Опубликовано Минусы при покупке аппартаментов для дальнейшей сдачи в найм.
1. Воспользоваться материнским капиталом нельзя, он только для приобретения жилых помещений ( не коммерческих).
2. Сдавать аппартаменты без уплаты налогов (в серую) не получится. Во первых все в курсе, что большинство квартир в этих домах, приобретается под дальнейшую сдачу в аренду, и налоговая тоже. И ей выгоднее за один раз пройти весь дом и проверить договора аренды у большинства жильцов, чем ходить в другие места и будут они это делать несколько раз в год.
3. Сам налог на собственника аппартаментов больше , чем налог на обычную квартиру. Потому как это коммерческое, а не жилое помещение.
4. Стоимость ЖКУ, электричества намного больше, чем для обычных квартир, т.к. это жилье коммерческое.
5. Качество квартир , хуже чем у жилых, поскольку другие нормативные требования. ( Тонкие стены, как в хрущевках. Низкое теплосбережение, и т. д….)
7. Наверняка вам придется заключать кабальный договор с управляющей компанией, которая закрепит условия для арендодателей аппартаментов и вы вынуждены будете им подчиняться.
8. Если большинство квартир в доме будет сдаваться в аренду ( найм), т.е. временным жильцам, то и атмосфера в доме и под,ездах будет соответствующая — как в общаге (хостеле). ( Всем на всё плевать, в прямом смысле этого слова)))- отсюда большая текучка арендаторов. Больше полу года мало кто выдержит, вам придется постоянно занимать поиском арендаторов ( см. Пункт 6) и убирать, убирать и убирать вашу квартиру для новых просмотров.
7,) Прописаться постоянно нельзя, только временно, но большинству собственников это не нужно.
8) Как правило все аппартаменты продаются без отделки, так что смело накидывайте ещё миллион — полтора на ремонт и минимум пол- года мытарств.
9. Да ещё, если покупаете квартиру на стадии строительства, по договору инвестирования, то под действие государственного страхования дольщиков он не попадает. Опять же потому ,что жилье коммерческое. Риски остаться и без квартиры и без денег , такие же как в » нулевые».
Вот и считайте: Первоначальная более низкая стоимость аппартаментов, по сравнению с жилыми квартирами, полностью нивелируется, а иногда даже превышает дальнейшие вложения.
С уважением, Максим Алексеевич
16.03.2020
правда ли, что там нельзя прописаться
Как выглядят апартаменты?
Как обычный современный многоэтажный жилой дом. Разница на бумагах.
Когда они появились в России? Слышал, так называют дорогие квартиры.
— В 90-е апартаментами стали называть элитное жилье. До сих пор наши риэлторы называют апартаментами квартиры большой площади для привлечения интереса клиентов. Стереотип пришел с Запада. В США и странах Европы популярны апарт-отели — номера, сдающиеся на продолжительный срок. Они часто приватизированы и сдаются в аренду. Но мы говорим про особый вид недвижимости, который появился в России в 2008 году. Апартаменты относится к коммерческой, а не жилой недвижимости, — рассказала «КП» юрист, специалист по вопросам недвижимости Оксана Комарова.
Про коммерческую недвижимость непонятно. Это какой-то магазин, в чем подвох?
Если посмотреть на кадастровую карту, то все многоэтажки и коттеджи, если они легальны, стоят на земле под жилую застройку. Апартаменты строят на землях для гостиниц и зданий общественно-делового значения. Бизнесменам проще получить такое разрешение, плюс избавляет их от трат, о которых расскажем ниже.
На чем экономит застройщик?— Застройщик не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. Процесс получения разрешения на строительство проще. Поэтому апартаменты строят там, где не построили бы жилые дома. Например, рядом с промышленными объектами или в историческом центре. Застройщики выбирают вариант удобный им. На апартаменты не распространяются СанПиН для жилых помещений. Поэтому застройщик может сделать окна меньше, стены тоньше, — объясняет Оксана Комарова.
Еще есть минусы?
Плата за «коммуналку» на 20% выше. Хотя нет платы за капремонт.
Выше налог — 0,5% (если это гостиничный тип) или даже 2% (если апартаменты в составе офисов) от стоимости в год. Для сравнения за обычную квартиру мы платим 0,1% налога в год.
Поскольку это нежилая недвижимость, соседние квартиры могут выкупить и сделать из них бар или офис. Вечерний режим тишины на них не распространяется.
В апартаментах нельзя прописаться. Только сделать временную регистрацию сроком не более пяти лет. Ограничений по сравнению с постоянной она не накладывает, но ее нужно продлевать.
При покупке нельзя получить налоговый вычет. Их нельзя купить на материнский капитал или ипотеку с господдержкой.
Ипотеку на них можно взять?
— Это возможно. Процедура оформления несколько сложнее, нежели на обычное жилое помещение и процент выше. На данный момент в России ипотека на апартаменты не особо распространена, — отвечает юрист Оксана Комарова.
Фото: Shutterstock
Столько нюансов! В чем же выгода?
Разница в цене с квартирами до 30%. Например, однокомнатные апартаменты по цене дешевле квартиры аналогичной площади на 10-15%. Если речь о жилье в одном и том же районе и одинакового класса. Как и квартиры, апартаменты бывают бизнес, элит и комфорт классов. Это влияет на цену.
Кому подойдут апартаменты?
Во-первых, тем, кто хочет инвестировать в недвижимость и сдавать ее в аренду. Квартира будет стоить дешевле, а сдавать ее можно по хорошей цене, учитывая, что дом новый.
Во-вторых, к апартаментам могут присмотреться молодые люди. Ведь их строят не только в удаленных местах, но и в деловых центрах.
Как много апартаментов сегодня строят в Москве и регионах? Есть ли у них перспективы?
Треть всех новостроек столицы приходится на апартаменты. Это выгодно застройщикам, поскольку не нужно строить социальную инфраструктуру. Цена в Москве на них значительно выше, чем в регионах, поэтому прибыль бизнес получает. В стране остается меньше земель для строительства жилья, а застройщики все время хотят экономить. Поэтому апартаменты возводить не бросят.
— Апартаменты будут строить и дальше. Однако перспективы абстрактны. Сейчас это модно и эта мода предполагает подводные камни. Отсутствие строгих требований, размытость классификации объектов — все это предполагает проблемы для жильцов в будущем. Чтобы решить проблемы, необходимо на законодательном уровне определить критерии апартаментов и применимые к ним нормы, — считает Комарова.
СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ
Из-за льготной ставки в 6,5% платежи по ипотеке стали ниже, чем аренда квартир. Будете брать своё жилье или продолжите снимать?
Что такое апартаменты — Справочник Недвижимости
Главное, что нужно знать об апартаментах: это нежилые с юридической точки зрения помещения. В документах они могут значиться как здания гостиничного типа или объекты общественно-делового значения. То есть вы, конечно, сможете в них жить, но получить постоянную прописку в апартаментах нельзя. С этим могут быть связаны некоторые сложности во взаимоотношениях с различными ведомствами и «внедрением» в социальную инфраструктуру: ребёнка могут не взять в садик, ИНН придётся ехать получать по месту прописки и т. д.
Во-первых, это красиво
Апартаменты могут располагаться в новом ЖК, в отелях, бизнес-центрах или многофункциональных комплексах. Часть апарт-комплексов представляют собой реконструированные здания — бывшие фабрики и заводы. Застройщик обычно обновляет в них несущие конструкции и проводит современные коммуникации, оставляя неизменным исторический фасад. Это уникальные проекты, к тому же, как правило, они находятся в исторических районах города. Все эти красивые и стильные лофты, которые так любят снимать в рекламе, — это апартаменты.
Апарт-квартал элит-класса Tribeca Apartments от Stone Hedge. Москва, м. БауманскаяВнутри апартаменты часто имеют свободную планировку. А значит, в них в большинстве случаев можно сделать любую перепланировку. Правда, согласовывать её придётся по нормативам для коммерческой недвижимости, а это дольше и сложнее. На рынке можно встретить варианты эконом- и бизнес-класса.
Апарт-квартал Art Residence от Stone Hedge. Москва, м. БелорусскаяХороший вариант для инвестиций
Некоторые проекты с интересной концепцией, расположенные в хороших районах, могут быть отличным решением для инвестиций: стоить они будут дешевле квартир в этом же районе, а сдавать такие апартаменты можно за приличные суммы.
Апартаменты стоят дешевле
Цены на апартаменты в среднем на 20–25% ниже, чем на квартиры. При этом их расположение часто бывает удобным: апарт-комплексы стараются строить в центре или вблизи важных городских объектов. Цена — главный «козырь» апартаментов.
Но в них нельзя оформить постоянную прописку
Основной минус апартаментов — их юридический статус. Поскольку это коммерческая недвижимость, здесь невозможно оформить постоянную регистрацию по месту жительства (её обычно называют пропиской). Если в проектной декларации застройщика указано, что это апартаменты гостиничного типа, — вам повезло, в них можно зарегистрироваться на 5 лет, но только совершеннолетним. Детей там зарегистрировать ни постоянно, ни временно всё равно нельзя. Но таких апартаментов на рынке всего 10–15%.
В большинстве апартаментов вы не сможете получить даже временную регистрацию и будете «чужаком» в своём районе: не сможете получать пенсию, лечиться, устроить ребёнка в детский сад или школу, встать на учёт в налоговую.
Если против вас возбудили судебное дело и хотят взыскать материальное наказание, апартаменты подлежат конфискации. При этом из единственного жилья — «обычной» квартиры — вас по закону выселить не могут. То есть ваше единственное жильё суд отнять не может только в том случае, если оно относится к жилому фонду, а не к коммерческой недвижимости.
Инфраструктура — как повезёт
В некоторых апарт-комплексах застройщики отводят первые этажи под фитнес-центры, отделения банков, кафе и магазины. Жить в таких зданиях, конечно, удобно. Особенно, если у вас нет детей, а лечиться вы предпочитаете в платных клиниках.
Рядом с апартаментами часто не хватает детских садов, школ и поликлиник. Это происходит из-за того, что застройщик не обязан строить для нежилой недвижимости сопутствующую инфраструктуру. Поэтому, если вы планируете жить в апартаментах с детьми, нужно заранее понять, например, в какую школу будет ходить ваш ребёнок. Если апарт-комплекс строится в спальном районе, местные школы и детские сады могут быть уже переполнены.
Также стоит понимать, что и законы, регулирующие проживание, на апартаменты распространяться не будут. Например, «Закон о тишине». Если ваш сосед решит устроить позднюю вечеринку с громкой музыкой, он будет иметь на это полное право.
Платить за ЖКУ придётся больше
Несмотря на то, что стоимость апартаментов ниже, чем стоимость квартиры, ЖКУ здесь обойдутся на 10–30% дороже — платить придётся по тарифам для нежилых помещений. И, кстати, если в жилом фонде вы можете объединиться с жильцами и общим решением сменить управляющую компанию, то в случае с апартаментами застройщик имеет право навязать вам свою без обсуждения. А именно управляющая компания и диктует цены на ЖКУ.
Налоги — выше
После покупки апартаментов вы не будете иметь права ни на какие жилищные субсидии и льготы или налоговый вычет. При этом налог на имущество, который вычисляется на основе кадастровой стоимости помещения, будет выше. Налог на имущество в 2020 году будет в своём максимальном прогрессивном значении составлять 0,1% в год от кадастровой стоимости квартир и от 0,5% до 2% от стоимости апартаментов. Но стоит отметить, что и сама кадастровая стоимость апартаментов в разы ниже.
Вывод
Если вам уже есть, где жить, вопрос регистрации для вас неактуален и вам не принципиально, жилой это фонд или нежилой, апартаменты могут стать хорошим вложением средств. При покупке они выгодно отличаются по цене от квартир, аренда же обходится практически одинаково. Если вы ищете квартиру для проживания, особенно с семьёй, лучше рассматривать обычный жилой фонд и не сталкиваться с подводными камнями коммерческой недвижимости.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Соня Иванова.
0
Дмитрий Волков
Этого законопроекта ждали давно. В Москве, где практика строительства проектов с апартаментами была особенно широко распространена, случались прецеденты их перевода в жилой фонд. Но рынок, накопивший достаточно большой объем недвижимости подобного формата, давно находится в ожидании более кардинальных мер. Только на текущий момент на первичном рынке апартаментов Московского региона представлено около 100 строящихся объектов со сроками сдачи до 2023 года и позже. Треть таких новостроек относится к бизнес-классу.
Апартаменты всегда пользовались спросом, прежде всего у инвесторов. При цене на 10–30% ниже, чем на квартиры, стоимость апартаментов растет точно так же, как и квартир — со степенью готовности дома, а цена аренды апартаментов сопоставима с арендой квартир. Расположенные, как правило, в удачных локациях с хорошей транспортной доступностью, эти объекты привлекают арендаторов. Более 50% покупателей апартаментов в нашем проекте «Новоданиловская 8», который группа «Самолет» строит недалеко от станции метро «Тульская», — инвесторы.
Ценовое преимущество может сойти на нет, если поправки примут. Потенциальных клиентов, рассматривающих приобретение недвижимости для собственного проживания, уже не будут смущать нюансы использования апартаментов (например, невозможность оформления в них регистрации), и спрос на этот формат недвижимости вырастет. Уже сейчас на примере своих проектов «Новоданиловская 8» и «Спутник» мы чувствуем увеличение интереса к апартаментам со стороны семейной аудитории, традиционно рассматривающей в качестве жилья преимущественно квартиры. Что касается цен, то в ближайшей перспективе ожидаем их роста по апартаментам на 10–15% и дальнейшего увеличения до уровня стоимости квартир в проектах, сопоставимых по своей локации и другим характеристикам.
В этой ситуации выиграют именно те, кто успел купить апартаменты по выгодной цене и получил возможность использовать их как полноценное жилье.
При этом надо полагать, что данный законопроект будет действовать не на все подобные объекты. В Москве существует множество примеров создания апарт-комплексов в рамках проектов редевелопмента, применение нормативов жилья к которым просто невозможно. А, например, проекты «Самолета» — квартал «Спутник» и «Новоданиловская 8» — строятся с учетом всех нормативов по жилым объектам, в том числе и в плане их обеспечения социальной инфраструктурой.
Об авторах
Дмитрий Волков,
управляющий директор группы «Самолет»Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
зачем это нужно нам и правительству
Правительство собирается заняться апартаментами. Один из пунктов национального плана по восстановлению экономики — определить их правовой статус, «с возможностью регистрации по месту жительства». То есть предполагается, что там можно будет «прописаться», как в обычной квартире.
Об этой проблеме разговоры идут уже давно, особенно она назрела в Москве и еще нескольких крупнейших городах с нехваткой места под обычную жилую застройку. В Москве апартаменты — это примерно 10% от всех предложений в новостройках, несколькими годами раньше их доля доходила и до 30-40%.
Апартаменты популярны, потому что стоят в среднем на 15-20% дешевле аналогичной по метражу и расположению квартиры. И обычно находятся близко к центру, в удобных с точки зрения транспорта местах. Но есть другая сторона вопроса. По действующим законам, они считаются нежилым помещением. У этого обстоятельства есть ряд не самых приятных для покупателей последствий.
1) Зарегистрироваться в апартаментах можно лишь временно.
2) Гарантии, которые сейчас есть у дольщиков — покупателей строящегося жилья, на покупателей апартаментов не распространяются.
3) Плата за ЖКХ — по расценкам для коммерческого сектора. И нельзя пожаловаться в Госжилинспекцию, она контролирует только жилье.
4) Не предполагается социальная инфраструктура. Если будущие жильцы жилых комплексов должны быть обеспечены школами-поликлиниками, то для апартаментов таких требований нет (что и позволяет застройщикам продавать их дешевле — меньше накладных расходов).
5) Соседние апартаменты могут использоваться как офисы — это не запрещено, в том числе для предприятий с достаточно шумными видами деятельности (ограничения по шуму для жилья здесь не действуют).
— По нашим подсчетам, до 40% клиентов в конечном счете отказываются от приобретения апартаментов в пользу квартир именно из-за невозможности получить постоянную регистрацию, — говорит коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов. — Хотя на законодательном уровне все граждане имеют одинаковые права, на практике в большинстве случаев образовательные и медицинские учреждения отказывают в услуге людям без прописки.
— Конечно, если у нас в садовых товариществах постоянную регистрацию разрешили, то тем более логично разрешить это в апартаментах. Но тут надо понимать, что сама по себе прописка не приравнивает апартаменты к жилью, — считает член Совета Гильдии риэлторов Москвы, директор по риэлторской деятельности агентства «Простор» Роман Вихлянцев. — У покупателей сейчас все больше требований к инфраструктуре. А ее в апартаментах рядом может и не быть. Как и детской площадки во дворе, и места для прогулок.
Если же апартаменты фактически приравняют к жилью и, в частности, застройщиков обяжут возводить нужную жителям «социалку», то, как утверждают риэлторы, исчезнет и разница в цене, которая делает апартаменты привлекательными. Хотя какие-то плюсы будут. Например, появится возможность на уровне государства помочь тем обманутым дольщикам, которые неудачно купили именно апартаменты.
Если уточнение статуса апартаментов ограничится разрешением на прописку, застройщики, как предполагают специалисты, начнут активнее осваивать под такое «нежилое жилье» зоны, где возможна коммерческая застройка, но не жилая (см. «Вопрос на засыпку»). В частности, центральные районы Москвы.
В любом случае в выигрыше окажутся те, кто уже купил апартаменты. Они успели по сходной цене приобрести недвижимость, которая теперь может обрести более дорогой статус.
ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ
А чем вообще они отличаются от квартиры?
Сами помещения — обычно ничем. Иногда планировки в апартаментах даже разнообразнее. Разница — в том, где апартаменты и квартиры могут располагаться. В центре Москвы, например, осталось мало площадок, где в соответствии со всеми нормами, можно возводить именно жилье. А «нежилье» — пожалуйста.
Для коммерческой застройки действуют менее строгие градостроительные и санитарные нормы, чем для жилья. Это касается не только социальной инфраструктуры, но и допустимых расстояний между зданиями, требований к материалам, шумоизоляции и т. п.
По факту апартаменты сейчас могут предлагаться в очень разных комплексах. Это могут быть и дорогие апарт-отели со своей внутренней инфраструктурой и полным спектром гостиничных услуг в придачу к «квартире». И многофункциональные комплексы, где часть помещений — офисы, часть — апартаменты. И здания, которые вообще мало чем отличаются от обычных жилых комплексов средней руки.
Поделиться видео </>План восстановления экономики предполагает три этапа, сообщил Мишустин Путину.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Bloomberg: Россия в полтора раза увеличивает расходы на здравоохранение
В национальный план восстановления экономики также будут включены расходы на переобучение (подробности)
Для многих покупка дома является частью американской мечты и необходима для личного и финансового успеха. Безопасность и удовлетворенность, возникающие в результате владения собственным домом, перевешивают другие соображения. Однако домовладение имеет свои преимущества и недостатки по сравнению с арендой квартир. Хотя есть много причин для покупки дома, есть также несколько причин для аренды квартиры.
Общие преимущества домовладения
Дом — пресловутый замок для вас и вашей семьи. Вы в основном свободны делать со своим домом и высадить то, что вам нравится. Наличие двора — одно из главных преимуществ владения домом. Многие пригородные районы считаются более безопасными и имеют лучшие школы, чем городские районы, в которых вы, скорее всего, найдете более высокую плотность квартир и более людные жилищные условия. Дом также может обеспечить большую конфиденциальность, чем проживание в квартире.
Общие недостатки домовладения
Дом и двор требуют обслуживания. Это варьируется от незначительного технического обслуживания, такого как стрижка газона и сгребания снега, до капитального ремонта, такого как замена крыши. Обслуживание имущества стоит денег и требует времени даже для удобных домовладельцев. Хотя вы можете купить дом с намерением остаться на длительный срок, если вам неожиданно придется переехать, продажа может быть затруднена, и рыночные условия не всегда благоприятны для продавцов.
Финансовые плюсы и минусы домовладения
Вы выплачиваете проценты по ипотечному кредиту, но основная сумма, которую вы платите каждый месяц, помогает построить капитал в вашем доме, который вы можете получить с помощью займа или собственного капитала.Любое увеличение стоимости вашего дома в результате ремонта или повышения цен на жилье также увеличивает капитал. Вы также можете списать проценты по ипотечным кредитам в налоговое время. Расходы, которые следует учитывать при покупке дома, включают страхование домовладельцев, страхование ипотеки при уплате менее 20 процентов, налоги на имущество, сборы товариществ собственников жилья и расходы на содержание. Большая выгода, однако, состоит в том, что вы можете однажды погасить свой кредит или, по крайней мере, создать значительный капитал.
Общие преимущества аренды квартиры
Хотя может показаться, что аренда — это пустая трата денег, она направлена на обслуживание.Поскольку вы не владеете своей квартирой и обычно не должны завершать или оплачивать техническое обслуживание и ремонт, вы экономите деньги. В зависимости от ваших потребностей, вы можете найти апартаменты, в которых есть прачечная в здании или в здании, тренажерный зал и бассейн, а некоторые апартаменты могут даже быть меблированы. Если у вас есть краткосрочная или помесячная аренда, у вас есть гибкость, если вам нужно переехать.
Общие недостатки аренды квартиры
Поскольку ваша квартира не принадлежит вам, возможно, вы не сможете настроить ее так, как вам хочется.Даже если вам разрешено вносить изменения, ремонт, который вы производите, приносит финансовую выгоду вашему арендодателю, а не вам. У вас также значительно меньше места по сравнению с домом. В вашем договоре аренды могут быть такие ограничения, как ограничение или запрет владения домашними животными. Существует также возможность выселения, или ваш арендодатель решает не продлевать аренду, и в этом случае вы должны переехать.
Финансовые плюсы и минусы аренды квартиры
Аренда квартиры может быть, но не всегда, дешевле, чем домовладение и связанные с ним расходы.Вы можете использовать соотношение цены и арендной платы, чтобы определить, имеет ли арендная плата финансовый смысл. Если цена аренды дома на один год составляет одну двадцатую или меньше стоимости покупки дома, аренда является более выгодной сделкой. Если вы экономите деньги, живя в квартире, эти деньги могут пойти на инвестиции, которые могут дать большие дивиденды, чем покупка дома. Эти вложенные деньги обычно более доступны, чем домашний капитал.
Представьте себе, что вы найдете недорогую двухкомнатную квартиру в очаровательном, но, как известно, дорогом районе Вест-Виллидж в Нью-Йорке, только чтобы понять, что она на первом этаже. Для некоторых людей это было бы нарушителем соглашения. Квартиры первого этажа часто считаются менее желательными, чем квартиры на этажах выше уровня улицы, в основном из-за проблем конфиденциальности и шума.
Но прежде чем перейти к тому, что может быть основным объектом недвижимости, эксперты рекомендуют не торопиться, чтобы выяснить, стоит ли на самом деле квартира на первом этаже.
«В конечном итоге это зависит от личных предпочтений», — говорит Гари Малин , президент Citi Habitats, брокерской компании по недвижимости в Нью-Йорке.
Как и при любом поиске квартиры, вам нужно быть честным с самим собой относительно того, что вы можете и не можете терпеть. Важно взвесить все «за» и «против» квартир первого этажа, прежде чем подписать пунктирную линию или выбросить одну из них. Вот некоторые ключевые факторы для рассмотрения.
———
Часы: 6 улучшений квартир, которые поставят под угрозу ваш депозит
———
Плюсы проживания в квартире на первом этаже
Стоимость
Самый большой фактор в пользу квартиры на первом этаже — это то, что она обычно стоит дешевле в аренде или покупке.
«Возможно, вам удастся попасть в жаркое соседство за меньшие деньги», — говорит Беатрис де Йонг, , директор по продажам жилья для открытых списков, онлайн-брокерская компания по недвижимости и крупный риэлтор. «Что касается цен при перепродаже, лучше иметь худший дом в лучшем месте, чем лучший дом в худшем районе».
Легкий доступ
Если у вас есть проблемы с передвижением — или вы просто не хотите тащить свои продукты на пять ступенек каждый раз — квартира на первом этаже может быть для вас.
«Отсутствие необходимости подниматься и спускаться по лестнице или пользоваться лифтом экономит время», — говорит де Йонг.
Кроме того, если вы регулярно катаетесь на велосипеде, играете в гольф или занимаетесь другим видом спорта, требующим тонны снаряжения, живите с маленьким ребенком, который пользуется коляской, или у вас есть пожилая собака, которая не может подняться по лестнице. Вы можете оценить пространство первого этажа.
Меньшие счета за кондиционирование воздуха
Поскольку тепло растет, ваши счета за переменный ток могут быть ниже в квартире на первом этаже, так как в летнее время, вероятно, будет прохладнее, чем на верхних этажах.
Сад или патио
Если вы хотите провести время на улице, в ваших апартаментах на первом этаже может быть сад или патио, где вы можете повесить.
Шум
Для большинства людей постоянный шум — это главный красный флаг, но это может быть плюсом, если вы действительно любите городскую жизнь.
«Есть много людей, которым нравится шум и суета города. Когда вы находитесь на уровне этой улицы, вы действительно получаете эту взаимосвязь между внутренней и внешней частью », — говорит Малин.
И в зависимости от того, где находится ваша квартира, шум может даже не быть проблемой. Например, если ваша квартира находится сзади или выходит во внутренний двор, она может быть относительно тихой. Некоторые квартиры на первом этаже могут быть на тихих переулках с очень небольшим движением.
Недостатки жизни в квартире на первом этаже
Отсутствие конфиденциальности
В зависимости от того, где находятся ваши апартаменты в комплексе, де Йонг говорит, что вам, возможно, придется столкнуться с отсутствием конфиденциальности.
«Если ваши окна выходят на тротуар, вы, скорее всего, в конечном итоге будете жить с жалюзи или занавесками, которые всегда будут запертыми, чтобы не заглядывать незнакомцам в ваш дом, когда они проходили мимо», — говорит она.
Проблемы с доставкой
Если вы получаете много доставок к вашей двери, вам следует рассмотреть возможность того, что посылки могут быть украдены. Если ваша входная дверь находится рядом с улицей, а на крыльце остались пакеты, это может стать проблемой.
«Некоторые компании по доставке предпочитают не оставлять посылки, если они не чувствуют, что это безопасное место, поэтому вам придется быть дома, чтобы получать онлайн-заказы», - говорит де Йонг.
Для борьбы с кражами многие компании доставляйте посылки в определенные шкафчики или официальные места выдачи, что может быть более безопасным вариантом
Более высокие счета за отопление
Поскольку квартиры на первом этаже имеют тенденцию оставаться холоднее, зимой отопление квартиры может стоить дороже.
Шум
Стоит еще раз упомянуть шум, потому что он также может рассматриваться как негатив для арендаторов и владельцев.Если ваша квартира выходит на улицу, вам, возможно, придется иметь дело с большим количеством шума, чем квартиры над вами. Звуконепроницаемые окна из многослойного стекла могут помочь с этим, но если вы чувствительны к звуку, вы можете искать квартиру, которая находится дальше от места действия.
,Жилой комплекс состоит из двух или более жилых домов. Логично, что вы ожидаете, что управлять и владеть жилым комплексом сложнее, чем управлять одним зданием. Тем не менее, существует определенная экономия от масштаба, которая работает на благо владельцев квартирного комплекса. Владение жилым комплексом плюсы и минусы несколько отличаются от таковых у других многоквартирных домов. В этой статье мы обсудим процесс покупки и владения жилым комплексом, рассмотрим его доходность и оценим владение старым многоквартирным домом по сравнению с современным многоквартирным домом.
В соответствующей заметке вы можете ознакомиться с нашей разбивкой по различным типам жилых домов.
Что нужно знать о владении жилым комплексом?
Первый шаг в владении жилым комплексом — это умение его купить. Для получения более подробной информации ознакомьтесь с нашей статьей «Как стать арендодателем: что никто не говорит вам».
Покупка жилого комплекса
Покупка жилого комплекса более сложна, чем покупка недвижимости для одной семьи.Вы должны иметь более глубокие знания управленческих и финансовых аспектов владения жилым комплексом. Давайте рассмотрим шаги:
1. Подходит ли вам право собственности на жилой комплекс?
Многое зависит от того, планируете ли вы активно управлять собственностью. Кроме того, вы можете нанять фирму по управлению имуществом, чтобы управлять недвижимостью для вас. В первом случае вы будете посвящать большую часть своего времени и энергии эксплуатации жилого комплекса.Но если вы делегируете управление сторонней фирме, вы становитесь пассивным инвестором с небольшим участием. Неудивительно, что уход за старым многоквартирным домом может быть более сложным, чем эксплуатация современного многоквартирного дома. Вы должны решить свой уровень вовлеченности, вашу готовность рисковать своими деньгами и свой аппетит к доходу от аренды.
Чтобы взглянуть инсайдерами на жизнь арендодателя, прочитайте наше руководство «Владение многоквартирным домом: день из жизни».
2.Выберите правильный тип жилого комплекса
Вам нужно решить, сколько единиц вы хотите иметь в свете ваших амбиций и терпимости к риску. Если вы хотите увеличить свой пенсионный доход, вы можете предпочесть доход от небольшого комплекса. Однако, если вы хотите получать больший доход, несмотря на риски, вы рассмотрите комплекс, содержащий более крупные жилые дома.
Кроме того, есть комплексы, которые представляют собой смеси многоквартирных единиц и многофункционального развития.Современные жилые комплексы, как правило, представляют собой элитные объекты, построенные за последние 10 лет, так называемые объекты класса «А». Эти свойства имеют многочисленные удобства, в том числе теннисные корты, бассейны и клубы. С другой стороны, объекты класса «B» имеют возраст до 20 лет, хорошо сконструированы и оснащены некоторыми удобствами класса «A». Объекты класса «C» и класса «D» состоят из старых многоквартирных домов, которые нуждаются в ремонте и ремонте. Им не хватает удобств, а иногда они могут считаться субсидируемым жильем.Вы можете найти лучшие предложения среди объектов класса «B» и «C».
Для получения дополнительной информации вы можете прочитать наше подробное руководство по строительным классам.
3. Найти Квартирный Комплекс на Продажу
Если вы хотите провести поиск самостоятельно, чтобы приобрести и приобрести жилой комплекс, вам необходимо уделить значительное время этому процессу. Но вы потенциально можете сэкономить некоторую комиссию по недвижимости, избегая агента по недвижимости, хотя обычно продавец платит комиссию.Кроме того, некоторые продавцы предпочитают работать напрямую с покупателем, а не через агента. Более того, некоторые продавцы могут предложить вам финансирование владельца. Вы можете заручиться поддержкой местного инвестиционного клуба недвижимости, который обычно имеет сети контактов. С другой стороны, использование коммерческого агента по недвижимости предоставляет вам доступ к нескольким службам листинга, которые они используют. Естественно, это может значительно ускорить поиск. Полезно, агенты также понимают различные местные районы, которые могут быть особенно полезной информацией.Также рассмотрите возможность использования бизнес-брокера, который может связать вас с владельцами магазинов, которые занимаются арендой.
Для получения более подробной информации о покупке жилого комплекса или любого другого типа многоквартирного имущества, прочитайте нашу статью, Многоквартирный дом на продажу: Полное руководство для покупателя.
4. Оценка свойств кандидата
При оценке жилого комплекса на продажу необходимо оценить несколько факторов. Это начинается с местоположения, которое должно быть желательным или на пути к желательному.Также рассмотрим количество и размер юнитов в комплексе. Оцените состояние недвижимости, детали строительства и предлагаемые удобства. Важно отметить, что если крыша плоская, будьте внимательны к проблемам проникновения воды. Также кирпичная рама более долговечна и огнестойка. Старая сантехника может быть большой скрытой стоимостью, включая возможное отравление свинцом. Вы предпочитаете комплексы, в которых каждый блок имеет свой собственный электрический счетчик. Это связано с тем, что арендаторы смогут оплачивать свои собственные расходы на электроэнергию, что способствует сохранению.Кроме того, убедитесь, что проверили на свинцовую краску, значительные затраты, чтобы исправить.
5. Проверьте номера
Посмотрите на финансовые отчеты комплекса, стоимость за единицу, арендную плату и уровень занятости. В конце концов, вам придется оценить все финансовые показатели с помощью квалифицированного бухгалтера или аудитора. На самом деле, вам следует пересмотреть финансовую отчетность как минимум за один год, и больше, если это возможно. Кроме того, вы должны наиболее точно проверить валовой операционный доход, уровень вакансий, расходы и конкретные финансовые коэффициенты.Кроме того, вы должны убедиться, что представление предельной ставки продавца соответствует действительности с учетом местоположения объекта недвижимости, чистого операционного дохода и запрашиваемой цены.
6. Выполните Due Diligence
Очень важно задавать вопросы. Во-первых, сколько бы вы ни хотели владеть многоквартирным домом, вы должны спросить: «Почему нынешний владелец продает?» Это может быть приемлемо, если владелец хочет уйти в отставку и переехать. Но это другая история, если владелец просто хочет избежать дорогостоящих ремонтов, которые, как он знает, будут.Не удивляйтесь, если продавец попытается скрыть некоторую уничижительную информацию. На самом деле, собрать важные документы, такие как копии всех подписанных договоров аренды в жилом комплексе. Важно отметить, что это позволит вам подтвердить суммы аренды, даты прекращения аренды, арендаторов с домашними животными и информацию о гарантийном депозите.
Кроме того, проверьте налоговые декларации владельца, подтвердив, что NOI, указанный в отчете о прибылях и убытках, соответствует NOI налоговой декларации. Естественно, если вы серьезно относитесь к покупке комплекса, пригласите строительного инспектора или инженера для тщательной проверки.Кроме того, получите независимую стороннюю оценку с использованием одного или нескольких методов оценки. В частности, эти методы оценки включают рыночную стоимость, стоимость замещения и доходный подход.
7. Организовать финансирование и закрыть сделку
Assets America ® предлагает кредиты на приобретение более 5 миллионов долларов США, ссуды на реконструкцию, промежуточные кредиты, мини-перми и ссуды на покупку жилья (ипотека) для жилых комплексов (многоквартирные кредиты). Мы ускоряем детали финансирования, работаем с агентом условного депонирования, обеспечиваем получение гарантийных депозитов и даже можем контролировать закрытие.
Насколько выгодно владеть жилым комплексом?
Часто, есть хороший потенциал прибыли при покупке старого многоквартирного дома. Как правило, цена более старой многоквартирной собственности подорвет цену более современного современного жилого дома в том же месте. Неудивительно, что ваш потенциальный доход напрямую связан с суммой реабилитации, которую вы должны выполнить, и покупной ценой, которую вы платите. Таким образом, вам нужны точные цифры для NOI и разумного предела.Только тогда вы можете чувствовать себя комфортно с ценой покупки. Предположим, что в вашем комплексе 50 единиц, а среднегодовой показатель NOI на единицу составляет 10000 долларов. Тогда ваш чистый операционный доход должен составлять примерно 500 000 долларов в год. Любые непредвиденные расходы или незапланированные вакансии уменьшат это число. Поэтому разумно предположить, что вы заработаете только 90% ожидаемого дохода. В данном случае это 450 000 долларов.
Для получения более подробной информации, включая текущие тенденции рынка многоквартирных домов и истории успеха, прочитайте «Инвестирование в квартиры: Полное руководство по успеху».Руководство по покупке многоквартирных домов можно найти в разделе «Многоквартирный дом на продажу: полное руководство покупателя».
Каковы преимущества и недостатки?
Владение жилым комплексом плюсы и минусы сводятся в основном к рискам и выгодам. Тем не менее, есть много аспектов владения жилым комплексом плюсы и минусы, которые мы сейчас рассмотрим.
Владение жилым комплексом Плюсы
Вот важные преимущества владения жилым комплексом:
- Несколько потоков дохода: Вы получите больше потоков дохода от многоквартирного дома, чем от дома на одну семью.Это поможет вам лучше противостоять случайным вакансиям.
- Собственный капитал: Несколько потоков дохода могут обеспечить денежные потоки, необходимые для погашения ипотеки. Это увеличивает ваш капитал в жилом комплексе.
- Более простое финансирование: Кредиторы более охотно финансируют жилые комплексы из-за сильных ежемесячных денежных потоков из разных источников.
- Налоговые преимущества: Действующее налоговое законодательство очень выгодно для владельцев коммерческой недвижимости.Квалифицированный бизнес вычет в 20% является отличным стимулом для владения жилым комплексом. Конечно, все ваши расходы подлежат вычету, либо сразу, либо через амортизацию.
- Оценка капитала: Ваш жилой комплекс должен поощрять хорошее управление с оценкой стоимости. Одной из причин является возможность повышения арендной платы с течением времени. Если вы улучшите репутацию жилого комплекса, уровень вакантных площадей должен соответственно уменьшиться. Все эти факторы увеличивают стоимость недвижимости, увеличивая прирост капитала при продаже.
- Расширение вашего портфеля недвижимости: Покупка жилого комплекса быстро увеличивает ваши владения недвижимостью. Многие эксперты рекомендуют держать до 20% ваших инвестиционных активов в недвижимости.
- Экономия от масштаба: Если вы нанимаете фирму по управлению имуществом, вы должны распределить ее расходы по количеству принадлежащих вам единиц. Очевидно, что управляющие недвижимостью могут брать меньше, если они управляют несколькими единицами в компактной зоне. Следовательно, это уменьшает общее влияние сборов.
Видео: Является ли покупка жилого комплекса хорошей инвестицией?
Владение жилым комплексом Минусы
Помните об этих возможных недостатках владения жилым комплексом:
- Время: Если вы решите взять на себя обязанности арендодателя, ожидайте уделять много времени своей собственности. От вашего отношения и ожиданий зависит, хорошо это или плохо.
- Внешние эффекты: Вы не можете удержать соседство от изменений, иногда в худшую сторону.Это может снизить ваши инвестиции и привести к убыткам. Вы должны знать динамику соседства, прежде чем купить жилой комплекс.
- Ограниченная ликвидность: Требуется время для продажи вашего жилого комплекса. Вы не можете просто превратить свои инвестиции в наличные деньги в одночасье, не рискуя потерями.
- Ненадежные арендаторы: Арендаторы, которые не платят вовремя и / или нарушают правила, могут стать настоящей головной болью и съесть вашу прибыль.
- Неожиданные расходы на техническое обслуживание: Вещи ломаются.Это хорошая идея, чтобы иметь много страховки, особенно на недавно приобретенные приборы и так далее.
Государственная информация о законе арендодателя-арендатора
Ниже вы можете найти обзоры закона арендодателя-арендатора для этих штатов:
Если вашего штата нет в списке выше, вы можете использовать это руководство для каждого штата по законодательству арендодателя-арендатора.
Как активы Америка ® может помочь
Assets America ® предоставляет многоквартирное финансирование для приобретения, строительства и рефинансирования существующих объектов многоквартирной аренды.Мы предлагаем многоквартирные кредитные пакеты, адаптированные к конкретному проекту и специфическим требованиям конкретного заемщика. Пожалуйста, обратите внимание, что наше финансирование начинается с 5 миллионов долларов США практически без верхнего предела.
Мы являемся коммерческим экспертом в области крупных сделок с более чем тридцатилетним опытом. Кроме того, мы предоставили многочисленные кредиты на квартиры и сделки по финансированию жилых домов. Мы предоставляем непревзойденный персональный сервис с выдающимися результатами! Позвоните нам сегодня по номеру (206) 622-3000 !
Статьи по теме
Что такое однокомнатная квартира? Эти автономные жилые единицы, которые иногда называют квартирами бакалавров, экономичными квартирами или квартирами-студиями, состоят из спальни, гостиной и кухни в одном открытом пространстве.
Что такое однокомнатная квартира?
Этот тип квартиры позволяет (или требует) вам жить, обедать и спать в одной комнате без барьерных стен. Это однокомнатный номер, похожий на номер в отеле.Вместо того, чтобы находиться за стеной, кухня и спальная зона находятся в вашей главной комнате.
Если вы найдете L-образную студию, она может дать вам больше ощущения отдельной гостиной или кухни без расходов на большие апартаменты. Кроме того, высокий потолок может дать вам ощущение простора, не прибавляя к квадратным футам.
Вам не нужно делать абсолютно всего в одной комнате. Студия должна иметь отдельную комнату с дверью для ванной комнаты. Квартира, в которой нет отдельной ванной комнаты, может быть незаконной в некоторых штатах.
Для людей, следящих за движением крошечного дома, достоинства студии многочисленны и очевидны. Но для тех, кто привык располагать в гардеробных, гостевых спальнях с запасными кроватями и отдельных кухнях, чтобы скрыть беспорядок от обеда, такая жизнь в квартире может быть немного тесной.
Преимущества однокомнатных квартир
Если вы охотитесь за квартирой, вы, возможно, сравнили затраты на аренду квартир с одной и двумя спальнями и поинтересовались, как кто-нибудь из них может себе это позволить.Какие еще варианты есть у съемщиков квартир?
«Переезд в однокомнатную квартиру может быть отличным способом сэкономить на арендной плате без получения соседа по комнате или поселения в менее желательном районе», — говорит Никкол Шрек , эксперт по аренде. «Вы можете сэкономить на ежемесячной арендной плате до 924 долларов в Денвере, 867 долларов в Нью-Йорке, 500 долларов в Лос-Анджелесе и 427 долларов в Миннеаполисе, выбрав студию вместо квартиры с одной спальней». Это много чеддера.
Еще одно финансовое преимущество студийных квартир — коммунальные платежи, вероятно, будут ниже.Пространство для микроквартиры дешевле отапливать и охлаждать, и вся квартира может быть освещена одним источником света, расположенным в стратегически важном месте. Кроме того, там не так много места для кучки гаджетов, чтобы сидеть, поглощая энергию в вашей квартире.
Уборка вашей квартиры совсем несложная, как утверждают многие жители однокомнатных квартир. Так как места для беспорядка и дополнительной мебели мало, пространство гораздо проще чистить и обслуживать. Вам нужно будет убрать только одну ванную. Конечно, вам нужно будет найти место в вашей квартире, чтобы спрятать несколько чистящих средств, которые вам понадобятся.
Проблемы студийных квартир
Но есть и несколько недостатков.
«Жить в студии, пока я была гордой одинокой кошкой, было очень весело. Было очень легко содержать в чистоте. Мне не пришлось тратить целое состояние, чтобы хорошо его украсить, а арендная плата и коммунальные услуги были доступны по цене », — говорит Эрика Д. Хаус , эксперт по образу жизни и блогер. «После того, как я женился, я не мог представить, что живу со своим мужем менее чем в 500 квадратных футах! Нам обоим нравится проводить время в одиночестве и делать то, что мы хотели бы самостоятельно, а это было бы невозможно, живя в студии.
Когда Хаус переехал в однокомнатную квартиру, ей пришлось избавиться как минимум от 50% своего имущества, плюс ей пришлось дважды подумать о своих покупках. Будет ли в шкафу место для этой рубашки? Комната на полке для этой книги? Она сочла это ограничение смешанным благословением.
Некоторые жители студии могут обойтись без нехватки места для хранения, арендуя место для хранения дополнительной мебели и вещей, хотя стоимость хранения может снизить финансовую выгоду от аренды квартиры-студии.Но для тех, кто желает упорядочить свою жизнь и тратить меньше времени и денег на поддержание своего жилого пространства, однокомнатные квартиры могут быть просто идеальными! Они не называют их квартирами эффективности ни за что.
—————