Опубликовано [Plan5] Обмер БТИ | Замер БТИ в новостройке
Официальным замером площади квартиры имеет право заниматься бюро технической инвентаризации (БТИ) и независимые обмерщики.
Контрольные замеры БТИ проводятся компанией-застройщиком перед заселением дольщиков.
- В договоре долевого участия (ДДУ) прописываются теоретические размеры будущей квартиры, на основании которых производится расчет стоимости.
- Непосредственно перед заселением составляется акт-приемки-передачи, где указываются фактические параметры, на основании обмера БТИ.
- Практика показывает, что если они превышают более чем 1 м2 от изначальных, то новоселу необходимо сделать доплату.
Дольщик в этом случае попадает в весьма неприятную ситуацию: нужно дополнительно в срочном порядке найти пяти-шестизначные суммы, параллельно погашая ипотеку в банке. Даже если обременение в виде кредита отсутствует, эта доплата проделывает существенную дыру в бюджете.
Бывают и обратные ситуации, когда площадь квартиры уменьшается более чем на 1 кв.м., и тогда уже застройщик возвращает деньги.
Однако не всегда БТИ делает замер квартиры в новостройке правильно. Бывают случаи, когда они делаю опечатки или делают обмер невнимательно, либо составляют планы на основании двух-трех обмеренных этажей. Нередки ситуации, когда в Технические планы переносятся данные из проектных чертежей.
В этом случае целесообразно провести контрольный замер площади квартиры независимыми обмерщиками, на основании которого можно уже оспорить данные в акте приема-передачи, в том числе и в суде.
На основе полученных точных данных в ходе независимого замера площади квартиры можно составить схему так называемый поэтажный план квартиры.
Это позволяет увидеть планировку пространства свежим взглядом — в ракурсе «вид сверху», что невозможно в реальности.
На чертеж наносится не только периметр пола, но и другие важные элементы: оконные и дверные проемы, расстояние до розеток, протяженность канализационных труб и т.
При измерении также необходимо учитывать кривизну стен, что имеет принципиальное значения для квартир с нестандартной планировкой.
Точные замеры площади квартиры принципиально важны для собственника: на их основе рассчитывается не только стоимость ремонта, перепланировка, доплата компании – застройщику, но и будущие налоги. Обмеры осуществляются по правилам, утвержденным в СНиП 31-01-200 и Приказе № 531 от 30.09.2011г.
Согласно нормативным документам, замер квартиры в новостройке осуществляются на высоте не более 1 – 1.3 метра от уровня пола в случае, если стена прямая, и на его уровне по периметру – если наклонная. Стоит учесть, что в замеры площади квартиры силами БТИ или независимых обмерщиков входят не только комнаты, кухня, коридор и санузел, но и балкон, встроенные ниши и антресоли. Допустимое округление полученных значений – до 0.1 кв.м.
Если речь идет о замере площади квартиры в новостройке, то БТИ сделает его за счет компании – застройщика, а все данные, как мы уже писали выше, будут отображены в техническом плане и акте приема-передачи.
Если же вы производите независимый замер квартиры самостоятельно, то цена его рассчитывается исходя из ориентировочной площади квартиры, ее местоположению и сложности геометрии.
В стоимость входят:
- Выезд замерщика на квартиру;
- Проверка результатов измерений на месте;
- Оформление чертежей в компьютерной программе с нанесением данных по длине, ширине и высоте;
- Замер площади квартиры: общей и каждого помещения в отдельности;
- Выдача заказчику чертежей в печатном и электронном виде.
Итого
В любом случае, проведение независимого замера квартиры убережет вас от непредвиденных неприятных последствий в дальнейшем, позволит правильно продумать пользование ею, рассчитать сметную стоимость ремонта и налоговые суммы для дальнейшей оплаты.
Обмеры БТИ в новостройке
Юридический анализ обмеров БТИ в новостройке в связи с зачётом денежных средств по неустойке
Для анализа позиции судов скопируйте в поиск яндекса: п.
34 Обзора судебной практики, в связи с участием граждан в долевом строительстве от 04.12.2013г. в редакции от 04.03.2015 г. или Постановление Президиума Мособлсуда от 02.04.2014 N 200 по делу N 44г-124/2014. Право на расторжение договора о долевом участии есть у исполнителя только в случае неоплаты цены договора (пункт 4 статьи 5 ФЗ №214-ФЗ).
Цена договора – это количество денег, которые дольщик уплачивает застройщику для строительства дома. Доплата за лишние метры и цена договора — это не тождественные понятия, поэтому у исполнителя нет прав на расторжение ДДУ по основанию просрочки платежей за увеличение метража. Хотим отметить, что ранее судебная практика двигалась по противоположному пути. В Апелляционном определении от 23.10.2013 г. по делу N 33-21155/2013 (отменено) судебная коллегия признала правомерным расторжение договора долевого участия по инициативе исполнителя в связи с просрочкой заказчиком доплаты за лишние метры.
Договором долевого участия никак не урегулирован вопрос о возврате денег при уменьшении площади.
Обмеры БТИ показывают, что площадь квартиры уменьшилась. Исполнитель возвращать деньги отказывается, аргументирует тем, что такая обязанность не предусмотрена договором. Может ли заказчик строительства вернуть излишне уплаченные исполнителю деньги? Ситуация типичная, поэтому рассмотрим ее более подробно.
В ДДУ обязанности, возникающие при изменении площади по итогам строительства могут быть сформулированы следующим образом: согласно такому-то пункту договора, при увеличении площади квартиры по данным кадпаспорта с площадью квартиры, указанной в таком-то пункте д-ра, заказчик в течение столько-то календарных дней с даты его письменного уведомления обязуется осуществить доплату исполнителю, исходя из разницы между проектной площадью и площадью кв-ры по данным замера БТИ. Про зеркальную обязанность исполнителя возвратить дольщику перплату, в случае уменьшения площади кв-ры, ничего не сказано.
Замеры БТИ показывают, что площадь квартиры уменьшилась. По хорошему возвращать переплаченные заказчиком деньги исполнитель не хочет, мотивирует, что не предусмотрено договором.
Такая позиция исполнителя не является правомерной. Исполнитель обязан возвратить дольщику излишне уплаченные по договору деньги, независимо от того указана такая обязанность у застройщика или не указана. Дольщику необходимо отправить исполнителю претензию, в которой потребовать вернуть разницу за недостающую площадь квартиры. В обоснование своих требований нужно сослаться на п. 2 ч. 2 статьи 7 ФЗ №214-ФЗ по которому дольщик вправе потребовать уменьшения цены договора, если исполнитель построил объект с отступлениями от условий ДДУ.
Эта норма императивная и не указание в ДДУ этого условия не может считаться основанием отказа в возврате переплаченных заказчиком денежных средств, в связи с уменьшением площади квартиры. В случае если исполнитель проигнорировал претензию и ничего не ответил или написал отказ, сославшись, что в ДДУ ничего не сказано про обязанность застройщика произвести перерасчет в связи с уменьшением площади квартиры готовим иск в суд.
Судебная практика на стороне дольщика.
Мосгорсуд в апелляционном определении от 24 марта 2015 по делу N 33-9405 встал на сторону дольщика и обязал исполнителя вернуть разницу в деньгах образовавшуюся в связи с уменьшением площади по обмерам БТИ. Обращаем внимание, что факт подписания АПП, в котором указано, что участник строительства не имеет к исполнителю фин. претензий априори не лишает дольщика права взыскать в судебном порядке разницу в площадях по АПП и по договору.
Мосгорсуд в апелляционном определении от 18 июня 2015 по делу N 33-20892 принял сторону дольщика и указал, что раз в акте не предусмотрен отказ дольщика от требований к исполнителю по взысканию разницы между оплаченными и по факту переданными дольщику квадратными метрами, то требование истца является правомерным. В иске помимо взыскания разницы между площадью по договору и площадью по замерам БТИ нужно потребовать штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя, возмещение расходов на юридические услуги, проценты за пользование чужими денежными средствами по ст.
395 ГК РФ, убытки по переплате по процентам по кредитному договору (если заключался).
Изменение площади квартиры. Обмеры БТИ в новостройке показали уменьшение площади квартиры. Возврат исполнителем денежных средств, при уменьшении площади прямо запрещен договором долевого участия. Исполнитель не возвращает деньги, т.к. стороны ДДУ согласовали, что при уменьшении площади передаваемого заказчику объекта долевого участия цена договора не меняется. Каковы шансы на взыскание в суде?
Настоящая ситуация отличается от предыдущей тем, что здесь стороны договора исполнитель и заказчик согласовали право исполнителя не возвращать деньги, если замеры БТИ в новостройке выявили уменьшение площади квартиры. Почему заказчик подписал договор с заведомо невыгодными для него условиями? Да потому что цены на новостройки в последнее десятилетие постоянно росли, исполнители строительства-застройщики в лице своих менеджеров и агентов риэлторских фирм приучили дольщиков к правилу: не нравиться договор — не подписывай, менять ничего не будем.
Теперь ситуация на рынке иная, в 2015 году продажи новостроек резко замедлились.
На рынке огромный объем не распроданного жилья. Цены снижаются. Теперь настало время поменять правило: не хотите вносить правки в договор — я куплю квартиру завтра в другом месте и дешевле. Однако вернемся к нашим баранам, т.е. юридическим вопросам и посмотрим, как в ДДУ исполнитель может описывать запрет на возврат денег за непостроенные метры. Приведем несколько формулировок для примера:
— площадь жилого помещения в ДДУ обозначена по проекту. По итогам обмера БТИ возможно отклонение площади жилого помещения от проекта, как в большую, так и в меньшую сторону. Цена по ДДУ не подлежит корректировке при изменении проектной площади после обмеров БТИ. У этого пункта есть один существенный плюс — дольщик полностью застрахован от необходимости довносить деньги, если размер объекта вырастет. Но не стоит обольщаться, прописывая такой пункт, застройщик наверняка знает о том, какие по факту будут параметры у объекта.
— если площадь квартиры изменена менее чем на пять % от планируемой, никаких дополнительных доплат за разницу в квадратных метрах стороны не производят. Из этого следует, что заказчик согласен с тем, что если квартиру сдадут с площадью менее пяти процентов от согласованной сторонами, то разницу исполнитель не вернет.
— цена договора может быть изменена в случае увеличения площади кв-ры по итогам обмеров БТИ. В этом случае заказчик осуществляет доплату, исходя из стоимости одного кв. м., равного такой-то сумме. Сторонами согласовано, что при уменьшения площади квартиры перерасчет по ДДУ не производится и цена договора не меняется. Последняя формулировка почти клон трех предыдущих примеров, за исключением того, что дольщик обязан доплачивать застройщику за излишки метража, а застройщик дольщику доплачивать не обязан.
Как мы и говорили выше, исполнитель обычно использует подобные шаблоны в ДДУ, когда ему заранее известно, что реальный размер квартир в подавляющем большинстве будет менее проектной площади, в целях не возвращать переплату и не уменьшать свою прибыль.
К сожалению, раз заказчик в договоре отказался от права на перерасчет в случае уменьшения площади, то взыскание переплаты с исполнителя в суде будет маловероятным.
Суды здесь не на стороне заказчика, внесите в поиск яндекса к примеру дела: N 33-9507 от 14.04.2015г. и N 33-2336/2015 от 02.02.2015. Судьи ссылаются на свободу договора п. 4 ст. 421 ГК РФ, полагают, что истец-заказчик при заключении договора согласился с условиями о невозврате денежных средств, если обмер квартир БТИ покажет уменьшение площади. Мы можем попытаться применить нормы о неосновательном обогащении.
Обозначить в иске, что интерпретация положений договора должна быть в пользу слабой стороны – заказчика, что подписанный ДДУ нарушает баланс интересов сторон, что исполнитель переложил все риски по несоответствиям площадей на заказчиков. Сообщить, что истец был введен в заблуждение и воспринимал запрет на перерасчет, как гарантию от увеличения стоимости квартиры. Однако маловероятно, что суд пойдет навстречу дольщику при таких обстоятельствах.
Доплата за квадратные метры. Замеры БТИ указывают на увеличение площади квартиры. В ДДУ предусмотрена доплата за дополнительные метры. Исполнитель не передал своевременно квартиру и должен вам законную неустойку по 214 ФЗ. Можно ли произвести зачет неустойки, а не производить доплату за лишние квадратные метры?
Можно и вполне реально! Если исполнитель допустил просрочку по передаче заказчику квартиры, возможен зачет неустойки в счет долга за метры. Сначала определимся с тем, что делать.
1. Произвести замер площади квартиры и проанализировать, как соотносятся проектная площадь и фактическая. Перед тем, как вызывать техника из БТИ, попробуйте сначала произвести обмеры рулеткой.
2. Если дополнительные метры имеются — подготовить и отправить исполнителю претензию. Предложить зачесть доплату за квадратные метры на сумму неустойки, передать квартиру и ключи. Можно дополнить требованием устранить недостатки по качеству (при наличии). Скорее всего, исполнитель будет возражать от добровольного снижения своей прибыли и ответит отказом.
Исполнитель руководствуясь статистикой полагает, что судиться с ним все не будут. Мы будем, поэтому претензию мы пишем непосредственно для суда.
3. Перед подачей иска в суд убедиться, что у вас в наличии оригиналы документов, подтверждающих оплату по ДДУ (приходный кассовый ордер, если платили в кассу или платежное поручение, если через банк). Если приобретали по уступке, убедитесь в том, что квартира цедентом оплачена полностью. Вам нужно быть готовым к тому, что в суде застройщик может заявить, что он не получал оплату за квартиру или получил ее не полностью.
4.Направить иск и затребовать по максимуму: законную неустойку с зачетом доплаты за лишние метры из её стоимости, устранить недостатки по качеству квартиры (при наличии), передать квартиру, ключи, подписать АПП, возместить убытки, моральный вред, штраф по ЗоЗПП и расходы на юридические услуги (подробнее здесь), а также признать право собственности на квартиру. Последнее требование поможет вам получить свидетельство раньше других дольщиков, т.
к. с оформлением квартир в собственность застройщики не торопятся и получение свидетельства в обычном порядке может затянуться надолго.
5 Импульсные измерения BTI
5 Импульсные измерения BTI В предыдущей главе были проведены различные стресс-тесты BTI с использованием
измерение-напряжение-измерение (MSM) и метод «на лету» (OTF).
Особое внимание уделялось размещению данных измерений на
универсальный закон релаксации, приводящий к разделению деградации на
извлекаемый и плохо извлекаемый или постоянный компонент. Данные, собранные в
было обнаружено, что различные температуры и стрессовые напряжения следуют универсальному
закон релаксации. Интересно, что обе полярности стресса, т. е. стресс NBTI и PBTI,
pMOS всегда приводил к отрицательному сдвигу порогового напряжения.
К сожалению, PBTI редко обсуждался в литературе, пока Liu et al.
наблюдалось положительное смещение порогового напряжения из-за воздействия ПБТИ
pMOS-устройства [24], что противоречит результатам, представленным Grasser et al.
Рисунок 5.1: pMOSFET, отслеживаемый в условиях нагрузки NBTI с последующим путем релаксации. В то время как измеряется FPM (открытый квадраты), измеряется OFIT (закрашенные кружки). Быстрый пульс — характеристики показывают отрицательный сдвиг для NBTI, в то время как при ПБТИ виден положительный сдвиг (рис.
5.2). В конце восстановления фазе кривая масштабируется в соответствии со значением . Согласно Лю и др. разница между двумя кривыми (показанными на вставке) дает количество оксидных ловушек. Данные взяты из [24].
расслабления. В то время как измеряется FPM (открытые квадраты), измеряется OFIT (закрашенные кружки). В отличие от рис. 5.1
быстрый
импульсные характеристики показывают положительный сдвиг для PBTI. В
в конце фазы восстановления кривая масштабируется, чтобы соответствовать значению
из .
Согласно Лю и соавт. разница между двумя кривыми (показанными
на вставке) дает количество способствующих оксидных ловушек. Данные взяты
из [24].
Одной из причин этого несоответствия может быть тот факт, что Grasser et al. использовал
OTF и метод eMSM (см. главы 2.3 и 2.1.3), в то время как два
методы измерения, использованные в [24], основаны на применении быстрых
импульсы затвора: недавно разработанная быстрая накачка заряда на лету (OFIT)
Техника и характеристики быстрых импульсов обсуждались в
Глава 2.5 и 2.2.1. Результаты измерений, полученные этими двумя импульсными
установки только на первый взгляд интерпретируются правильно, так как -кривая
полученный OFIT, просто масштабируется, чтобы выровнять -кривую в конце
фаза восстановления в [24]. На основе этой схемы выравнивания, изображенной на
Рис. 5.1 и Рис. 5.2, Лю и др. заявлен компонент быстрой ловушки оксида ()
соответствует разнице , которая
показано на вставках рис. 5.1 и рис. 5.2. По сравнению с этим интерфейс
считается, что состояния восстанавливаются очень медленно.
При более внимательном рассмотрении импульсных характеристик на рис. 5.1 и рис. 5.2, удивительно большое смещение примерно между опорным можно определить значение и первую точку измерения после нагрузки. Как на это уже приходится больше, чем на общую построенную деградацию вверх после стресса, высокий начальный уровень кажется не менее под вопросом.
Чтобы определить, в какой степени действительно вклад в измерительный сигнал, более детальное изучение быстрых импульсных и методика OFIT, кроме того, необходимы дальнейшие измерения. Особенно задержка измерения установки в сочетании с ее точностью здесь представляет особый интерес.
5.
1 Импульсные характеристики
5.2 Дополнительные параметры извлечения данных
5.2.1 Определение области подбора
5.2.2 Влияние амплитуды импульса
5.2.3 Различное время нарастания/спада импульса
5.5 Анализ метода OFIT
5.5.1 Зависимость от напряжения на затворе нижнего уровня
5.5.2 Гистерезис из-за напряжения
5.6 Экстраполяция вклада оксидной ловушки
5.7 Моделирование тока накачки заряда
5.8 Результаты
5.9 Заключение
BTI для борьбы с комарами | Агентство по охране окружающей среды США
Esta página Web está disponible en español
На этой странице:
Что такое БТИ?
Представляет ли Bti опасность для здоровья человека?
Где Bti использовался для борьбы с комарами?
Будет ли Bti бороться с личинками комаров?
Становятся ли насекомые устойчивыми к Bti?
Нужно ли соблюдать особые меры предосторожности при распылении Bti?
Как я узнаю, будет ли проводиться распыление с воздуха?
Представляет ли Bti риск для сельскохозяйственных культур или водоснабжения?
Является ли Bti опасным для дикой природы, включая медоносных пчел?
Существует ли медицинский тест, который покажет, подвергался ли я воздействию Bti?
Какие другие меры следует принять для борьбы с комарами, помимо распыления с воздуха?
1.
Что такое Bti?
Bti — это биологическая или встречающаяся в природе бактерия, обитающая в почве. (Bti — это сокращение от Bacillus thuringiensis , подвид 9.0104 israelensis .) Он содержит споры, вырабатывающие токсины, которые специально нацелены и воздействуют только на личинок комаров, мошек и грибных комаров. EPA зарегистрировало пять различных штаммов Bti, обнаруженных в 48 пестицидных продуктах, которые одобрены для использования в жилых, коммерческих и сельскохозяйственных условиях, в первую очередь для борьбы с личинками комаров.
2. Представляет ли Bti опасность для здоровья человека?
№ Bti не токсичен для людей и одобрен для использования в качестве средства борьбы с вредителями в органическом земледелии. Он был хорошо проверен во многих исследованиях острой токсичности и патогенности (способности вызывать заболевание) в течение 9 лет.0104 Bacillus thuringiensis , включая исследования конкретно Bti. На основании этих исследований EPA пришло к выводу, что Bti не представляет опасности для человека.
3. Где Bti использовался для борьбы с комарами?
Bti используется в Соединенных Штатах для борьбы с комарами. Bti одобрен для распыления с воздуха, которое проводилось в Массачусетсе, Пенсильвании, Мэриленде и Мичигане, а также в других штатах. Bti можно распылять над водоемами, такими как пруды, озера, реки и ручьи. Bti используется для уничтожения развивающихся личинок комаров путем нанесения на стоячую воду, где эти личинки обнаружены. Bti можно использовать вокруг дома в местах и контейнерах, где может собираться вода, например, в цветочных горшках, шинах и ванночках для птиц. Bti также можно использовать для обработки больших водоемов, таких как пруды, озера и арыки.
4. Будет ли Bti бороться с личинками комаров?
Да, Bti доказал свою эффективность в сокращении популяций личинок комаров и может быть эффективен в борьбе с комарами, переносящими вирус Зика, лихорадку денге и чикунгунья, в таких местах, как Пуэрто-Рико и других районах, где были выявлены эти заболевания.
5. Становятся ли насекомые устойчивыми к Bti?
Нет. Документально подтвержденной устойчивости к Bti как ларвициду нет. Недавнее исследование (Tetreau et al. 2013) подтвердило предыдущее исследование, показывающее отсутствие устойчивости к Bti у популяций комаров, которых лечили Bti в течение десятилетий.
6. Нужно ли соблюдать особые меры предосторожности при опрыскивании Bti?
Никаких особых мер предосторожности при нанесении Bti не требуется. Некоторые продукты Bti продаются как товары для домашнего использования, они просты и безопасны в использовании. Людям не нужно покидать обрабатываемые участки. Однако, как и в случае со многими микробными пестицидами, некоторые продукты Bti для коммерческого использования могут потребовать, чтобы аппликаторы носили фильтрующую маску для пыли/тумана.
7. Как я узнаю, будет ли проводиться опрыскивание с воздуха?
Решения о том, где и когда распылять, будут принимать местные власти.
Следите за объявлениями в вашем сообществе о датах, времени и местах предстоящих распылений на сайтах социальных сетей, в газетах или на радио.
8. Представляет ли Bti опасность для сельскохозяйственных культур или водоснабжения?
Нет. Bti не токсичен для людей, поэтому его можно безопасно наносить на места обитания комаров без вредного воздействия на продовольственные культуры или водоснабжение. Фактически, Bti можно использовать для борьбы с вредителями в органическом земледелии. Важно следить за этикеткой любого продукта Bti, чтобы убедиться, что продукт используется правильно. Существует несколько продуктов Bti, и некоторые из них разрешены для использования с определенной питьевой водой (например, цистернами), в то время как другие не предназначены для этого использования.
9. Вреден ли Bti для диких животных, включая медоносных пчел?
Исследования показывают, что Bti имеет минимальную токсичность для медоносных пчел.
Bti вырабатывает токсины, которые специфически поражают личинок только комаров, мошек и грибных комариков. Эти токсины не действуют на другие виды насекомых, включая медоносных пчел.
10. Существует ли медицинский тест, который покажет, подвергался ли я воздействию Bti?
Поскольку Bti не токсичен для человека, медицинский тест, показывающий воздействие активного ингредиента, не разработан.
11. Какие другие меры следует принять для борьбы с комарами, помимо распыления с воздуха?
- Удаляйте стоячую воду (даже в небольшом количестве), чтобы инфицированные комары не откладывали яйца (размножались) в стоячей воде.
- Используйте оконные и дверные сетки, чтобы предотвратить проникновение зараженных комаров в ваш дом, на работу или в детские школы.
- Используйте репелленты от насекомых, зарегистрированные EPA, чтобы предотвратить укусы. Регистрация EPA означает, что продукт работает и безопасен, если вы следуете инструкциям.
