыночной цене в 56». К сожалению, такая картина вовсе не редкость на сегодняшнем рынке недвижимости. Ваше ценовое предложение должно быть справедливым и аргументированным. Только так, вы сможете успешно торговаться с продавцом и не упустить подходящий вам вариант.

Подавляющее большинство продавцов не терпят давления и категоричного тона. Аргумент «берите сколько дают, прямо сейчас или не получите ничего» вряд ли основа для выгодной сделки.

Важно: определять цену окончательно необходимо после того, как определены остальные существенные условия сделки. Итак, ваши аргументы восприняты благосклонно, и вы договорились с продавцом о цене сделке. Поздравляем. Здесь все только начинается.

Если продавец (нынешний собственник) недвижимости заинтересован в получении задатка, то не лишним будет документально зафиксировать этот факт. Например, с помощью простого соглашения о намерении совершить сделку, в письменной форме. В соглашении должно быть чётко прописано, что стороны имеют намерение заключить договор купли-продажи квартиры (указывается точный адрес), и что задаток передан собственнику квартиры в счет будущей оплаты за квартиру в оговоренном размере. Также в составленном соглашении о намерении совершить сделку следует предусмотреть условия его возврата покупателю в случае, если какая-либо из сторон отказывается от заключения сделки. Не забудьте указать сроки, в которые должна состояться сделка, порядок оплаты за квартиру, сроки, в которые она должна быть освобождена и состояние, в котором вам должны передать квартиру.

Еще раз внимательно осмотрите квартиру, которая вас заинтересовала, на предмет наличия недостатков, уточните у продавца о тех дефектах, которые могут быть не видны невооруженным глазом. В соглашении стоит указать перечень имеющихся недостатков и подробно описать их степень. В последствии это поможет защитить вас от возникновения новых дефектов.

Экземпляров такого соглашения может быть сколько угодно, но обычно их два: по одному для каждой предполагаемой по договору купли-продажи стороны.

Как купить квартиру и не быть обманутым

Перед тем, как соглашаться на передачу задатка и отдавать продавцу кровно наработанные деньги в качестве задатка, убедитесь, что беседу вы ведете с человеком, который действительно имеет право распоряжаться этой квартирой. Попросите продавца предоставить вам, как будущему покупателю, свой гражданский паспорт, свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру (напечатанное на «гербовой» бумаге) и документ, на основании которого квартира была приобретена (договор купли-продажи, долевого строительства, дарения и др. ). Если человеку скрывать нечего и помыслы его чисты, то эти документы он вам предоставит.

Обратитесь в территориальное агентство по регистрации и земельному кадастру (Минское или областное). По адресу квартиры, которую вы хотите купить и при предоставлении своего паспорта вы можете заказать выписку из единого государственного реестра недвижимого имущества – она даётся любому лицу при предоставлении гражданского паспорта. В выписке будет указан инвентарный номер квартиры, её площадь, дата её регистрации как недвижимого имущества в государственном реестре. Также будут указаны все актуальные права собственности на квартиру, ограничения (обременения), если таковые имеются. Информацию о собственнике (собственниках), правоустанавливающих документах на квартиру и дате регистрации права собственности нужно сравнить с данными, которые вам предоставил продавец квартиры. Все эти данные должны совпадать.

Документы, необходимые для сделки

Когда данные сверены и сомнений в том, что квартиру вам продаёт действительно её собственник (или собственники) и вы действительно решаете приобретать квартиру, можно начинать собирать документы для осуществления сделки. Тут без помощи продавца вам не обойтись. Поэтому, как только продавец начинает ставить палки вам в колёса и препятствовать какой-либо проверке квартиры или не предоставлять нужные документы, задумайтесь о причинах такого поведения.

Для того, чтобы понимать какие документы будут необходимы для оформления сделки и регистрации перехода права собственности, лучше всего вместе с вашим продавцом обратиться за консультацией в Минское городское или Минское областное агентство по регистрации и земельному кадастру. Регистраторы консультируют по перечню документов, которые необходимы для купли-продажи той или иной квартиры, каждый случай рассматривают индивидуально. Учтите, что регистратор будет требовать только документы, необходимые для удостоверения договора купли-продажи текущей сделки. Регистратор, равно как и нотариус, не будет проверять сделки, предшествующие вашей сделке купли-продажи.

Так, например, если к моменту сделки купли-продажи в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, регистратор в обязательном порядке не будет требовать подтверждение того, что дети не находятся в социально опасном положении.

Если вам известно о таком факте, то позаботиться о получении письма из администрации района о том, что дети не находятся в социально-опасном положении вам придется самостоятельно. Рекомендуем получить такой документ и в случае, если несовершеннолетних выписывают до сделки.

Или вот другая ситуация: если квартира приобреталась с привлечением кредита, а кредит не погашен. Этот вопрос касается покупателя в случае, если обеспечением по кредиту является квартира, которую он собирается приобретать.

В таком случае нужно будет обращаться в банк. И или предоставлять другое обеспечение (предоставить поручителей или заложить другое имущество), или очевидный вариант: можно просто погасить кредит до сделки. После того, как ипотека будет снята, можно будет осуществить сделку. Это касается коммерческого кредита. Если для строительства приобретаемой вами квартиры использовался льготный кредит, последовательность действий будет другая.

Если кредит был погашен, то еще в течение 5 лет право преимущественной покупки будет у администрации города. Существует перечень случаев, при которых квартиру можно продать третьим лицам до истечения этих 5 лет. Например, когда люди разводятся или покупают что-то большее по площади, т.е. улучшают свои жилищные условия.

Если кредит еще не выплачен, то его нужно погасить и уже потом идти в администрацию города, получать разрешение на отчуждение квартиры иным лицам. Срок сделки для вас как для покупателя существенно возрастает, а если льготный кредит был погашен за счет ваших средств, в случае отказа администрации вопрос возврата денежных средств станет остро, и лучше если эти вопросы будут оговариваться участниками сделки заранее.

В каждом случае перечень документов индивидуальный и универсального перечня не существует. Квартиры, как и люди, уникальны и все их истории требуют внимания и индивидуального анализа.

Процесс переоформления квартиры

Составление, удостоверение и последующую регистрацию договора купли-продажи производит регистратор Минского городского или Минского областного агентства по регистрации и земельному кадастру либо нотариус. На приём к этим специалистам лучше предварительно записаться. При обращении к регистратору или нотариусу для переоформления квартиры и оформления сделки купли-продажи стороны (покупатель и продавец) обыкновенно должны иметь при себе:

личные гражданские паспорта или иные документы, удостоверяющие личность;
копию лицевого счета на квартиру, в отношении которой стороны имеют намерение совершить сделку. Выписку из расчетно-справочного центра заказать может только нынешний собственник квартиры, т.е. её продавец.

Как юридически правильно купить квартиру самостоятельно

Все лица, которые указаны в выписке из лицевого счета, т.е. все, кто зарегистрирован в квартире на момент заключения сделки купли-продажи квартиры, должны дать своё согласие на продажу этой квартиры. Либо все зарегистрированные лица должны быть выписаны до сделки – тогда копия лицевого счета будет «пустой».

Если покупатель на момент осуществления сделки состоит в браке, то при приобретении квартиры она поступает в общую совместную собственность. Если между супругами заключен брачный договор, то его необходимо взять с собой к регистратору или нотариусу для того, чтобы имущество было зарегистрировано так, как было определено брачным договором.

Составленный регистратором или нотариусом договор купли-продажи подписывается сторонами: покупателем и продавцом. Регистратор или нотариус ставят на договоре свою подпись, печать и учиняют удостоверительную надпись. Договор купли-продажи подписан, половина пути пройдена!

Договора купли-продажи недвижимости вступают в силу только с момента их регистрации в территориальном агентстве. Поэтому после того, как вы и ваш продавец подписали договор купли-продажи, его нужно зарегистрировать. Заявление о регистрации договора по общему правилу подается двумя сторонами, если в договоре не было оговорено иное. Может быть указано, что по соглашению сторон право подачи заявления на регистрацию договора и перехода права собственности возлагается на покупателя. Так происходит в случае, когда оплата квартиры к моменту регистрации договора произведена в полном объеме (что прописывается в договоре купли-продажи). В противном случае в договоре указывается в каком объеме, в какой срок и каким образом должна быть внесена сумма.

После того, как покупатель полностью рассчитается с продавцом, должен быть составлен акт приема-передачи. Его может составить регистратор. Акт приёма-передачи является подтверждением того, что продавец получил денежные средства в полном объеме, а покупатель — получил квартиру в собственность в должном состоянии.

Если расчет за квартиру происходил или будет происходить безналичным путем, то в договоре купли-продажи прописывается, на какой расчетный счет продавца в каком банке зачисляются деньги. В случае безналичных расчетов на регистрацию договора в агентстве по регистрации и земельному кадастру тоже необходим договор на открытие счета.

Теперь вы знаете, как оформить куплю квартиры самостоятельно. Однако считаем нужным обратить внимание на некоторые нюансы.

Нюансы и особенности

1. Если квартира покупалась в браке возмездным путем (купля-продажа, приватизация), то супруг (супруга) должны предоставить свое письменное согласие на отчуждение.

2. Если квартира приватизировалась, то необходимо будет согласие всех совершеннолетних членов семьи, на которых начислялась жилищная квота.

3. Информация о всех предыдущих собственниках, нанимателях, членах семьи может быть доступна только по запросу в РСЦ. Получают такую информацию риэлтерские компании. Часто документ, в котором предоставлена вся эта информация, называется развернутая копия лицевого счета. Эта информация нужна для проверки предыдущих сделок по квартире. И эту информацию не запрашивает больше никто. Развернутая копия лицевого счета не является обязательным документом ни для регистратора, ни для нотариуса.

4. Несмотря на сложившуюся практику указания цен на квартиры в валюте, расчет должен производиться в белорусских рублях. Это могут быть наличные расчеты или безналичные, до договора купли-продажи или после него. Если расчет производится после подписания договора купли-продажи, то регистрируется как правило договор купли-продажи. Право собственности в такой ситуации может быть зарегистрировано как правило после полного расчета за квартиру, после подписания сторонами акта приема-передачи. Регистратор агентства по регистрации и земельному кадастру зарегистрирует переход права собственности при наличии акта приёма-передачи.

5. При сделках с готовыми квартирами в новостройках продавцом выступает застройщик, юридическое лицо, у которого в собственности находятся все построенные квартиры. Необходимые для сделки документы в данном случае предоставляет именно он.

6. При покупке квартиры у застройщика в рассрочку переход права собственности на квартиру может происходить в разное время. Если право собственности переходит к покупателю после внесения первоначального взноса, то до полной выплаты квартира находится в залоге у продавца. Чаще всего право собственности на квартиру переходит после окончательного расчета за квартиру.

Не лишним будет, если сделка купли продажи квартиры самостоятельно оформляется (переоформляется):

1. Попросить у лиц, которые участвуют в сделке, предоставить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что эти люди не состоят в этих учреждениях на учёте.

2. Еще до момента обращения к регистратору или нотариусу для оформления сделки, получите у собственника справку из ЖЭСа (другой эксплуатирующей организации) об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

3. При просмотре квартиры обратите внимание на показания счетчиков. Попросите у собственника информацию о последних совершенных платежах за электроэнергию, газоснабжение и водоснабжение. Небольшие расхождения между оплаченными и фактическими показаниями в меньшую сторону возможны. Но десятки кубометров и сотни киловатт должны вас насторожить.4. Чтобы избежать изменения фактического состояния квартиры, а также порчи мебели, техники и прочего имущества, которое договорено было оставить в квартире после продажи, рекомендуем перед регистрацией договора купли-продажи вместе с вашим продавцом посмотреть квартиру еще раз, а также проверить показания счетчиков.

Безусловно, заниматься сбором документов, проверкой истории квартиры и оформлением сделки можно самостоятельно, оббивая пороги различных инстанций и рано или поздно теряясь в количество справок и иных документов. Однако не всегда эти усилия могут привести к ожидаемому результату. Некоторые операции, на наш взгляд, лучше поручать профессионалам. Тем более, если эти операции происходят в нашей жизни не так часто, как хотелось бы.

Фото: google.com

Как и когда передавать деньги при покупке квартиры: риски, советы по безопасности

Содержание

Передача денег при сделке с недвижимостью – один из основных вопросов, волнующих людей, совершающих куплю-продажу жилья. При подписании договора риски несут обе стороны: покупателю выгоднее, чтобы средства были переданы после получения им жилья, продавец желает получить причитающуюся сумму раньше, а затем передать недвижимость во владение. Большему риску подвергает себя сторона, наиболее заинтересованная в заключении сделки. Поэтому обычно момент передачи денег при покупке квартиры обговаривают еще при предварительном устном договоре или подписании соглашения о получении задатка.

Как происходит передача денег при продаже квартиры?

Существует наличный расчет и безналичный. Основных способов передачи денег при подписании договора купли-продажи квартиры четыре:

непосредственно наличными – покупатель передает средства в руки продавца;
передача денег за квартиру через банковскую ячейку;
форма расчета путем аккредитива;
оформление депозита нотариуса.

Каждый из них имеет свои преимущества, минусы, тонкости и риски. Некоторые из методов получения денег за жилье популярны, потому что более надежны.

Рассмотрев подробнее все вышеперечисленные возможности и взвесив «за» и «против», можно определить для себя подходящие варианты безопасной передачи денег при продаже квартиры.

Покупка квартиры за наличный расчет

Хотя существуют более современные и надежные варианты расчетов, связанных с недвижимостью, многие предпочитают производить передачу денег при покупке квартиры наличными. Как правило, выбирают его люди, не доверяющие банковским учреждениям, привычные хранить сбережения у себя дома.

При такой схеме положительный момент один – получение наличных непосредственно на руки сразу. Однако, решив таким образом завершить сделку, нужно быть начеку: расчет наличными – один из распространенных способов обмана продавца.

Поэтому если все-таки предварительный договор предусматривает передачу денег при продаже
квартиры с рук на руки, постарайтесь уделить внимание важным нюансам.

При операциях с финансовыми средствами требуйте расписку о передаче денег за квартиру с указанием паспортных данных сторон и свидетелей сделки, цены за объект, полученной суммы, даты договора.
Купюры должны быть предварительно проверены продавцом на предмет подлинности и годности. Как проверить деньги при продаже квартиры? С помощью специальных приспособлений, либо обратиться в банк или к нотариусу.
Передача крупной суммы в подозрительном месте и без свидетелей недопустима: вы рискуете не только остаться без денег, но и здоровьем.
Не стоит соглашаться на большую предоплату или задаток: обычно они составляют не более 5-10% от всей суммы сделки.

И главная рекомендация: когда передаете деньги при покупке квартиры, не экономьте на помощи сведущего человека – привлеките к сделке юриста, риелтора, сотрудника банка, чтобы быть уверенными в том, что вас не обманут.

Банковская ячейка при расчетах с недвижимостью

Один из распространенных в последнее время, надежных, но не лишенных недостатков способов – купля-продажа через банковскую ячейку. Этот вариант предполагает аренду покупателем сейфа в финансовом учреждении. Заключается договор аренды и подписывается соглашение об условиях доступа к средствам в ячейке. Если сделка состоится, продавцу выдаются деньги, в случае срыва договора средства возвращаются покупателю.

Обычно ячейка арендуется сроком на месяц, в случае задержки ее можно продлить. Еще весомое удобство этого способа: получив в банке деньги, продавец может сразу отправить их на свой счет, не передвигаясь с большой суммой по городу.

Схема продажи квартиры через банковскую ячейку также имеет минусы:

В соглашении не указывается сумма закладываемых в сейф денег: банк лишь гарантирует ее сохранность, поэтому продавец должен проконтролировать процесс.
Случается, что для доступа к ячейке используются поддельные документы и ячейка опустошается еще до совершения сделки.
Кроме того, можно столкнуться с таким банальным явлением, что сумма в ячейку не поместится, и придется арендовать два сейфа – а это уже другая сумма комиссии.

Как видно, при продаже квартиры через банковскую ячейку риски продавца все-таки существуют. Чтобы их минимизировать, следует доверять деньги солидному банку с системой охраны и видеонаблюдения, чтобы в случае обмана иметь возможность доказать мошенничество.

Как продать квартиру через аккредитив

Альтернативным вариантом обращения к банковской ячейке является сделка купли продажи квартиры через аккредитив.

В чем заключается эта схема получения денег, и как работает аккредитив при покупке квартиры?

Обе стороны заключают с банком договор, где указаны их реквизиты, условия извещения и перечисления денег.

Покупатель через банк отправляет на счет продавца оговоренную сумму, которая станет доступной последнему после сделки и получения банком подтверждающих документов.

Схема расчета схожа с первой с тем только отличием, что расчеты по аккредитиву не проводятся наличными: то есть вместо денег в сейф помещается банковский счет.

Продавец получает доступ к документу, то есть к деньгам, после смены владельца жилья.

Если в течение двух месяцев – таков срок действия договора – сделка не состоится, банк возвращает деньги покупателю.

Главное достоинство аккредитива при сделках с недвижимостью – продавец не имеет дела непосредственно с деньгами, а значит, с их транспортировкой. И еще – за перевод и проверку суммы отвечает банковское учреждение.

Однако имеет аккредитив при покупке недвижимости и минусы. К ним относятся следующие моменты:

длительность оформления документов и сложность получения денег;
высокий процент комиссионных, который зависит от указанной в договоре стоимости жилья (меньшую сумму написать не получится, так как на счет должны перечислиться все деньги за покупку).

Таким образом, выбирая между аккредитивом или банковской ячейкой, определяют приоритеты – более надежный способ первый, но он хлопотнее и обойдется дороже.

Продажа квартиры через депозит нотариуса

Относительно новый способ передачи денег – депозит нотариуса при сделках с недвижимостью. В чем заключается такой вид расчета? Если говорить просто – это нечто среднее между банковской ячейкой и аккредитивом, только «роль сейфа» исполняет ответственное лицо – нотариус. Стороны подписывают соглашение, где оговариваются все условия и сроки выплат. Передача денег через депозит нотариуса происходит следующим образом: покупатель вносит оговоренную сумму на депозитный счет. После исполнения всех условий сделки – вплоть до регистрации в Росреестре – нотариус сам отправляет деньги на счет продавца.

Покупка квартиры через депозит нотариуса имеет преимущества перед альтернативными способами в связи с наличием третьей стороны, представляющей закон:

отсутствие необходимости в расписке и споров о том, у кого будет храниться ключ от зарезервированного сейфа;
прозрачные, контролируемые нотариусом взаиморасчеты;
отсутствие проблем получения средств из-за технических сбоев или банкротства банка;
возможность провести сделку и оформить закладку денег в одном месте;
доступная стоимость услуги.

Однако, как и прочие способы, сделка с недвижимостью через депозит нотариуса имеет минусы. В первую очередь, это возможное мошенничество самого нотариуса. Схема будет выгодна только при условии обращения к надежному специалисту, так как ничто не помешает нотариусу, получив деньги на депозит, сбежать с ними. Второй момент – следует выбирать авторитетное банковское учреждение, чтобы не иметь впоследствии проблем с получением наличных.

Любая процедура передачи денег при продаже квартиры имеет свои сложности. Задача участника сделки – выбрать для себя альтернативу, которая минимизирует риски и окажется более выгодной.

Покупка квартиры в кредит или за наличные

В кредит или за наличные – это вечная дилемма начинающего инвестора. Финансировать ли покупку квартиры собственным капиталом или взять ипотеку. Что выгоднее? Чтобы быть полностью объективным в этом вопросе, нужно ответить: это зависит от того, каковы ваши цели. Во что вы инвестируете? Чего вы хотите достичь? Давайте обсудим плюсы и минусы обеих форм финансирования инвестиций.

Если вы хотите купить квартиру в ипотеку Белгород, то вам стоит воспользоваться предложением Кредитного потребительского кооператива «Щит».

Какова цель ваших инвестиций?

Почему вы инвестируете? Если вашей целью является дополнительный доход, то вы будете полностью удовлетворены суммой, которую вы получите от сдачи в аренду только одной квартиры? Или же ваша цель — это финансовая свобода, и вы хотите стать владельцем всего портфеля недвижимости под аренду? В первом случае, если вашей целью является только дополнительный доход пассивный и у вас есть деньги для финансирования покупки, то решение о финансировании покупки собственным капиталом является оптимальным. Во втором случае, если ваша цель — финансовая свобода, то рекомендуется использовать силы финансового рычага – т. е. метод, используемый для профессиональных инвесторов.

Слышали ли вы поговорку: Правила устанавливает тот, кто имеет золото? С деньгами так же. Тот, кто платит наличными деньгами, имеет гораздо лучшую позицию в переговорах. Если на рынке появится хорошая возможность, то скоро кто-то ее использует. Для продавца аргумент, что покупатель платит наличными — это гарантия быстрой сделки. Поэтому будет гораздо более склонен вести переговоры по снижению цены. Если покупатель расплачивается за покупку квартиру при помощи кредитных средств, то формальности с банком регулируются, как правило, нескольких недель. Кроме того, всегда существует риск, что банк не даст добро на кредит. Потому что продавцы охотнее обсуждают и добивают сделку с инвесторами, которые платят наличными.

Недостатком покупки за наличные является замораживание капитала, который работает только для этой единственной инвестиции. Представьте себе теперь, что вы используете один и тот же капитал, как собственный вклад и используете кредитное плечо. Эффект от таких инвестиций будет гораздо более впечатляющим. Вместо одной вы сможете приобрести несколько квартир. Использование ипотеки в данном случае будет гораздо более выгодным решением.

Нюансы при покупки квартиры от застройщика – советы от компании «Корпорация ВИТ»

На рынке недвижимости широко представлено как вторичное жилье, так и квартиры в новостройках – активно возводящихся домах, которые могут располагаться как в центре города, так и в его спальных районах. Популярность таких объектов недвижимости возрастает с каждым днем, и данное явление вполне объяснимо:

цены на новые квартиры от застройщика находятся на доступном уровне, поэтому такое приобретение могут позволить себе те, кто не решается на покупку вторичного жилья;
использование новых материалов при строительстве дает возможность значительно улучшить качество строений, а значит, и продлить срок их службы;
если покупатель ищет новостройки рядом с Москвой от застройщика, то он может быть уверен в том, что не придется тратиться на вывоз строительного мусора, а сразу оформить жилое помещение по своему вкусу.

Но несмотря на большое количество преимуществ, риски натолкнуться на подводные камни при приобретении квартиры в новостройке в Москве или рядом со столицей все же остаются. Специалисты «Корпорации ВИТ» подготовили для вас список нюансов, на которые стоит обратить особое внимание в процессе заключения сделки и дальнейшего оформления жилья в собственность.

Особенности договора долевого участия

Договор долевого участия (далее – ДДУ) застройщик обязан заключать с дольщиком при продаже ему жилого помещения в строящемся здании. Согласно нормам российского законодательства, по такому документу можно приобрести квартиру как на начальном этапе возведения дома (когда готов только котлован и залит фундамент), так и на более позднем (возведена большая часть этажей, стены обложены кирпичом, дом достроен, но еще не сдан). Смысл ДДУ состоит в том, что дольщик покупает определенную квартиру, имеющую номер и заранее известную площадь, планировку, расположение на этаже и другие характеристики, а после завершения процесса строительства и сдачи дома получает на нее право собственности.

Согласно ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»², договор долевого участия имеет ряд гарантий и подтверждает, что застройщик осуществляет свою деятельность в рамках указанного закона. Также стоит отметить, что указанный документ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Перед подписанием ДДУ обязательно изучите следующие пункты: информацию об объекте недвижимости (расположение на плане этажа, площадь помещений, расположение оконных и дверных проемов и так далее), окончательной стоимости квартиры, сроках завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, сроках передачи ключей дольщику.

Строительная компания может работать и не в соответствии с ФЗ-214. В таком случае покупателю может быть предложено заключить договор иного типа. И в таких случаях риски приобретателя объекта недвижимости многократно возрастают. Так, покупатель в данном договоре может быть обозначен как инвестор, партнер или иное лицо. И в этом случае речь будет идти не о покупке конкретной квартиры, а об обычном вложении денежных средств в строительство, которое может даже и не закончиться. В итоге если дом так и не будет сдан в установленные сроки, добросовестный покупатель не сможет доказать, что он приобретал конкретный объект недвижимости.

Застройщик также может заключить с потенциальным дольщиком ДДУ, но не отправить его на регистрацию в Росреестр. Незарегистрированный договор не обладает юридической силой и является недействительным. В таком случае единственный совет – контролировать передачу документов на регистрацию.

Особенности предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости может быт заключен по завершению процесса возведения дома, но до того момента, как на него будет оформлено право собственности. ДДУ на этом этапе уже не заключается, так как строительство считается завершенным. Стандартный договор купли-продажи не заключается потому, что конечного объекта, на который у одной из сторон имеется право собственности, пока не существует.

В тексте предварительного договора купли-продажи должна содержаться информация о точных характеристиках (площади, планировке, расположению на этаже, количестве комнат, наличию или отсутствию систем электро-, водо- и теплоснабжения и канализации, наличии или отсутствии отделки и так далее) и окончательной цене новой квартиры от застройщика.

Допускается и наличие отдельного пункта, в котором стороны оговаривают срок, в течение которого обязуются заключить стандартный договор купли-продажи на данный объект недвижимости. Если же данной информации в указанном документе нет, застройщик имеет право оформить договор купли-продажи в течение одного календарного года. В этот период официальный представитель строительной компании занимается получением кадастрового номера и адреса, а также проводит оформление новостройки и квартир в ней как полноценных отдельных объектов недвижимости.

Если по истечении одного календарного года с момента подписания предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель так и не получил право собственности на приобретенное имущество, он может обратиться в суд.

Оплата квартиры по договору

В процессе приобретения квартиры вопросу внесения денежных средств в качестве оплаты следует уделить особое внимание. Без ряда документов, подтверждающих факт передачи денежных средств (расписок, чеков, актов приема-передачи и так далее), совершать оплату не рекомендуется. Дело в том, что недобросовестный застройщик, получив денежные средства, может обвинить покупателя в том, что он не выполнил свои обязательства и не заплатил за приобретаемое имущество, ведь документов, подтверждающих платеж, не существует. Следовательно, такое правонарушение может вынудить покупателя жилья обратиться в суд. Но в процессе разбирательства будет очень сложно доказать, что оплата была проведена.

В качестве гарантированной оплаты может выступать как безналичный расчет через банк, так и передача наличных денежных средств в офисе строительной компании с обязательным предоставлением кассового чека, а также квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Все остальные способы оплаты являются ненадежными, поэтому специалисты не рекомендуют пользоваться ими.

Выбор строительной компании

При поисках квартиры в Москве новостройки от застройщика могут стать оптимальным вариантом только в том случае, если застройщик является добросовестным. Предпочтение следует отдавать крупным фирмам, которые работают на рынке уже несколько лет, и за время своего существования смогли реализовать несколько крупных проектов. Надежной строительной компанией может считаться и та, партнерами которой являются крупные кредитные организации и предприятия, выпускающие продукцию под известными брендами. Также стоит обратить внимание на застройщика, директора и менеджеры которого регулярно публикуют свои статьи в газетах и бизнес-журналах, выступают на радио и телевидении. Немаловажным аспектом является и наличие положительных отзывов от тех, кто уже купил квартиры в новостройках, возведенных данной фирмой. Эту информацию можно получить как на тематических форумах и официальных сайтах жилых комплексов, так и пообщавшись с владельцами квартир лично.

При покупке квартиры на определенном этапе строительства здания нужно оценить сроки и динамику производимых работ: соответствует ли фактическое состояние объекта тому, что заявлено в плане, нет ли задержек и так далее.

Застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю по первому же его требованию копии всех учредительных документов и лицензии, подтверждающие законность его деятельности. Кроме того, данная компания должна обладать правами на объект строительства, который впоследствии будет передан покупателям, поэтому дополнительно можно запросить и документы на строительство, право собственности на земельный участок или договор аренды и так далее.

Передача квартиры покупателю

Если процесс приема квартиры у застройщика уже прошел, и наступила пора оформления прав собственности на данный объект недвижимости, то покупатель может столкнуться с последним из рисков – сложностью с получением указанного права. Дом уже может быть сдан, но, если застройщик приглашал к участию в данном проекте сторонних инвесторов, между ними могли возникнуть споры об исполнении обязательств, произведении взаиморасчетов и так далее. И пока все спорные ситуации не будут урегулированы в судебном порядке, объект недвижимости невозможно будет оформить в собственность.

__________________________________________________________________________

²Федеральный закон от 30. 12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве», «Российская газета», N 292, 31.12.2004

Как безопасно передать деньги при покупке квартиры?

Приобретение жилплощади – сделка, в которой задействована крупная сумма денег. Поэтому очень важно, чтобы их передача была зафиксирована надлежащим образом и исключала вероятность возникновения разногласий между контрагентами в будущем. В представленной статье мы расскажем, какие способы передачи финансов существуют с подробным рассмотрением каждого из них и возможностью определения самого выгодного варианта.

○ Варианты передачи денег.

Финансовые средства за приобретенное имущество могут передавать различными способами:

Наличным расчетом.
Безналичным расчетом (банковский перевод).
Путем аренды банковской ячейки.
С использованием аккредитива.

Факт передачи денег должен быть зафиксирован, чтобы в последующем избежать разногласий между сторонами. Поэтому выбирать следует надежные способы, которые подтвердят исполнение обязательств при необходимости.

Таким образом, менее надежным вариантом является наличный расчет, несмотря на оформление расписки. Лучше всего выбирать способы, в которых присутствует третья сторона (банк), которая не только выступает гарантом проведения финансовой операции, но и несет ответственность за то, чтобы деньги были направлены по назначению.

Вернуться к содержанию ↑

○ Причины для приостановки или отмены сделки купли-продажи.

Сделка купли-продажи может быть приостановлена или отменена в следующих случаях:

Оплата за переданное имущество не произведена либо произведена не в полном объеме.
Признание сделки недействительной:
- «1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
- 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
- Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
- В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
- Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (ст. 168 ГК РФ)».
Возникновение непредвиденных (форс-мажорных) обстоятельств. В данном случае вина за аннулирование сделки отсутствует.

Если сделка приостанавливается или отменяется до госрегистрации перехода права собственности, это не представляет больших проблем. Стороны просто возвращаются на исходные позиции: продавец получает назад квартиру, а покупатель – деньги.

Если причины для приостановления или аннулирования сделки возникли после проведения регистрационных процедур, вопрос решается исключительно в судебном порядке.

Вернуться к содержанию ↑

○ Применяемые формы расчетов.

Все формы расчетов имеют свои преимущества и недостатки, значимость которых определяется участником сделки. Каждая из них будет подробно рассмотрена ниже.

○ «Из рук в руки».

Наличный расчет предполагает риск возникновения претензий в будущем, если он не будет документально зафиксирован.

К тому же при таком выборе возникает вопрос, когда именно платить, учитывая, что государственная регистрация права собственности осуществляется только через 10 дней после передачи договора в регистрирующий орган. Исходя из этого, возможны два варианта расчетов:

Предоплата – передача денег сразу после подписания соглашения.
Оплата по факту – после регистрации права собственности нового владельца жилья.

В каждом случае есть свои подводные камни для участников сделки. Кроме того, крупная сумма денег наличными не только неудобна для хранения и передачи, но и является отличной приманкой для грабителей.

Все эти факторы обуславливают то, что наличный расчет постепенно вытесняется более современными способами оплаты.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Обязательные условия.

Если стороны все-таки выбрали наличный расчет, обязательным является требование фиксирования факта передачи денег. Для этого приглашаются 2 свидетеля, и оформляется расписка, которая подписывается всеми присутствующими. Расписку пишет получатель денег, который тем самым подтверждает факт получения оплаты за квартиру.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Риск для покупателя.

Риск для покупателя возникает, если он передает деньги в момент оформления сделки. Впоследствии могут возникнуть различные проблемы: отказ в регистрации права, арест имущества, появление новых прописанных лиц и т. д. Во всех этих случаях возврат денег может быть сопряжен с определенными проблемами.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Сомнительное преимущество этой формы расчетов.

Помимо риска не стать владельцем купленной квартиры, наличный расчет имеет иные недостатки. Например, подобная передача денег предполагает сокрытие от государства истинной суммы сделок. Помимо моральной стороны вопроса, впоследствии это может отразиться на возможности получения налогового вычета и размере полученной компенсации.

Вернуться к содержанию ↑

○ Аренда депозитарной ячейки.

Это надежный способ передачи денег, при котором каждая сторона может быть уверена в соблюдении своих прав. Благодаря своей надежности данный метод с каждый годом становится все популярнее, несмотря на определенные финансовые траты, связанные с арендой ячейки.

«Договором хранения ценностей в банке может быть предусмотрено их хранение с использованием поклажедателем (клиентом) или с предоставлением ему охраняемого банком индивидуального банковского сейфа (ячейки сейфа, изолированного помещения в банке).
По договору хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе клиенту предоставляется право самому помещать ценности в сейф и изымать их из сейфа, для чего ему должны быть выданы ключ от сейфа, карточка, позволяющая идентифицировать клиента, либо иной знак или документ, удостоверяющие право клиента на доступ к сейфу и его содержимому.
Условиями договора может быть предусмотрено право клиента работать в банке с ценностями, хранимыми в индивидуальном сейфе (п. 1 ст. 922 ГК РФ)».

Вернуться к содержанию ↑

✔ Участники процесса.

В аренде банковской ячейки участвуют:

Продавец, который наделяется правом забрать деньги после выполнения условий, определенных договором.
Покупатель (поклажедатель), передающий в банк финансовые средства на хранение в период оформления прав собственности на приобретенное жилье.
Банк (хранитель) – принимает на хранение финансовые средства и несет ответственность не только за их сохранность, но и своевременную передачу указанному в договоре лицу.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Преимущества способа.

Основной плюс данного метода передачи финансовых средств – отсутствие возможности у сторон сделки присвоить себе деньги либо квартиру.

Благодаря тому, что деньги хранятся у третьей стороны, исключается возможность нецелесообразного их использования, нарушения сроков оплаты и попадания в руки посторонних лиц.

Другие преимущества:

Наличие вооруженной охраны в месте хранения и минимальный риск потери денег.
Возможность продавца забрать деньги в любой момент без согласования с покупателем (при условии выполнения обязательств по договору).
Снятие ответственности с покупателя за хранение денег, при этом, даже при неблагополучном исходе сделки, он в любой момент может вернуть свои деньги.
Сумма, которую можно заложить в ячейку, не ограничена, а срок договора аренды можно продлевать.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Заключение договора аренды и внесение нужной суммы.

При аренде банковской ячейке составляется соответствующий договор, по которому в сейф закладываются деньги. Они могут быть распределены в процентном соотношении на этапы сделки. Например, продавец может получить определенную сумму после заключения договора и остаток – после регистрации права собственности. Такое распределение является более надежным, чем единовременная передача всей суммы.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Пересчет денег и проверка на подлинность.

Помимо ответственного хранения, банк также предоставляет услуги по проверке подлинности закладываемых финансов и их расчете. Важно учитывать, что деньги, как правило, закладываются сторонами вместе, а в случае успешной сделки, их единолично забирает продавец.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Ключи от ячейки.

Учитывая риск, который появляется при хранении ключа у одной из сторон, они хранятся у банка, как незаинтересованной стороны, во время прохождения всех этапов регистрации сделки.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Доступ к ячейке покупателя и продавца в случае успеха сделки или отказа от нее.

После успешной регистрации права собственности на приобретенное жилье, ключ передается продавцу, который получает доступ к ячейке и забирает свои деньги. А если сделка по каким-либо причинам не состоялась, ключ получает покупатель, который возвращает заложенную сумму.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Недостатки этого способа.

Несмотря на высокий уровень надежности, у данного метода также есть минусы:

В соглашении об аренде банковской ячейки, указание суммы передаваемых на хранение денег, не является обязательным. Поэтому, если возникнут какие-либо разногласия, данный документ не может выступать основанием для спора.
Банк не несет ответственность за подлинность представленных документов. Обязательным является только сверка подлинности данных покупателя с указанными в паспорте.

Вернуться к содержанию ↑

○ Аккредитив.

«При расчетах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель.
К банку-эмитенту, производящему платежи получателю средств либо оплачивающему, акцептующему или учитывающему переводной вексель, применяются правила об исполняющем банке (п.1 ст. 867 ГК РФ)».

Вернуться к содержанию ↑

✔ Популярность этой формы и сравнение ее с предыдущей.

Выбор многими данной системы расчетов основывается на ее высокой степени надежности. Как и в случае с арендой ячейки, здесь необходимо наличие третьей стороны – банка. Он регулирует обязанность покупателя уплатить оговоренную сумму после предоставления продавцом полного пакета требуемых документов. Так у покупателя нет возможности отменить сделку в одностороннем порядке.

В то же время банк проверяет правильность оформления документов и их подлинность. Таким образом, он выполняет функции гаранта для каждой стороны сделки.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Заключение договора и действия сторон.

После заключения договора купли-продажи, алгоритм действий по оплате следующий:

Покупатель заключает с банком соответствующий договор на 1-2 месяца.
На основании подписанного соглашения, банк открывает на имя клиента специальный банковский счет.
Банк перечисляет на него деньги со счета клиента после получения соответствующего распоряжения от владельца.
В период, указанный в договоре (1-2 месяца), покупатель не вправе забирать вложенную сумму.
Стороны подают документы для оформления права собственности.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Хранение ключей.

Во время всего периода оформления прав собственности, открытый счет является закрытым для каждой из сторон сделки. Поэтому именно банк осуществляет контроль за ним в течение данного срока.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Поступление денег на счет продавца или покупателя.

После того, как будет завершена процедура регистрации права собственности, продавец должен посетить банк с перечнем документов, удостоверяющих успешность сделки. После того, как банк проверит их, он перечислит деньги с аккредитива на счет продавца.

Если по каким-то причинам сделка не состоялась, и покупатель представил доказательства этого, банк перечисляет деньги на его счет, осуществляя, таким образом, возврат вложенной суммы.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Плюсы и минусы этого способа.

Открытие аккредитива имеет много преимуществ:

Безналичный способ оплаты не требует аренды ячейки, получения и внесения наличных, пересчитывая их и проверяя подлинность.
Полностью отсутствует риск потери денег, как для продавца, так и для покупателя.
Ответственность банка за любую несанкционированную операцию по открытому аккредитивному счету.

При этом у данного способа есть только два минуса:

Необходимость в сборе большого количества документов (полный перечень устанавливается банком).
Расходы на обслуживание счет.

Вернуться к содержанию ↑

○ Вексельная система.

Вексель – ценная бумага, которая приобретается покупателем вместо суммы денег. После передачи прав собственности вексель возвращается продавцу в обмен на подлинные правоустанавливающие документы.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Участники сделки.

В соглашении участвуют:

Векселедатель – в данном случае, покупатель квартиры.
Векселедержатель – в данном случае, продавец недвижимости.
Должник (в определенных случаях).

Вернуться к содержанию ↑

✔ Заключение договора и открытие банковских счетов.

Составляется соглашение, согласно которому покупатель открывает счет в банке, на который зачисляются деньги за вексель. Финансовые средства заморожены на счету до момента прохождения всех этапов купли-продажи квартиры и оформления права собственности на нее.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Содержимое ячейки.

Наряду с открытием счета арендуется банковская ячейка, в которую закладывается вексель, который будет оплачен в случае успешного завершения сделки. Так банк выступает гарантом сохранности ценной бумаги и финансовых средств.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Передача ключа от ячейки.

Если сделка проходит успешно, производится оплата векселя, что подразумевает перевод финансовых средств продавцу квартиры. Также он получает доступ к ячейке, в которой хранится вексель.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Возврат денег.

Если по каким-то причинам сделка сорвалась, деньги за вексель возвращаются покупателю, который и получает доступ к банковской ячейке. Таким образом, банк регулирует права каждой из сторон.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Преимущества и недостатки способа.

Как и все другие метода перечисления, вексельный договор имеет как плюсы, так и минусы.

К преимуществам относится:

Получение гарантии передачи права собственности в виде векселя.
Высокая надежность данного способа оплаты.

Главный минус способа в его нечастом использовании, из-за чего у сторон могут возникнуть различные недопонимания.

Вернуться к содержанию ↑

○ Гарантии безопасности сделки.

Абсолютной гарантии успешности сделки не существует. Но можно снизить риски, соблюдая некоторые правила:

Внимательное изучение всей документации.
Грамотное составление договора купли-продажи.
Правильный выбор способа перечисления денег.

Вернуться к содержанию ↑

○ Рекомендации специалистов.

Учитывая количество нюансов сделок купли-продажи, есть ситуации, когда обращение к специалистам является крайне желательным. Это нужно, если какая-либо из сторон:

Хочет удостовериться в том, что в договоре учтены все его права.
Хочет проверить подлинность документов.
Не знает, какой способ оплаты выбрать и нуждается в юридическом сопровождении.

Несмотря на обилие правовой информации в свободном доступе, обращение к квалифицированному специалисту остается востребованным.

Вернуться к содержанию ↑

○ Явные преимущества безналичных форм расчетов.

Данный вид передачи денег имеет такие плюсы, как:

Удобство перечисления (не нужно носить с собой большие суммы, пересчитывать их и проверять на подлинность).
Наличие нескольких вариантов, позволяющих выбрать наиболее удобный.
Высокая степень надежности.

Таким образом, наиболее желаемым способом передачи денег при покупке квартиры является один из вариантов безналичного расчета.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Что следует проверить при покупке квартиры.

Необходимо проверить статус жилплощади, наличие обременений на него, количество прописанных лиц, проживание в квартире несовершеннолетних детей. Все эти факторы могут стать препятствием к завершению сделки купли-продажи. Получить подобные сведения можно, обратившись за выпиской из ЕГРП.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Почему не стоит спешить с оплатой.

Покупатель получает право собственности только после ее государственной регистрации. А на ее оформление требуется время (до 10 дней с момента обращения). При этом нет гарантий, что процедура пройдет успешно, и собственность зарегистрируют на нового владельца. Поэтому если произвести оплату сразу после заключения договора, покупатель рискует остаться без квартиры и без денег.

Вернуться к содержанию ↑

Как правильно проводить расчет при покупке квартиры. Рассказывает Павел Ашманов, эксперт рынка недвижимости в выпуске проекта компании «Русская недвижимость»- «Есть минутка».

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как правильно покупать недвижимость по ожесточенным правилам финмониторинга?

Принятый ранее документ закона №361-IX сократил перечень признаков, по которым банк может определить денежную операцию (в том числе и при покупке недвижимости) как нелегальную, то есть проводимую для отмывания денег. В этот перечень раньше входило 17 пунктов, а теперь их четыре.

После принятия закона банки долго не могли определить концепцию работы с рынком недвижимости в рамках ужесточения финмониторинга, но теперь ситуация прояснилась и можно детально разобрать все условия.

Риск-ориентированный подход: Что это? Как будет работать с нашим рынком?

Одним из ключевых пунктов в обновленном списке стала обязанность банка проводить проверку покупателя, а точнее его источники доходов и проводимые финансовые операции (получение, перевод и внесение денег) с наличкой.

Раньше такие критерии и параметры для изучения граждан выставлял НБУ, а теперь их создают банки, и сами же банкиры будут определять операции связанные с отмыванием незаконно полученных средств. При выявлении подозрительных действий банк может остановить финансовую операцию.

Определить такого клиента по малейшим признакам очень просто: если, например, человек получает официальную зарплату в 10 000 грн и это его единственный источник дохода, а потом вдруг хочет открыть депозитный счет на несколько сотен тысяч долларов, то очевидно к нему должны возникнуть вопросы. Это и есть риск-ориентированный подход.

Еще одним интересным пунктом является повышение пороговой суммы до 400 000 грн со 150 000 грн.

Как будут проверять источники доходов и как клиенту подтвердить их?

Примечательно что сама процедура проверки источника доходов не изменилась, разве что лишь пороговая сумма стала выше (400 000 грн). Если клиент захочет внести на свой счет сумму выше пороговой, то банк предложит человеку заполнить специальную анкету и приложить к ней документы, которые могут подтвердить источник происхождения средств (договора купли/продажи или сдачи в аренду недвижимости, справки о доходах, документ подтверждающий передачу дивидендов или наследства и пр.).

Однако соблюдение минимального порога в 400 тысяч вовсе не гарантирует что человек легко сможет купить жилье. Если клиент попытается распределить средства по разным финансовым учреждениям, например 200 000 грн на счет своего знакомого в одном банке без предоставления документов, а в другой сумму выше 400 000 грн с подтверждением документов, то банк все равно может потребовать дополнительную проверку по своим критериям.

В то же время, клиенты которые работают с определенным банком уже долгое время и банк ведет учет о его высоких ежемесячных доходах, то внесение им на депозит суммы свыше 400 000 грн может пройти без предоставления документов. Опять же — все на усмотрение банка.

Как покупать квартиры по новым правилам?

Крупные банки отметили, что при покупке квартиры за наличные средства, и при необходимости перевести их на счет собственника или застройщика, клиенту придется доказать легальность предоставляемых средств. НБУ при этом не дает четких указаний, лишь утверждая что сфера недвижимости не их профиль.

Общий перечень необходимых банку документов при покупке квартиры за наличные теперь выглядит так:

Паспорт;
Договор о покупке;
ИНН код;
Документы подтверждающие источник доходов.

Но это касается скорее новых клиентов, которые приходят с кучей денег в банк впервые. В то же время даже самые мелкие банки будут лояльнее относится к «старым» клиентам, которые все свои операции проводят прозрачно. Они даже могут купить квартиру ценой до 1 млн гривен и от них скорее всего ничего не потребуют. Все зависит от условий финансовой операции и того, кто ее пытается совершить.

Как легализовать наличные деньги и получить соответствующий документ?

Имея в распоряжении крупную сумму в несколько миллионов гривен наличкой, Вы можете законно легализовать их лишь несколькими способами:

Разбить оплату за новую квартиру на несколько платежей, воспользовавшись программой рассрочки от застройщика (или взять в ипотеку). Главное — не выплачивать крупную сумму за короткий срок.
Открыть депозит на сумму меньше чем в 400 000 грн, к примеру на 200 — 300 тысяч и с него оплачивать частями кредит за квартиру, постепенно пополняя депозит.

Здесь также всплывает одно небольшое «Но», поскольку под финмониторинг все же может попасть такое «дробление» средств, если клиент сделает это в один операционный день. То есть, оплатив рассрочку за квартиру частями в день ее оформления, при достижении порога в 400 тысяч банк вправе потребовать документы.

Нелегальные пути обхода закона

Конечно, люди всегда найдут недочеты в законодательстве и попытаются его обойти.

В случае с документом №361-IX — это нелегальные способы легализации наличных средств. Среди них — возможность заключить с нотариусом документ о получении наследства или фиктивное трудоустройство в солидную компанию на должность с высоким доходом. То есть, исходя из второго пункта, можно понять что по фиктивной справке о доходах люди будут проводить денежные операции с недвижимостью.

Еще одним популярным способом покупки недвижимости станет регистрация «ТОВ» или «СПД» на которые она будет оформлена.

Юристы категорически против незаконной легализации средств, ведь они могут быть получены преступным или даже террористическим путем. Они также напоминают, что подделка документов и их использование имеет криминальную почву, поэтому покупатель, который попытается обмануть банк, может понести серьезную ответственность.

Поэтому перед покупкой новой квартиры обязательно подготовьте актуальные и легальные документы, подтверждающие источники ваших доходов.

Покупка жилья за наличные в Эстонии

В наш век, когда большинство используется при помощи безналичных расчетов, все же иногда встречается вопрос о наличной оплате. Например, при покупке жилья

В Эстонии возможность купить квартиру за наличные существует. В случае, если оплата при покупке происходит за безналичный расчет, стоит деньги сначала на депозитный счетариуса и уже с него переводить покупку.Наличные средства при покупке недвижимости предпочитают использовать немногие, но все же обычные встречаются, если покупается недвижимость по цене до 20 000 евро. Для безопасности важно указать оплату в кабинете нотариуса в момент оформления сделки. Но существует ряд ограничений. Нельзя платить наличными, если оформляется покупка квартиры, заложенной в банке, а также, если под нее взят кредит. Банк работает только с безналичными платежами, и сделку с наличными средствами провести не удастся.

Как происходит оформление недвижимости

Для того, чтобы убедиться в «чистоте сделки», необходимо проверить наличие и правильное оформление, как со стороны продавца квартиры, так и со стороны покупателя. Документы и факт наличия квартиры у продавца проверяется в государственных органах, нет ли в наличии обременяющих обязательств, которые могут помешать проведение сделки. Это делает нотариус, чтобы обезопасить сторону при заключении договора купли — продажи.

Коммунальные платежи по квартире стоит проконтролировать покупателю самостоятельно.Для этого ему необходимо обратиться к покупателю, чтобы предоставил необходимые документы, справку о том, что нет задолженности.

Для того, чтобы заключить сделку, необходимо иметь паспорта, а также подтверждение семейного статуса, если человек женат, разведен, вдовец.

Если эти документы выданы в России, то переводить их не стоит.

Запись на сделку

Сделка проходит в кабинете нотариуса в то время, которое он назначает.Запись на сделку может осуществляться по телефону, причем звонить может любой участник процесса купли-продажи, включая маклера. Обычно по времени ожидание занимает пару недель, но бывает и меньший срок.

Подписание договора купли — продажи

Язык сделки купли — продажи — эстонский. Одна из обязанностейариуса это перевод основных положений договора в устном виде. Если же вам необходим письменный перевод, то его стоит заказать за дополнительную плату.

В договоре обязательно должно быть указано на отсутствие задолженности, недостатков в продаваемой квартире.Если по квартире есть долг, то его обязательно надо указать в договоре. Также должно быть обязательно указано, кто оплачивает коммунальные платежи. Этот вопрос часто является важным, если договор заключается в конце месяца (часто в этом случае оплату должен вносить продавец квартиры, который пользовался коммунальными услугами в месяц.)
После того, как договор будет подписан, каждый участник получает на руки копию, а оригинал отдается на хранение нотариусу, в архив. Как только прошла сделка, все данные о ней нотариус передает реестр недвижимого имущества Эстонии, в Крепостную книгу.Спустя 14 дней собственник получает из реестра внесение изменений и обновлении данных по недвижимости, где он значится, как новый владелец.

. Эта ссылка с уведомлением действует небольшое количество времени, поэтому, как получить уведомление, нужно сразу же его открыть и сохранить. По прошествии небольшого времени такой документ можно получить только на платной основе.

Если заключать сделку придет представитель продавца или покупателя, то необходимо заранее оформить доверенность.Если она составляется на русском языке, то необходимо сделать перевод на эстонский. При этом перевод важно сделать у авторизованного переводчика. Список переводчиков можно узнать в нотариальной конторе.

Как происходит оплата услуг нотариуса

Комиссия нотариуса составляет 1% от стоимости квартиры. В большинстве случаев эту сумму делят пополам покупатель и продавец, но бывают разные договоренности, когда одна из сторон оплачивает большую часть. Условия оплаты оговариваются заранее.

Сумма комиссии для нотариуса может вноситься, как наличными, так и в рублях. Оплата производится в нотариальной конторе.

Затем покупатель также платит пошлину за внесение данных для Крепостной книги. При оплате в банке Эстонии на руках остается квитанция.

Как правильно покупать недвижимость по ожесточенным правилам финмониторинга?

Принятый ранее документ закона №361-IX сократил перечень признаков, по которому банк может определить денежную операцию (в том числе и при покупке недвижимости) как нелегальную, то есть проводимую для отмывания денег. В этот перечень раньше входило 17 пунктов, а теперь их четыре.

Риск-ориентированный подход: Что это? Как будет работать с нашим рынком?

Одним из ключевых пунктов в обновленном списке стала обязанность банка проводить проверку покупателя, а точнее его источники и проводимые финансовые операции (получение, перевод и внесение денег) с наличкой.

Раньше такие и параметры для изучения граждан выставлял НБУ, а теперь их банкиры будут определять операции, связанные с отмыванием полученных средств. При выявлении подозрительных действий банк может финансовую операцию.

Определить такого клиента по малейшим признакам очень просто: если, например, человек получает официальную зарплату в 10 000 грн и это его единственный источник дохода, а потом вдруг хочет открыть депозитный счет на несколько сотен тысяч долларов, то очевидно к нему должны быть вопросы. Это и есть риск-ориентированный подход .

Еще одним интересным выступающим является повышение пороговой суммы до 400 000 грн со 150 000 грн.

Как будут проверять источники доходов и как клиенту подтвердить их?

Примечательно что сама процедура проверки доходов не изменилась, разве что лишь пороговая сумма стала выше (400 000 грн). Если клиент захочет внести на свой счет суммы выше пороговой, то банк предложит заполнить специальную анкету и приложить к ней документы, которые подтверждают источник происхождения (договора купли / продажи или сдачи в аренду недвижимости, справки о доходах, документ, подтверждающий передачу дивидендов или наследства и пр.).

Однако соблюдение минимального порога в 400 тысяч вовсе не гарантирует, что человек легко сможет купить жилье. Если клиент использует распределить средства по разным финансовым учреждениям, например, 200 000 грн на счет своего знакомого в одном банке без предоставления документов, другую сумму выше 400 000 грн с подтверждением документов, то банк все равно может потребовать дополнительную проверку по своим критериям.

В то же время, клиенты, которые работают с определенным банком уже долгое время и банк, имеют учет за его ежемесячных доходах, за внесение им на депозит сверх 400 000 грн может пройти без предоставления документов.Опять же — все на усмотрение банка.

Как покупать квартиру по новым правилам?

Крупные банки отметили, что при покупке квартиры за наличные средства, и при необходимости их перевести на счет собственника или застройщика, клиенту придется доказать легальность предоставляемых средств. НБУ при этом не дает четких указаний, лишь утверждая что сфера недвижимости не их профиль.

Общий перечень необходимых банку документов при покупке квартиры за наличные теперь выглядит так:

Паспорт;
Договор о покупке;
ИНН код;
Документы подтверждающие источник доходов.

Но это касается скорее новых клиентов , которые приходят с кучей денег в банк впервые. В то же время даже самые мелкие банки лояльнее относится к «старым» клиентам, которые все свои операции проводят прозрачно. Они даже могут купить квартиру ценой до 1 млн гривен и от них скорее всего ничего не потребуют. Все зависит от условий финансовой операции и того, кто ее пытается совершить.

Как легализовать наличные деньги и получить соответствующий документ?

Имея в распоряжении крупную сумму в несколько миллионов гривен наличкой, Вы можете законно легализовать их ограниченными способами:

Разбить оплату за новую квартиру на несколько платежей, воспользовавшись программой рассрочки от застройщика (или взять в ипотеку).Главное — не выплачивать крупную сумму за короткий срок.
Открыть депозит на сумму меньше чем в 400 000 грн, к примеру на 200 — 300 тысяч и с него оплачивать частями кредит за квартиру, постепенно пополняя депозит.

также всплывает одно небольшое «Но», поскольку здесь может оказаться такое «дробление» средств, если клиент сделает это в один операционный день. То есть, оплата рассрочку за квартиру частями в день ее оформления, при достижении порога в 400 тысяч банк вправе потребовать документы.

Нелегальные пути обхода закона

Конечно, люди всегда найдут недочеты в законодательстве и попытаются его обойти.

Еще одним популярным способом покупки недвижимости станет регистрация «ТОВ» или «СПД» на которую она будет оформлена.

Юристы категорически против незаконной легализации, они получены преступным путем. Они также напоминают, что подделка документов их использование имеет криминальную почву, поэтому покупатель, который попытается обмануть банк, может понести серьезную ответственность.

Поэтому перед покупкой новой квартиры обязательно подготовьте актуальные и легальные документы, подтверждающие ваши легальные доходы.

Как оформить покупку квартиры самостоятельно

Покупка квартиры — событие в жизни человека важное, ответственное и исключительно волнительное. Совершенная покупка на сумму в десятки тысяч долларов (в эквиваленте), конечно, хочется быть уверенным, что приобретаемая квартира будет соответствовать требованиям и личным ожиданием. Более того, важного будет наличие гарантии, что на квартиру уже после заключения и удостоверения договора купли-продажи не возникнет прав у каких-либо третьих лиц.Согласитесь, мало приятного, когда уже после отпразднованного новоселья квартира может оказаться не совсем вашей собственностью.

уже имеющийся, к сожалению, негативный опыт сотрудничества с риэлтерской компанией;
боязнь быть обманутыми недобросовестными участниками рынка, которые работают вне рамок законодательства;
желание сэкономить на стоимости риэлтерской услуги.

Какими бы ни были причины выбора самостоятельного пути купли-продажи квартиры, этот выбор (будем надеяться) делается осознанно. Договорные отношения с риэлтерской компанией являются добровольными: нельзя принудить человека заключать договор, который его не устраивает по тем и другим причинам или в котором человек просто не заинтересован. Если вы чувствуете себя в силе и возможности специфических проблем, финансовые, временные и трудозатраты не являются камнем преткновения — осуществлением сделки купли-продажи квартиры можно заниматься самостоятельно.Знания как купить квартиру без агента в этом случае вам можно пригодиться.

Краткое содержание статьи

Подготовка к сделке: осмотры квартиры и торг

Как театр начинается с вешалки, так процесс покупки квартиры начинается с объявления продавцу о своих намерениях. Но сначала надо выбрать квартиру. Внимательно проштудируйте рекламные объявления, выберите интересующую вас квартиру и договоритесь о просмотре. Выбирая квартиру нужно тщательно осмотреть предмет будущей покупки.Наличие перепланировки, возможные подтеки, качество ремонта — то, что должно вас волновать. Если вы собираетесь покупать квартиру со встроенной мебелью или бытовой техникой, не лишним будет открыть дверцы и уточнить, как и что работает. Истекли ли гарантийные сроки на бытовую технику? Какой напор воды в кранах? Вряд ли все эти вопросы необходимо задавать при первом визите, но точно стоит уточнить еще до покупки квартиры.

Итак, вам все нравится, и вы нашли ее — мечту. Следующим этапом надо делать ценовое предложение продавцу.Казалось бы, что проще. Ведь сейчас все торгуются. Но в этом вопросе есть два нюанса: справедливая цена и то, как мы это торгуемся.

Очень часто желание покупателя купить квартиру разбивается вдребезги о нежелание продавца торговаться. «Хочу 80 тысяч при средней рыночной цене в 56». К сожалению, такая картина вовсе не редкость на сегодняшнем рынке недвижимости. Ваше ценовое предложение должно быть справедливым и аргументированным. Только так, вы сможете успешно продаваться продавцу и не упустить подходящий вам вариант.

Важно: определить цену окончательно необходимо после того, как важные важные условия сделки. Итак, ваши аргументы восприняты благосклонно и вы договорились с продавцом о цене сделке. Поздравляем. Здесь все только начинается.

Если продавец (нынешний собственник) недвижимости в получении задатка, то не лишним будет документально зафиксировать этот факт.Например, с помощью простого соглашения о намерении совершить сделку, в письменной форме. В соглашении должно быть чётко прописано, что стороны намерения заключить договор купли-продажи квартиры (указывается точный адрес), и что задаток передан собственнику квартиры в счет будущей оплаты за квартиру в оговоренном размере. Также в состав соглашении о намерении совершить сделку следует указать условия его возврата покупателю в случае, если какая-либо из сторон отказывается от заключения сделки. Не укажите сроки, в которые необходимо передать квартиру, порядок оплаты за квартиру, сроки, в которые она должна быть включена и состояние, в котором вам должны передать квартиру.

Еще раз внимательно осмотрите квартиру, которая вас заинтересовала, на предмет наличия недостатков, уточните у продавца тех дефектах, которые могут быть не видны невооруженным глазом. В соглашении стоит указать перечень описаний и подробно описать их степень. В последствии это поможет защитить вас от возникновения новых дефектов.

Как купить квартиру и не быть обманутым

Перед тем, как согласиться на передачу задатка и отдавать продавцу кровно наработанные деньги в качестве задатка, убедитесь, что беседу вы ведете с человеком, который действительно имеет право распоряжаться этой квартирой. Попросите продавца вам предоставить, как будущему покупателю, свой гражданский паспорт, свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру (напечатанное на «гербовой» бумаге) и документ, на основании которого квартира была приобретена (договор купли-продажи, долевого строительства, дарения и др . ). Если человеку скрывать нечего и помыслы его документы чисты, то эти он вам предоставит.

Обратитесь в территориальное агентство по регистрации и земельному кадастру (Минское или областное). По адресу квартиры, которую вы хотите купить и при предоставлении своего паспорта вы можете заказать выписку из единого реестра недвижимого имущества — она даётся любому лицу при предоставлении гражданского паспорта. В выписке будет указан инвентарный номер квартиры, ее площадь, дата регистрации как недвижимого имущества в государственном реестре.Также указаны все актуальные права собственности на квартиру, ограничения (обременения), если таковые имеются. Информацию о собственнике (собственниках), правоустанавливающих ющих документов на квартиру и дату регистрации права собственности нужно сравнить с данными, которые вам предоставил продавец квартиры. Все эти данные должны совпадать.

Документы, необходимые для сделки

Когда данные сверены и сомнения в том, что квартиру вам продаёт действительно её собственник (или собственники) и вы действительно решаете приобрести квартиру, можно начинать собирать документы для осуществления сделки. Тут без помощи продавца вам не обойтись. Поэтому, как только продавец начинает ставить палки вам в колёса и препятствовать какой-либо проверке квартиры или не нужные документы, задумайтесь о причине такого поведения.

Для того, чтобы понимать какие документы необходимы для регистрации и регистрации передачи прав собственности, всего вместе с продавцом через консультацию в Минское городское или Минское областное агентство по регистрации и земельному кадастру.Регистраторы консультируют по перечню документов, которые необходимы для купли-продажи той или иной квартиры, каждый случай рассматривают индивидуально. Учтите, что регистратор будет требовать только документы, необходимые для удостоверения договора купли-продажи текущей сделки. Регистратор, равно как и нотариус, не будет проверять сделки, предшествующие сделке купли-продажи.

Так, например, если к моменту сделки купли-продажи в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, регистратор в обязательном порядке не будет требовать подтверждения того, что дети не находятся в социальном опасном положении .

Или вот другая ситуация: если квартира приобреталась с привлечением кредита, а кредит не погашен. Этот вопрос касается покупателя в случае, если товар по кредиту является квартира, которую он собирается приобретать.

В таком случае нужно будет обращаться в банк. И или другое обеспечение (погручителей или заложить другое имущество), или очевидный вариант: можно просто предоставить кредит до сделки. После того, как ипотека будет снята, можно будет осуществить сделку. Это касается коммерческого кредита. Используется льготный кредит, последовательность действий будет другая.

Если кредит был погашен, то еще в течение 5 лет преимущественной покупки будет у администрации города. Существует перечень случаев, при которых квартиру можно продать третьим лицам до истечения этих 5 лет. Например, когда люди разводятся или покупают что-то большее по площади, т.е. улучшают свои жилищные условия.

Получите разрешение на отчуждение квартиры иным лицам. Срок действия сделки для вас как для покупателя станет предыдущим, если льготный кредит был погашен за счет ваших средств, в случае отказа администрации вопрос возврата денежных средств станет остро, и лучше, если эти вопросы будут оговариваться участниками заранее.

В каждом случае документов индивидуальный и универсального перечня не существует. Квартиры, как и люди, уникальны и все их истории требуют внимания и индивидуального анализа.

Процесс переоформления квартиры

Составление, удостоверение и последующую проверку договора купли-продажи регистратора Минского областного агентства по регистрации и земельному кадастру либо нотариус. На приём к этому специалистам лучше начать записаться. При обращении к регистратору или нотариусу для переоформления квартиры и оформления сделки купли-продажи стороны (покупатель и продавец) обыкновенно должны иметь при себе:

личные гражданские паспорта или другие документы, удостоверяющие личность;
копия лицевого счета на квартиру, в отношении которой имеют намерение совершить сделку. Выписку из расчетно-справочного центра заказать может только нынешний собственник квартиры, т.е. её продавец.

Как юридически правильно купить квартиру самостоятельно

Все лица, которые указаны в выписке из лицевого счета, т.е. все, кто зарегистрирован в квартире на момент заключения сделки купли-продажи квартиры, должны дать свое согласие на продажу этой квартиры. Либо все зарегистрированные лица должны быть выписаны до сделки — тогда копия лицевого счета будет «пустой».

Если покупатель на момент осуществления сделки включает браке, то при приобретении квартиры она поступает в общую совместную собственность. Если междуами заключен брачный договор , то его необходимо взять с собой к регистратору или нотариусу для того, чтобы имущество было зарегистрировано так, как было определено брачным договором.

Составленный регистратором или нотариусом договор купли-продажи подписывается покупателем и продавцом. Регистратор или нотариусят на договоре свою подпись, печать и учиняют удостоверительную надпись. Договор купли-продажи подписан, половина пути пройдена!

Договора купли-продажи недвижимости вступают в силу только с момента их регистрации в территориальном агентстве.Поэтому после того, как вы и ваш продавец подписали договор купли-продажи, его нужно зарегистрировать. Заявление о регистрации договора по общему правилу двумя сторонами, если в договорах не было заключено соглашение. Может быть указано, что по соглашению сторон заявления на регистрацию договора и передачи права собственности возлагается на покупателя. Так происходит в случае, когда оплата квартиры к моменту регистрации договора произведена в полном объеме (что прописывается в договоре купли-продажи). В противном случае в договоре указывается в каком объеме в какой срок и образом должна быть внесена сумма.

После того, как покупатель рассчитывается с продавцом, должен быть составлен акт приема-передачи . Его может составить регистратор. Акт приёма-передачи является подтверждением того, что продавец получил денежные средства в полном объеме, а покупатель — получил квартиру в должном состоянии.

Если расчет за квартиру происходил или будет происходить безналичным путем, то в договоре купли-продажи прописывается, на какой расчетный счет продавца в каком банке зачисляются деньги.В случае безналичных расчетов на регистрацию договора в агентстве по регистрации и земельному кадастру тоже необходим договор на открытие счета.

Нюансы и особенности

1. Если квартира покупалась в браке возмездным (купля-продажа, приватизация), то супруг (супруга) предоставит свое письменное согласие на приватное согласие.

2.Семейная семья, начисляющаяся на частную жизнь.

3. Информация о всех предыдущих собственниках, нанимателях, членах семьи может быть доступна только по запросу в РСЦ. Получают такую информацию риэлтерские компании. Часто документ, в котором предоставлена вся эта информация, называетсянутая копия лицевого счета. Эта информация нужна для проверки предыдущих сделок по квартире. И эту информацию не запрашивает больше никто.Развернутая копия лицевого счета не является обязательным документом ни для регистратора, ни для нотариуса.

4. Несмотря на сложившуюся практику цен на валюту, расчет должен производиться в белорусских рублях. Это могут быть наличные расчеты или безналичные, до договора купли-продажи или после него. Если расчет произведен после подписания договора купли-продажи, то регистрируется как правило договор купли-продажи. Право собственности в такой ситуации может быть зарегистрировано как правило после полного расчета за квартиру, после подписания стороны акта приема-передачи. Регистратор агентства по регистрации и земельному кадастру за переходом права собственности при наличии акта приёма-передачи.

5. При сделках с готовыми квартирами в новостройках выступает застройщик, у которого в собственности находятся все построенные квартиры. Необходимые для сделки документы в данном случае договор именно он.

6. При покупке квартиры у застройщика в переходе права собственности на квартиру может происходить в разное время.Если право собственности переходит к покупателю после внесения первоначального взноса, то до полной выплаты квартира находится в залоге у продавца. Чаще всего право собственности на квартиру переходит после окончательного расчета за квартиру.

Не лишним будет, если сделка купли продажи квартиры оформляется (переоформляется):

1. Спросить у лиц, которые участвуют в сделке, предоставить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что эти люди не состоят в этих учреждениях на учёте.

3. При просмотре квартиры обратите внимание на показания счетчиков. Попросите у собственника информацию о последних совершенных платежах за электроэнергию, газоснабжение и водоснабжение. Небольшие расхождения между оплаченными и фактическими показаниями в меньшую сторону возможны.Но десятки кубометров и сотни киловатт должны вас насторожить.4. Чтобы избежать фактического состояния квартиры, рекомендуется оставить в квартире после продажи, рекомендуем перед регистрацией договора купли-продажи вместе с продавцом посмотреть квартиру еще раз, а также проверить показания счетчиков.

Безусловно, заниматься сбором документов, проверкой истории квартиры и оформлением сделки можно самостоятельно, оббивая пороги различных инстанций и рано или теряясь в количестве справок и сохраненных документов.Однако не всегда эти усилия приводят к ожидаемому результату. Некоторые операции, на наш взгляд, лучше поручать профессионалам. Тем более, если эти операции происходят в нашей жизни, не так часто.

Фото: google.com

Квартирный расчет — Деньги — Коммерсантъ

При перечислении денег за квартиру покупатель и продавец все чаще прибегают к помощи банков. Большинство сделок совершается с открытием банковской депозитарной ячейки.Правда, в этом случае покупатель сталкивается с проблемой доставки денег. Постепенно нау банковской ячейки приходит ее усовершенствованный аналог — сменный аккредитив. Однако и у этой схемы, несмотря на неоспоримую надежность, есть свои недостатки.

Способ расчета наличными за квартиру из рук в руки давно канул в Лету — ехать по городу с чемоданом денег в гости к незнакомому человеку, мягко говоря, небезопасно. Поэтому покупатель и продавец все чаще обращаются за помощью в банк. Сейчас банки могут предложить несколько способов проведения платежей между физлицами — через банковскую ячейку, безналичным расчетом и посредством аккредитива.

По данным компании «БЕСТ-Недвижимость», в основном при покупке квартиры расчеты между продавцом и покупателем осуществляются через депозитарную банковскую ячейку. По такой схеме происходит 95% всех совершенных сделок. Сейчас этот срок — месяц. Сейчас этот срок — месяц. и продажа.Для уверенности обеих сторон надо сделать так, чтобы деньги были ничьи. Если оплата произведена через расчетный счет, то деньги переходят продавцу до окончания сделки. И основной гарантией будет только доверие. Поэтому этот способ практикуется крайне редко «, — говорит генеральный директор» БЕСТ-Недвижимости «Лариса Патлух.

Как правило, подтверждающую, что покупатель получил право собственности на квартиру, зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из регистрационной службы.Деньги в банковскую ячейку закладываются в пользовательский продавец и покупателя, поэтому продавцу нет оснований опасаться обманутым.

«Оптимально, если выполняется в банке, фиксирует размер заложенной в ячейке денежной суммы (создается опись вложения)», — рекомендует директор территориального отделения «Центральное» компании «МИАН-Агентство недвижимости» Павел Косов. Единственный минус такая операция — доставка денег в банковскую ячейку. Чтобы не везти деньги в банк самостоятельно, можно вызвать инкассаторскую машину или снятие денег со счета прямо в банке.Правда, и то и другое придется оплачивать дополнительными комиссиями.

Если квартира приобретается с использованием заемных средств, то ипотечный кредит зачисляется на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма кредита выдается наличными и закладывается в индивидуальный банковский сейф. «Использование наличных и безопасных ячеек на сегодняшний день самых привычных способов расчетов с продавцами для клиентов, так как в этом случае продавец недвижимости видит» живые «деньги, которые в его настройках закладываются в сейф, где хранятся до момента предоставления документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка «, — говорит директор ипотечного центра инвестиционного банка» КИТ Финанс «Надежда Свинцова.

Избежать комиссий за обналичивание денежных средств можно, воспользовавшись безналичным переводом денег. Однако этот способ менее распространен в силу своей небезопасности. В этом случае продавцу и покупателю придется полагаться на честность друг друга. В зависимости от личной договоренности между продавцом и покупателем деньги были проданы как до, так и после государственной регистрации права собственности на жилье в пользу покупателя. Если деньги уже переведены, а сделка не до конца оформлена, покупателю придется понервничать, не передумает ли продавец.А если сделка уже состоялась, есть риск продавцу остаться без обещанных денег.

«При безналичном переводе денег после государственной регистрации права собственности продавец-физическое лицо практически не имеет гарантии, что эти деньги ему в действительности будут переведены. Все будет зависеть от воли покупателя. Продавец-юридическим лицом проблему можно решить путем перевода до заключения договора купли-продажи «, — рассказывает начальник управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка Павел Рыбаков.Для перевода денег покупателю нужно будет заполнить платежное поручение. Основные его параметры — это реквизиты продавца и основание для осуществления перевода — договор купли-продажи.

Если квартира покупается в кредит, то деньги после регистрации договора купли-продажи. Кредит выдается при предоставлении документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка. «Безналичный перевод денег — более цивилизованный метод расчетов: нет необходимости арендовать ячейку, клиент экономит на обналичивании денег.А подтверждением взаиморасчетов между выпиской по счету. Продавец может подтвердить источник денег (для налоговых органов). Недостаток — такой вид расчетов невозможен для альтернативных сделок, когда деньги получают продавец квартиры в цепочке «, — говорит вице-президент по развитию бизнеса банка» Дельтакредит «Динара Юнусова.

Как правило, безналичный перевод денег осуществляется банком застройщику при покупке строящегося жилья. Некоторые банки готовы переводить деньги и физическим лицам при покупке готовой квартиры.Но есть и ограничения. Например, расплатиться за приобретенное жилье безналичным расчетом в Русском ипотечном банке можно, только если продавец — юридическое лицо. Таким образом, если заемщик покупает квартиру у частным лицом, ему остается использовать только банковской ячейкой. В некоторых случаях банки не взимают комиссию при перечислении денег на счета своих партнеров. Так, например, если заемщик берет кредит в банке «КИТ Финанс», у продавца квартиры счет в Банке Москвы, Райффайзенбанке, Альфа-банке и т.д., то заемщику не придется оплачивать комиссию за перевод денежных средств.

Недавно появился новый способ расчета — посредством аккредитива. Это аналог банковской ячейки, когда деньги зачисляются на специальный счет и банк обязывают их продавцу после предъявления договора купли-продажи. «Покупатель открывает в банке аккредитивный счет на свое имя — это своего рода безналичная депозитарная ячейка, — кладет на этот счет, равную стоимость квартиры, и дает поручение банку при предъявлении продавца зарегистрированного договора купли-продажи перевод с расчетного счета покупателя на расчетный счет» продавца (открытый в любой банке) эту денежную сумму «, — поясняет Павел Косов.

При использовании кредитных средств деньги зачисляются на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма зачисляется на аккредитивный счет. «Аккредитив выгоден как продавцу, так и покупателю недвижимости. Продавец гарантированно получит оплату в течение определенного срока при выполнении всех условий аккредитива. Покупатель может быть уверен, что оплата будет произведена только после предоставления в банк документов, свидетельствующих об исполнителе своих обязательств.После открытия аккредитива продавец имеет право осуществить перевод средств на собственный счет, который может быть открыт в любом удобном для него банке «, — считает Надежда Свинцова.

Несмотря на надежность этого метода, он не получил широкого применения. Одна из причин — при переводе денег банк руководствуется договором купли-продажи. «Аккредитив пока не очень распространенная услуга. Это связано и с тем, что расчеты часто производятся в иностранной валюте, и с тем, что цена, указанная в договоре купли-продажи, не всегда совпадает с реальной стоимостью, а также с тем, что счета» у продавца, как правило, нет (или он не хочет его открывать).Посредством аккредитива на счет продавца будет переведена именно та сумма, которая указана в договоре купли-продажи, и обязательно в рублях «, — сообщает Павел Рыбаков.

Если приобрести квартиру на заемные средства, то сделка быстрее осуществится при покупке квартиры в строящемся. Такое различие во многом обусловлено приоритетными платежами при покупке строительного и готового жилья. Дело в том, что в первом случае является частным лицом.Банк самостоятельно переводит деньги на счет застройщика, и присутствие клиента не требуется. А вот в случае с покупкой готовой квартиры присутствия владельца квартиры обязательно. «На осуществление операции на первичном рынке всегда уходит меньше времени, чем на вторичный, поскольку расчеты с застройщиком производятся в безналичном состоянии и не требуют присутствия на сделке представителя-застройщика», — подтверждает старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития (МБРР) Андрей Шелковый.

При оформлении кредита на квартиру в строящемся доме основная работа заключается в риске незавершенного строительства компаний-застройщиков. «Покупка жилья на первичном рынке намного проще для банка — технически заключение заключения сводится лишь к проверке документов, выдаче кредита и перечислению самого кредита на счет застройщика. На вторичном рынке происходит несколько сложнее — выполнение требований и требований продавцов, их представителей» , контролировать расчеты между сторонами и регистрацию собственности и залога.Но при этом полностью отсутствует риск недостроя — в отличие от первичного рынка «, — говорит директор департамента ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА

защита от мошенничества — Юридический портал Украины

Рано или практически у случая возникновения необходимости в приобретении собственного жилья — покупка квартиры на вторичном рынке или в новострое, получение недвижимости в кредит. Как бы человек не мечтал поскорее оформить сделку купли-продажи и стать полноправным владельцем собственной жилплощади, спешка в этом вопросе ни к чему.

Покупка недвижимости — всегда важное и ответственное событие, планируете ли вы купить квартиру в Одессе или приобрести в Киеве. Приобретение жилья сопряжено с определенными рисками для покупателя, в т.ч. потерей денег или утратой права собственности на объект сделки. Данная статья содержит полезные советы юристов по использованию основных рисков при покупке квартиры, указанные ключевые моменты, которые на потенциальному покупателю стоит обратить особое внимание при выборе жилья.

Опасность №1: Недострой

Явным преимуществом данного вида инвестирования денежных средств является возможность приобретения большей площади по большей стоимости, чем готовое жилье. Стоит сразу оговориться, что право собственности на недвижимость может быть закреплено за покупателем только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. При этом, инвестор рискует, поскольку забрать свои деньги у застройщика в случае недостроя сложно.

Опасность №2: «Проблемная» недвижимость

Даже покупка квартир в новостройках может стать проблемой, если нет всех необходимых разрешительных документов. Еще больше проблем сопряжено с приобретением вторичного жилья: неприватизированная квартира, залоговая недвижимость, непринятое наследство, в помещении зарегистрированы люди, утеряны документы и прочее. Конечно, все проблемы вполне решаемы, но для их устранения необходимо потратить много времени, денег и сил.

Опасность №3: Мошенничество

Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам.Современные технологии, изворотливость и наличие денег аферистам получать пустые бланки договоров и справок, а также воссоздать полный комплект необходимых печатей. Бывают случаи, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. Еще одной мошеннической схемой является продажа квартир по доверенности уже после того, как владелец жилья умер. Сделка купли-продажи после этого, естественно, является недействительной.

Весьма распространены случаи, когда предложение купить квартиру поступает от людей, которые не имеют ее собственниками и никакого отношения к ней не имеют.Ситуация обостряется еще и потому, что большое количество квартир не внесено в реестр недвижимого имущества, что приводит к невозможности их проверки на конкретность конкретному человеку. В свою очередь, профессиональные мошенники умело пользуются этим: получают задаток и сразу исчезают. Найти таких аферистов и привлечь к ответственности практически невозможно.

Опасность №4: Манипуляции с договорами

В настоящее время нередки заключения договоров купли-продажи недвижимости на условиях невыгодных для покупателя, которые позволяют продавцу абсолютно затягивать процесс заключения основного договора или в будущем успешно его оспорить в суде.

Как уже убедились, существуют достаточно серьезные риски, связанные с приобретением недвижимости. Само собой, всех опасностей предусмотреть невозможно, поскольку каждый день появляются новые схемы махинаций. Однако, придерживаясь четкого алгоритма действий можно максимально обезопасить проведение сделки купли-продажи квартиры.

Шаг №1: Проверка репутации продавца

Первоначально нужно проверить информацию о квартире. Если речь идет о новострое, поиск следует вести по двум направлениям — застройщику и названию комплекса.Многие компании понимают, что это сведения, о них в Интернете — первое, чем заинтересуется потенциальный покупатель. Поэтому для поддержания своего имиджа компании оперативно мониторить и удалять негативную информацию.

При покупке квартиры от застройщика не станет проверка компании по следующему пунктам:

устранение процедур, исполнительных производств
продолжительность существования юридического лица
репутации директора компании, ее учредителей
отзывы о ранее завершенных проектов
наличие судебных споров

Шаг №2: Проверка квартиры на наличие проблем

В случае с новостройками следует начинать с посещения сайта Государственной архитектурно-строительной инспекции, где размещается информация обо всех объектах, к законности сооружения которых имеются вопросы.Если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, покупателю необходимо убедиться, что недвижимость не находится под арестом, в ней зарегистрированы малолетние, несовершеннолетние лица, а также инвалиды. Кроме того, необходимо выяснить, кто является владельцем помещения, каким образом оно приобретено и кто непосредственно будет подписывать договор купли-продажи.

Как проверить будущую квартиру перед покупкой?

Для проверки квартир в Украине используются такие реестры :

Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество
(укр.«Державний реєстр речових прав на нерухоме майно»)
Реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества
(укр. «Реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна»)

При покупке квартиры нужно знать один нюанс: к сожалению, предпродажная проверка в госреестрах не гарантирует покупателю безопасную сделку покупки квартиры. К примеру, онлайн-проверки недвижимости не приносят результатов в случаях, когда продавец (предварительная компания или частное лицо) заранее мошеннические действия.В такие в государственные реестры могут быть внесены необходимые изменения (с помощью законных, так и незаконных методов). Тем не менее, проверка квартиры перед покупкой является обязательным этапом подготовки к нотариальной сделке — этот шаг позволяет снизить риск и (в случае возникновения проблем) использовать механизм защиты «добросовестного приобретателя».

Шаг №3: Знакомство с объектом и изучение документов

Если результаты виртуального знакомства с застройщиком устроили, можно планировать непосредственный осмотр объекта.В разговоре с представителем продавца важно также поинтересоваться, по какой схеме осуществляется продажа квартиры. Если речь идет о квартире в уже построенном жилом комплексе, не лишним будет уточнить, почему владелец решил ее продать.

В соответствии с действующим законодательством Украины застройщик может осуществлять продажу квартир в новостройках, которые за будущие жильцы платят заранее, т.е. инвестируя в строительство по одной из схем:

создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)
членство в фонде финансирования строительства (ФФС)
участие в институтах совместного инвестирования (ИСИ)
заключение предварительного договора купли-продажи квартиры

При этом, самой рискованной схемой является инвестирование в квартиры, застройщиком используемого физического лица.Все дело в том, что застройщик может привлекать подрядчиков по своему выбору. При этом не всегда первоочередным требованием к ним является качество работы. Наборы подрядчиков, работа которых стоит дешевле, очень часто для строительства.

Как правило, при заключении договора предлагается уплата 100% стоимости жилплощади. При этом с покупателем предварительный договор купли-продажи квартиры, часто в простой письменной форме. Иногда инвесторы все же вспоминают о необходимости нотариального заверения договора, однако представители застройщика утверждают, что такое удостоверение не требуется, свои обязательства они и так выполнят, а инвестор только потратит лишние средства.Условия квартиры в строящемся доме очень часто покупают люди с ограниченным бюджетом, аргументы представителей застройщика в большинстве случаев достигают цели. Покупатель должен понимать, что по закону такой договор является никчемным, то есть застройщик не несет никаких обязательств.

Таким образом, если проект строительства дома комплексным неудачным, жилым максимумом, на что можно рассчитывать, — подать иск к застройщику с требованием вернуть деньги. В то же время, физическое лицо несет ответственность за собственное имуществом, которого может не хватить компенсационных выплат инвесторам, т.е. решение суда так и останется без исполнения.

В любом случае, каждый сам решает риск или нет. Необходимо проверить проектную и разрешительную документацию, градостроительные условия и ограничения, технические на строительство.

У застройщика обязательно должно быть решение местного совета о выделении земельного участка под застройку с указанием характеристик будущей постройки, площади земельного участка и его целевого назначения.Обязательно наличие государственного акта на землю, если участок передан в собственность. Если же речь идет об аренде земли, должен быть заключен договор аренды, в котором указываются пределы, площадь и технические характеристики объекта строительства.

. Предлагается участие в фонде финансирования строительства. Это позволит оценить все возможные риски. Если планируется участие в ЖСК, стоит изучить устав, чтобы знать свои права и обязанности.

Шаг №4: Согласование условий договора купли-продажи

Конечно, условия договора, по которому будет осуществляться покупка квартиры, будут зависеть прежде всего от того, на каком этапе готовности он заключается. Но в любом случае следует обратить внимание на следующие области:

срок сдачи дома в эксплуатацию (его указания в договоре обязательно)
цену, размер и порядок оплаты по договору . Особенно актуальным этот вопрос является в случае покупки жилья с рассрочкой платежа.Важно зафиксировать платежи в гривневом эквиваленте, а также утвердить график платежей и способ внесения средств
момент регистрации права собственности . Если застройщик берет на себя обязанность зарегистрировать право собственности покупателя на квартиру, то в договоре обязательно должен быть четко прописан механизм этой процедуры. Законодательством, что покупатель будет самостоятельно заниматься регистрацией, действуют соответствующие процедуры и сроки выдачи документов застройщиком
Организация расторжения договора .Стоит выяснить, в каких случаях договор может быть расторгнут, по чьей инициативе, какие санкции санкции и когда покупатель вернуть деньги, если потеряет интерес к квартире

необходимо осуществить тот факт, что вкладывая средства по любому из этапов строительства, предметом покупки будет не квартира, а лишь право ее приобретения после ввода дома в эксплуатацию.

Шаг №5: Заключение договора на покупку

При заключении договора очень важно убедиться, что продавец имеет полномочия.Кроме того, производя оплату стоимости квартиры, очень важно получить от продавца расписку о получении денег. Она должна быть четко сформулирована и написана собственноручно получателем. Только таким образом, согласно закону, можно подтвердить факт передачи денег. При этом даже показания свидетелей при отсутствии расписки не будут считаться достаточным доказательством в суде. В случае с юридическим лицом оплату целесообразно проводить через банк.

Золотые правила при покупке квартиры — так вы сохраните свои деньги.| Яков Шкляр

Одной из самых важных и самых дорогих сделок в жизни каждого из нас является покупка недвижимости, а именно квартиры. Мы платим много денег, иногда миллионы, чтобы купить дом нашей мечты. Для осуществления нашей мечты берем ипотеку и готовы взять на себя финансовые обязательства на долгие годы.

Несомненно, что покупка дома является важным решением, которое можно только приветствовать. Вместе с тем, поскольку это сделка всей жизни, за которую мы платим много денег, важно знать, чего нужно остерегаться и как защитить свои права при покупке и продаже недвижимости.

Так что, если вы собираетесь продать квартиру — в статье вы найдете золотые правила, как действовать и чего стоит опасаться.

В первую очередь убедитесь, что продавец действительно является собственником квартиры. Регистрация правлений в Израиле осуществляется в Бюро регистрации недвижимого имущества, в некоторых случаях — в Управлении земельных ресурсов Израиля и строительной компании. Каждая сделка должна начинаться с документа под названием «выписка из табо» или «справка о правах» в зависимости от обстоятельств.Благодаря этому документу мы можем получить подробную информацию о владельце квартиры вместе с его удостоверением личности, так мы сможем убедиться, что тот, кто представился продавцом, действительно является владельцем квартиры.

Подписание договора купли-продажи с использованием нотариально заверенной доверенности — иногда сделка купли-продажи подписывается по доверенности от имени покупателя или. Можно осуществлять это таким образом, но нужно проверять и быть осторожным, чтобы предъявители доверенности не оказались самозванцами, и тогда может случиться, что деньги покупателя будут выплачены не тому человеку.

Регистрация предупредительной записи. В добрый час вы подписали договор о купле-продаже. Вы заплатили первый взнос, но как быть уверенным, что через час квартира не будет продана кому-то еще? В конце концов, вы заплатили сейчас немалые деньги. И если квартира не действует в Земельном Реестре, можно ли зарегистрировать что-нибудь вообще в пользуется? И если да, то где? Как уже говорилось, сделка купли-продажи является самой дорогой в нашей жизни.Поэтому очень важно обратиться к адвокату-специалисту, чтобы он составил для вас правильный договор и выполнил за вас необходимые действия для гарантии ваших прав.

Права на квартиру — из упомянутой выше «выписки из табо» или «справки о правах» можно узнать, существует ли залог на квартиру или ипотека. В случае использования третьего лица, в договоре купли-продажи необходимо определить механизм, который позволит предоставить выплату ипотеки или залог для того, чтобы покупатель мог перевести права на свое имя, когда они свободны от любых обязательств, взятых продавцом.
Важно понимать, что сделки с недвижимостью заканчиваются только после полной и окончательной регистрации прав. Недостаточно только получить ключ от квартиры, самое важное — это зарегистрировать новое имя владельца в правах на квартиру. Поэтому очень важно обеспечить аннулирование любого права, противоречащего праву покупателя.

Налог на налог на прирост стоимости недвижимого имущества — обо всех договорах купли-продажи необходимо обязательно сообщить в Управление по налогам на недвижимость.В такой сделке на продавце обязанность заплатить налог на прирост стоимости недвижимого имущества, а покупатель обязан заплатить налог на покупку. Мы не будем рассматривать здесь налоговые вопросы, как это отдельная тема, но очень важно проконсультироваться с этой адвокатом, который разбирается в этой области. налогов постоянно меняются.

Деньги, переданные в доверительное управление, — каждая сделка купли-продажи требует от поставщика предостав документы, в том числе об указанном выше ниме на прирост стоимости недвижимого имущества, а также справку, в соответствии с которой не числится долг по долгам по ним. налогу.Говорят речь о больших суммах налогов, как покупатели могут получить эти документы? И почему это так важно? Для чего предназначены деньги, переданные в доверительное управление? Как определить их размер? Хватит ли их для покрытия долгов продавца? Адвокат, который разбирается в области, позаботится о представлении этих документов, установив приемлемую сумму, обеспечение этой возможной ситуации.

Это лишь некоторые моменты, на которые следует обратить внимание при заключении сделки продажи или покупки дома.Рекомендуем частным оценщикам, распространить информацию о государственных услугах. а не только оценщика банка-кредитора, который оценит стоимость квартиры до заключения договора. Это важные вопросы, по рекомендованному обращению к адвокату, специалисту в сфере недвижимости.

Наш офис имеет большой опыт в подготовке договоров купли-продажи недвижимости, доведении заключения договора при сохранении полных прав клиента и консультации по вопросам, предоставлению услуг с налогообложением недвижимости. Наш офис предоставляет широкий пакет услуг и проверяет для клиента права на квартиру в Бюро регистрации недвижимого имущества, Земельном управлении Израиля, Реестре ипотек, муниципалитете, местном комитете и других инстанциях.

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

— Расскажите о процессе передачи денег при купле-продаже квартиры.

pavel_shishkin / Fotolia

Отвечает заместитель генерального директора управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Роман Писарев:

Взаиморасчет при купле-продаже недвижимости возможен перемещением. Например, расчет наличными при подписании договора купли-продажи используется редко. При этом когда продавец получил деньги, после получения денег он может в любой момент перехода от регистрации права собственности.Конечно, покупатель в судебном порядке докажет свою правоту, но вот получить обратно деньги представляется очень сложным и длительным процессом.

Самый популярный способ расчета с помощью банковского сейфа (ячеек). При таком способе каждой из сторон максимально защищает свои интересы. Покупатель и продавец совместно предоставляют денежные средства по сделке в ячейку банка, при этом у каждой стороны есть свои условия доступа. Так, продавец не сможет получить деньги, пока не зарегистрируется переход права собственности по договору купли-продажи.Если регистрация права собственности на покупателя не произошла по каким-либо причинам, покупатель вправе забрать свои денежные средства. Таким образом каждый остается при своем.

Есть еще один способ: аккредитив. Это банковский счет, открываемый под конкретную сделку. Такая схема похожа на расчет через банковский сейф, только деньги кладутся на расчетный счет до выполнения условий договора. Аккредитив дороже, чем банковский сейф и сложнее в оформлении, поэтому пользуется меньшей популярностью.

Кроме того, не стоит забывать следующее: если в сделке купли-продажи в качестве юридического лица, расчет происходит по безналичной форме оплаты.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Отвечает руководитель отдела вторичной недвижимости отделения «Савеловское» компании «НДВ-Недвижимость» Александр Мурашов:

Вопрос взаиморасчетов по купле-продаже квартиры ужас ли не самый важный вопрос для продавца и покупателя.От правильной организации этого процесса зависит безопасность обоих участников сделки. Взаиморасчеты могут быть осуществлены двумя способами. Первый это расчеты с использованием банковских ячеек. Второй при помощи открытия покупателем аккредитива. Оба варианта по своей сути одинаковы, только в одном случае передача наличных денег, а другом осуществляется безналичный перевод на банковский счет продавцу.

Оба метода хороши тем, что они надежно защищают обе стороны сделки.В обоих случаях доступ к деньгам за проданную квартиру у продавца появляется при условии, что переход прав зарегистрирован в Росреестре на имя покупателя. Только таким образом продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи с отметкой перехода права на имя покупателя.

. Если предположить, что по каким-то причинам регистрация перехода права не произошла (то есть сделка не состоялась), по истечении определенного, согласованного срока покупатель получает свои деньги обратно (как в случае с ячейками, так и при аккредитивной форме расчетов) .Получается, что продавец не продал квартиру, а покупатель не потерял деньги.

Отвечает юрист практики «Недвижимость» юридической фирмы Юридическая студия Павел Балюк:

Большинство сделок купли-продажи квартир осуществляется с использованием банковских ячеек. Данный способ расчетов подразумевает, что покупатель заключил с банком договор аренды банковской ячейки, куда закладывается денежная сумма с условием, что продавец вправе получить ее только при предоставлении определенного пакета документов.Это может быть зарегистрированный договор купли-продажи квартиры с отметкой регистрирующего органа или выписка из ЕГРП, где собственником квартиры значился бы покупатель. Также с 01.01.2015 года стало доступно использование депозитного счета нотариуса. Данный способ подразумевает, что осуществление будет совершено в нотариальной форме, через депозитный счет нотариуса. При этом подача документов на государственную регистрацию будет также возложена на нотариуса, денежные средства будут переданы продавцу только после получения нотариусом информации о регистрации права собственности на покупателя.

Когда лучше и выгоднее покупать квартиру?

Как выгодно продать квартиру на 1 этаже новостройки?

Отвечает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева:

Существует несколько вариантов передачи наличных средств в сделке купли-продажи квартиры. Первый вариант заблокирован и выгодным для продавца, однако рискованным для покупателя. Тем не менее, этот способ используется довольно часто. Деньги передаются продавцу после составления и подписания договора, но до момента подачи документов на государственную регистрацию.При этом к договору составляется акт или расписка о том, что необходимая сумма передана в полном объеме, и претензий к покупателю продавец не имеет. Для того, чтобы уменьшить риски покупателя, операционная система должна выполнять следующие шаги по посещению Росреестра передачей всех документов на переоформление.

Во втором случае деньги по взаимной договоренности передаются в том помещении, где проходит сделка по переоформлению прав собственности. Однако в данной ситуации рискует продавец, поскольку здесь отсутствует возможность пересмотра и проверенных средств.

Третий предполагает расчеты между использованием варианта банковской ячейки и часто используемыми риэлторами при сопровождении сделок. При таком способе подписывается трехсторонний договор между продавцом покупателя и банкомата, предоставляющим услугу. Деньги после тщательной банковской проверки устанавливаются в депозитарную ячейку и возвращаются продавцу только в случае предъявления документа, прописанного ранее в договоре (этот договор удостоверяет факт продажи и переоформления прав собственности на покупателя) и подтверждающего право на открытие ячейки и владение наличными средствами в ней.

Четвертый вариант передачи денег безналичный. Если вы решили пойти по этому пути, помните: ряд финансовых организаций берет процент от суммы перевода. Данный процент может быть довольно значительным при условии, что счета покупателя и продавца находятся в разных банках.

Приобретение недвижимости за наличные или в кредит

Если можно избежать кредита…

Моделирование покупки по ипотекe

От Палермо до столицы

Купить, чтобы сдавать в аренду

Купить, чтобы перепродать

Как оформить покупку квартиры самостоятельно

Подготовка к сделке: осмотры квартиры и торг

Как купить квартиру и не быть обманутым

Документы, необходимые для сделки

Процесс переоформления квартиры

Как юридически правильно купить квартиру самостоятельно

Нюансы и особенности

Как и когда передавать деньги при покупке квартиры: риски, советы по безопасности

Как происходит передача денег при продаже квартиры?

Покупка квартиры за наличный расчет

Банковская ячейка при расчетах с недвижимостью

Как продать квартиру через аккредитив

Продажа квартиры через депозит нотариуса

Покупка квартиры в кредит или за наличные

Какова цель ваших инвестиций?

Нюансы при покупки квартиры от застройщика – советы от компании «Корпорация ВИТ»

Особенности договора долевого участия

Особенности предварительного договора

Оплата квартиры по договору

Выбор строительной компании

Передача квартиры покупателю

Как безопасно передать деньги при покупке квартиры?

○ Варианты передачи денег.

○ Причины для приостановки или отмены сделки купли-продажи.

○ Применяемые формы расчетов.

○ «Из рук в руки».

✔ Обязательные условия.

✔ Риск для покупателя.

✔ Сомнительное преимущество этой формы расчетов.

○ Аренда депозитарной ячейки.

✔ Участники процесса.

✔ Преимущества способа.

✔ Заключение договора аренды и внесение нужной суммы.<img src='/800/600/https/st2.depositphotos.com/1000350/8320/i/950/depositphotos_83200340-stock-photo-house-keys-and-banknotes.jpg' style='float: right;' />

✔ Пересчет денег и проверка на подлинность.

✔ Ключи от ячейки.

✔ Доступ к ячейке покупателя и продавца в случае успеха сделки или отказа от нее.

✔ Недостатки этого способа.

○ Аккредитив.

✔ Популярность этой формы и сравнение ее с предыдущей.

✔ Заключение договора и действия сторон.

✔ Хранение ключей.

✔ Поступление денег на счет продавца или покупателя.

✔ Плюсы и минусы этого способа.

○ Вексельная система.

✔ Участники сделки.

✔ Заключение договора и открытие банковских счетов.<img src='/800/600/https/st2.depositphotos.com/1007959/9566/i/950/depositphotos_95660848-stock-photo-handing-over-cash-for-keys.jpg' style='float: right;' />

✔ Содержимое ячейки.

✔ Передача ключа от ячейки.

✔ Возврат денег.

✔ Преимущества и недостатки способа.

○ Гарантии безопасности сделки.

○ Рекомендации специалистов.<img src='/800/600/https/avatars.mds.yandex.net/get-zen_doc/3915824/pub_5f414380917e0a2a99892c07_5f41491765c0662776c8c06b/scale_1200' style='float: right;' />

○ Явные преимущества безналичных форм расчетов.

○ Советы юриста:

✔ Что следует проверить при покупке квартиры.

✔ Почему не стоит спешить с оплатой.

Как правильно покупать недвижимость по ожесточенным правилам финмониторинга?

Риск-ориентированный подход: Что это? Как будет работать с нашим рынком?

Как будут проверять источники доходов и как клиенту подтвердить их?

Как покупать квартиры по новым правилам?

Как легализовать наличные деньги и получить соответствующий документ?

Нелегальные пути обхода закона

Покупка жилья за наличные в Эстонии

Как происходит оформление недвижимости

Запись на сделку

Подписание договора купли — продажи

Как происходит оплата услуг нотариуса

Как правильно покупать недвижимость по ожесточенным правилам финмониторинга?

Риск-ориентированный подход: Что это? Как будет работать с нашим рынком?

Как будут проверять источники доходов и как клиенту подтвердить их?

Как покупать квартиру по новым правилам?

Как легализовать наличные деньги и получить соответствующий документ?

Нелегальные пути обхода закона

Как оформить покупку квартиры самостоятельно

✔ Заключение договора аренды и внесение нужной суммы.

✔ Заключение договора и открытие банковских счетов.

○ Рекомендации специалистов.