Дизайн и перепланировка квартир: Дизайн-проект перепланировки квартиры в Москве

Дизайн-проект перепланировки квартиры в Москве

Современная, уютная квартира – мечта каждого. Ключом к ее осуществлению может стать профессионально составленный дизайн-проект. Обратившись к профессионалам, вы получите пакет документации, включающий необходимые чертежи, планы и эскизы для понимания концепции и дальнейшего выполнения ремонтно-отделочных работ.

Где заказать дизайн-проект квартиры? На рынке жилья много предложений от компаний, которые предлагают услуги подобного рода. Определяющими факторами при выборе фирмы будут ее компетентность, обширный опыт выполнения самых разных по сложности проектов и ценовая политика.

Мастерская №1: современный подход и демократичные цены

Наша архитектурно-проектная студия предлагает заказать дизайн-проект квартиры в Москве и других городах страны, выбрав один из предложенных пакетов услуг.

Что мы можем предложить:

• Интерьер квартиры «под ключ».
• Согласование перепланировки. Мы берем на себя все хлопоты по узакониванию, подготовке документации и общению с надзорными органами.
• Авторский надзор. У нас можно не только заказать дизайн-проект квартиры, но и получить гарантии его выполнения в соответствии с документацией и планами. Курирование и сопровождение проекта на всех этапах работ – залог профессионального подхода.
• Помощь в подборе мебели и аксессуаров.

Сколько стоит дизайн-проект

Стоимость дизайн-проекта квартиры зависит от содержания того пакета услуг, который вы выберете:

• Эскизный – от 400 р/м2. Включает план помещений, 2 варианта планировочных решений, планы демонтажа и монтажа перегородок. На основе этой документации можно получить базовое представление о том, как изменится квартира после строительно-ремонтных работ.
• Стандартный – от 850 р/м2. Более полный пакет документации, достаточной для полноценного ремонта. Включает также отдельные планы всех поверхностей, детального расположения мебели и технологического оборудования, документацию по выводу сантехники, электрики, коммуникаций, развертку кухни.
• Полный – от 2000 р/м2. Помимо всех необходимых планов и чертежей, содержит 3D визуализацию всех помещений в 2-х ракурсах.

Доступные цены на дизайн-проект квартиры позволят воспользоваться нашими услугами заказчикам с разным финансовым достатком. Вы можете самостоятельно определить наполнение пакета услуг, выбрав из предложенного списка те, которые считаете необходимыми.

Архитектурно-проектная мастерская №1 избавит вас от необходимости самостоятельно продумывать концепцию будущего интерьера, на пальцах объяснять рабочим, где должны быть розетки, и искать отделочные материалы. Оцените возможность заказать дизайн-проект квартиры недорого и с гарантией выполнения!

Дизайн проект перепланировки квартиры, услуги и цены

При перепланировке необходимо уделить внимание созданию интерьера квартиры. Для этого подготавливается дизайн-проект интерьера, непосредственно который создает уют в Вашей квартире. Он может быть подготовлен в разных стилях по техническому заданию заказчика. Вариантов разрабатывается несколько, которые имеют разные планировочные решения, в т.ч. расстановку мебели, приборов и техники. Из полученных вариантов также можно создать новый, совместив понравившиеся отдельные части. После утверждения заказчиком окончательного варианта, дизайнер приступает к разработке рабочего проекта, который содержит:

• план демонтажа стен и перегородок;
• план монтажа перегородок;
• план сантехники;
• план освещения;
• план выключателей;
• план розеток;
• план потолков;
• план укладки напольных покрытий;
• план теплых полов.

3D-визуализация интерьера и коллаж.

На следующем этапе дизайнер может подготовить визуализации квартиры либо коллаж. На визуализациях заказчик видит свою реальную квартиру в том стиле, который хочет получить, помещение визуализируется в нескольких ракурсах, чтобы можно было рассмотреть его детально. Коллажи — это абстрактные картинки, но они помогают определится со стилем, цветом, формой, то есть — видя коллаж, становится понятно какой это стиль и что он отражает.

Заказать консультацию по дизайн проекту и узнать стоимость услуги, можно в разделе цены перейти .

Визуализация комнаты пример

Визуализация кухни-гостиной пример

Визуализация санузла

Коллаж

Реализация дизайн-проекта во время ремонта.

На этапе проведения ремонтно-строительных работ дизайнер может выполнить подбор мебели и чистовых материалов. Дизайнер помогает закупить материалы, подходящие под тот стиль, который заказчик хочет видеть в своем помещении. Дизайнер предлагает материалы или предметы мебели, подходящие по бюджету, может выезжать с заказчиком в магазины и смотреть эти материалы на месте.

Дизайнер может осуществлять авторский надзор. На этом этапе он посещает стройку некоторое количество раз в неделю, следит за правильным выполнением проекта строителями, а также объясняет сложные дизайнерские идеи, следит за сроками и качественным исполнением.

Регистрация произведенного переустройства.

Силами ЦСПН выполненный ремонт в квартире может быть согласован во всех необходимых организациях и документально оформлен согласно действующего законодательства. Обращаясь к нам Вы можете быть уверены, что Дизайн-проект будет подготовлен в соответствии с действующими Нормами и Правилами, регистрация которого будет иметь положительный итог.

Перепланировка квартиры и дома – основные правила



 

В перепланировке квартир в основном участвуют две категории жилья: панельные типовые дома, где стены уже есть,  и монолитные дома, где внутренних перегородок нет вообще.

Естественно, больше времени и средств затрачивается на перепланировку квартир  в монолитных домах, так как вариантов планирования очень много. При покупке квартиры  у вас уже есть план  БТИ — планировка, которая была изначально сделана архитекторами дома.

По нашей практике, все изначальные планировки далеки от совершенства, так как проектировщик думает об архитектуре дома, фасадах, инженерных системах. Про интерьеры и планировку он не думает вообще. 

Давайте рассмотрим основные правила для перепланировки квартир на семью из несколько человек.

Эти правила подойдут  и для частных домов.

 Неординарные и модные решения (open-space – студия без внутренних перегородок) мы рассматривать не будем, постараемся рассказать самые важные и универсальные правила.

1. Приватная и общественная зоны квартиры.  
   Если площадь позволяет, разделите квартиру на общественную часть: гостиная, столовая, гостевой санузел, детские. И приватную часть: спальни, ванная. Отделяем зоны с помощью коридора и расположения комнат.  Или располагаем на разных этажах.
2. Гостиная – кухня – столовая. 
   В перепланировке квартир, мы в большинстве случаев делаем их совмещенными. Хотя, считаем, что кухня в отдельной комнате намного лучше. Нет запаха, гости не видят процесс приготовления (особенно актуально на больших праздниках, и если готовит домработница). При площади квартиры больше 120 м2 уже есть возможность «безболезненно» сделать кухню в отдельном помещении.
   • Кухонные мойки и посудомоечные машины стоит располагать ближе к стоякам. Иначе, засоры будут постоянно.
   • Лучше всего, что бы телевизор было видно и с дивана гостиной и из обеденного стола.
   • Кухню-столовую нужно визуально отделять от гостиной. Например, барной стойкой или тумбами. Расстояние от диванов до телевизора не должно быть слишком большим или слишком маленьким. Оптимально – 4-5 метров. Высота телевизора тоже должна корректироваться под все зрителей.
   • Следите, что бы при просмотре домашнего кинотеатра между вами и телевизором не образовалась проходная зона в другие помещения.
   • Большой угловой диван или диван и кресла? Большой угловой диван позволяет разместить намного больше народу, чем диван и кресла.  Но кресла позволяют более комфортно расположиться и проводить беседы. Выбирайте, что вам в данном случае важнее.
   •  Если гостиная очень большая,  можно сделать еще приватные кофейные зоны, где расположить небольшой столик и два кресла. Или небольшой зимний сад. Нередко делают зону для работы на компьютере.  
3. Коридоры.
   В квартирах, очень плохо, когда их много и они длинные. Это потеря пространства. Но без них не обойтись.  Например,  мы обязательно должны отделять спальни и хозяйские ванные от гостиных и столовых. Правильно сделать так, что бы в гостиной, в кухне и  из-за обеденного стола не было видно двери в ванную и туалет, а также не была  видна входная дверь. Так что очень важно, что бы  коридоры были оптимальны по длине и их количеству. 
4. Прихожая.
     Должна быть отделена от остальной части дверями.  С лестничной клетки не допускается просмотр в гостиную, кухню итд.
5. Спальная. Ставьте кровать так, что бы ее как можно меньше было видно в открытые двери.  Лучше всего, если вы, лежа на кровати, наблюдаете окно.
   • Если есть проблемы с шумными хозяевами, или улица имеет оживленное движение – сделайте звукоизоляцию.
   • Очень удобны шкафы и гардеробные в спальне. А так же вход из спальни  в собственную ванную.  
6. Ванная.
   При перепланировке квартиры старайтесь унитазы и ванные располагать как можно ближе к стоякам канализации. Постарайтесь расположить умывальник напротив входа. А унитаз – в менее видимой части ванной.
7. Гостевой санузел.
   Если есть возможность – делайте обязательно. Тут можно экономить пространство – делать проходы минимальными. Душевая кабина и ванная в гостевом санузле не обязательна. Только унитаз и рукомойник, и можно еще поставить биде. 
8. Кабинет для работы.
   Конечно, лучше всего его расположить в приватной части дома, в самой тихой его части. Но в квартирах это сделать удается редко. Поэтому можно сделать компромисс, и расположить рабочее место  в гостиной, спальне, или, даже в коридоре (если он оказался большим).
9. Детская.
   Сделать удобную детскую – задача непростая.  В одной комнате нужно поместить  зоны  для работы, игр, отдыха, место для одежного шкафа и кровати,  место «для приема гостей».  Места для работы и отдыха должны быть четко разграничены и зонированы. Раскладной диван помогает быстро устроить место для приема гостей и игр. Если на все не хватает – обратите внимание на мебель-трансформеры.
10. Подиумы и ступеньки. 
    Эти элементы очень сильно осложняют перемещение по дому. А так же увеличивают травмоопасность. Высота ступеньки или подиума – не больше 200мм, и не меньше 50мм. Мы делает подиумы и ступеньки в исключительных случаях:
    • Когда только по полу можно проложить трассы водопровода или другие.
    •  Когда в ванной стоит spa- бассейн с очень высокими бортами (или другие ванные с очень большими бортами) . Делаем ступеньки для захода в ванную.
    •  Если помещение очень большое, делаем подиум, обозначая функциональную зону. Но обязательно ставим какие-либо ограждения.

Дизайн и перепланировка квартир в Москве

Стандартные варианты планировки квартиры не всегда бывают удобными, а об индивидуальности здесь и вообще говорить не приходится. Создание эксклюзивного дизайнерского интерьера нередко включает в себя перепланировку.

Если и Вы решили сделать жилое пространство более удобным за счет перепланировки, необходимо проводить ее под строгим контролем специалистов. Вся сопутствующая документация обязательно должна быть оформлена. В противном случае, риск неприятных последствий очень велик.

Неправильная перепланировка интерьера квартиры может снизить не только качество Вашего ремонта, но также стать проблемой для Ваших соседей, повлечь за собой исковые заявления и взыскания. Именно поэтому проведение этого важного мероприятия разумно доверить профессионалам студии «Интерьер-Люкс».

Избавьте себя от ненужного риска и бюрократических проволочек и доверьте перепланировку специалистам своего дела. При таком подходе ремонт интерьер будет выглядеть великолепно, а все документы будут оформлены правильно и быстро.

Этапы профессиональной перепланировки интерьера

Процесс согласования и проведения перепланировки имеет несколько основных этапов:

• Получение на руки технического паспорта квартиры или документом БТИ для частного дома посредством предварительного заказа документации в профильной организации.
• Профессиональная разработка проектной документации, где будет указаны все сведения, связанные с перепланировкой помещений.
• Получение разрешений на проведение запланированных процессов от государственных органов и управляющей компании.
• Выполнение перепланировки.
• Приглашение на место проведения работ официальных представителей Мосжилинспекции и БТИ для подписания актов о правильном перепланировании помещений и получении новых документов.
• Изготовление техпаспорта с внесенными в него выполненными изменениями.

Обратите внимание, что быстро и качественно справится со всеми этапами сможет только квалифицированный профессионал. Самостоятельное согласование перепланировки и получение разрешений отнимет у Вас огромное количество времени и нервов. А проведение работ без соответствующего разрешения таит в себе слишком много рисков.

Не стоит искать длинных и извилистых путей к созданию стильного индивидуального интерьера. Просто обратитесь в нашу студию в Москве и закажите качественные услуги по умеренным ценам.

Дизайн и перепланировка квартиры с мастерами «Интерьер-Люкс»

Со нашими специалистами, дизайн и перепланировка квартир пройдет для Вас легко и незаметно. Никакой беготни и бумажной волокиты – всё это мы готовы взять на себя. Вам останется лишь наслаждаться новым прекрасным интерьером в любимом стиле, качественным ремонтом, уютом и красотой своего жилища.

Создайте свой прекрасный стильный дом, в котором приятно жить, куда не стыдно пригласить гостей. С профессиональной студией «Интерьер-Люкс» в Москве это очень просто и вполне доступно по цене.

Согласование перепланировки квартиры — заказать дизайн-проект перепланировки в СПб

Планируя ремонт, некоторые люди ограничиваются косметическими изменениями – переклеиванием обоев, заменой напольного покрытия. Другие же владельцы нередко хотят кардинально изменить интерьер своего жилища, а для этого требуется переустройство и перепланировка. Объединить ванную и туалет, расширить гостиную за счет части коридора – любое изменение такого типа требует переноса стен, и проделывания …

новых дверных проемов. Любые подобные действия требуют согласования проекта перепланировки с соответствующими госструктурами. Узаконивание изменений – обязательный этап, ведь без соответствующей бумаги хозяин жилья рискует получить штраф и предписание за свой счет вернуть дом в предремонтный вид. Выполнять такое предписание неприятно, ведь при этом теряется весь ремонт. Поэтому лучше заранее проводить согласование перепланировки жилых помещений, воспользовавшись помощью экспертов компании «MoRo».  Это – лучшее решение такой проблемы.

Особенности и цены согласования перепланировки в СПБ

Изменения планировки можно условно разделить на «Простые» и «Сложные». Так, установка встроенного шкафа или остекление балкона не считается перепланировкой, и не требует оформления разрешения.  Простой перепланировкой будет возведение новой перегородки, или проделывание проема в стене, если она не является несущей. Такие изменения можно узаконить в уведомительном порядке. В случае же со сложной перепланировкой, затрагивающей несущие стены, необходимо будет пройти через полную процедуру.

Для того, чтобы оформление изменений в планировке прошло успешно, необходимо соблюдать определенный порядок:

1. Собрать соответствующий пакет документов – заявление, паспорт из БТИ, документы, подтверждающие право собственности на квартиру, проект планируемой перепланировки, экспертное заключение, подтверждающую техническую возможность провести заявленные работы.
2. Передать этот пакет документов в районную администрацию, в местный архитектурный отдел;
3. Допустить в квартиру инспекцию, которая должна утвердить работы;
4. После завершения работ обратиться в БТИ, для внесения изменений в технический паспорт;
5. Зарегистрировать изменения в кадастровой и регистрационной палатах.
6. Получить новый документ о праве собственности на жилплощадь.

Получение соответствующих разрешений – достаточно долгий процесс, поэтому лучше, если оформлением документов будут заниматься специалисты дизайнерской студии «MoRo» — так у клиента будет гарантия, что согласование перепланировки квартиры в Санкт-Петербурге пройдет успешно.

Преимущества сотрудничества с дизайн-студией «MoRo»

Компания «MoRo» — это десять лет опыта работы на рынке Петербурга. У нас Вы сможете заказать дизайн проект перепланировки в СПБ. Кроме того, мы помогаем своим клиентам сделать ремонт, подбирая опытные строительные бригады, ведя авторский надзор за выполнением проекта, и осуществляя полное обеспечение строительных работ необходимыми материалами. Работа по созданию дизайн-проекта и прочей документации производится опытным дизайнером, обучавшимся в Англии, и имеющим опыт работы за границей. Узнать подробности клиент сможет у менеджера компании.

Согласование перепланировки квартиры / Студия дизайна 3D-СТИЛЬ

ПЕРЕПЛАНИРОВКА И СОГЛАСОВАНИЕ

Во время ремонта помещения перепланировка становится неотъемлемым шагом, совершить который сомневаются из-за документального оформления и денежных затрат. Не всегда под словом «перепланировка» подразумевается что-нибудь глобальное, т.к. может предполагаться обычное переустройство ниш, соединение комнат путем устранения перегородок или, наоборот, дополнение ими. Если же не узаконить эти изменения, то можно в будущем натолкнуться на неприятные последствия. Халатное отношение к перепланировке может повлечь за собой угрозу из-за изменения несущей способности стен.

Что подразумевается под словом «перепланировка»? В данном понятии включается перемещение саноборудования, электросетей, коммуникаций, которые требуют внесение поправок в техническую документацию жилья. Перестройка согласовывается на планируемом этапе и после непосредственного ее проведения.

Важность согласования и правильное проведение перепланировки

Несогласование перепланировки уже является нарушением закона, но согласование позволяет решить еще и такие задачи:

• избавиться от неприятностей с инспектирующими органами;
• повысить стоимость недвижимости;
• осуществлять все действия с квартирой без проблем.

Для согласования могут понадобиться некоторые документы:

• существующий план помещения;
• техническое заключение;
• проект перепланировки;
• заявление с перечнем запланированных действий;
• документы, подтверждающие владение жильем.

Проект на перепланировку согласовывается перед началом работ, т.к. он может быть изменен специалистами — это стоит помнить. Чтобы избежать лишних затрат времени и денежных потерь, нужно знать еще одну важную рекомендацию: перед началом каких-либо ремонтных действий по перепланировке в жилой или нежилой квартире, стоит получить консультацию в проектно-строительном бюро — это не нарушит законных интересов и не создаст угрозы для жизни.

Самовольная перепланировка приводит в лучшем случае к конфликтам в жилищно-коммунальном хозяйстве и представителями госорганов, а в худшем — вам грозит невозможность проведения сделок с недвижимостью, взимание штрафов и пр. Поэтому те, кто думают, что в собственной квартире могут делать все, что угодно, ошибаются в некоторой мере. А проведение и узаконивание перепланировки с опозданием повлечет за собой растрату большего количества финансовых средств.

В некоторых случаях даже не стоит задумываться о перепланировке:

• если соединяется балкон или лоджия с жилой комнатой;
• если переносятся несущие конструкции;
• санузел или кухонное помещение располагаются непосредственно над жилым.

Поэтому перепланировка и проходит в два этапа, каждый из которых состоит из своих последовательных шагов. Многих ошибок во время перестройки квартиры не избежать, т.к. современное здание относится к сложному объекту со взаимосвязанными коммуникациями, нарушение которых приводит и к аварийным ситуациям. Грамотное составление проекта — это не только документальная необходимость, а и безопасность проживания всех жителей в многоквартирном доме.

Проект планировки и все проблемы, связанные с ним, могут решаться быстро

Учитывая, что многие современные квартиры имеют не только неудобную планировку, но и неподходящий ремонт (бетонные стены, неудобные балконы и тесные ванные комнаты), приходится прибегать к масштабным изменениям. Упростить и согласовать все работы, связанные с планировкой можно довольно быстро, если обратиться в соответственные организации. Благодаря нашей компании, вы сможете не только узаконить перепланировку, но и рассчитывать на помощь, связанную со всеми этими манипуляциями.

Звоните прямо сейчас 8(4217)33-33-23 или +7-914-177-44-39 и мы с радостью поможем Вам получить комфортное и уютное жилье!

Не забудьте поделиться информацией со своими друзьями в социальных сетях!

 

 

 

Дизайн-проект. Состав, разработка и согласование 2021.

Рано или поздно все собственники сталкиваются с необходимостью проведения ремонта в квартире. При этом все чаще предпочтение отдается не обычному ремонту, а дизайнерскому.

Для проведения дизайнерского ремонта, как правило, привлекают квалифицированного дизайнера и разрабатывают дизайн-проект будущего интерьера квартиры.

Дизайн-проект квартиры. Что это такое?

Дизайн-проект — это комплект рабочей документации, на основании которой в квартире выполняются ремонтно-отделочные работы, проводится декорирование интерьера и осуществляется расстановка мебели.

Зачем нужен дизайн-проект.

Дизайн-проект интерьера квартиры дает возможность заказчику еще до начала работ получить представление о том, как будет выглядеть переустраиваемое помещение в будущем.

Кроме того, данный документ позволяет обеспечить слаженную работу строительной бригады, которая, имея на руках чертежи дизайн-проекта, будет понимать, что от нее требуется и как все должно выглядеть в итоге.

Что входит в дизайн-проект квартиры.

Дизайнерские проекты ремонта квартир включают в себя чертежи, коллажи, эскизы, 3D-визуализацию, смету ремонтных работ. Единого стандарта разработки дизайн-проекта интерьера не существует. Тем не менее мы перечислим основные разделы документа, которые обычно включают в состав дизайн-проекта квартиры.

Состав дизайн-проекта интерьера.

Итак, вот что включает в себя дизайн-проект:

• Чертеж квартиры с размерами.
• План жилого помещения с расстановкой мебели, сантехнического и кухонного оборудования.
• План напольных и потолочных покрытий.
• Порядок расположения розеток, выключателей и осветительных приборов в помещениях.
• Схема отделки помещений.
• Чертеж с расположением систем отопления, вентиляции, кондиционирования и другого оборудования.

Разработка дизайн-проекта интерьера квартиры и его согласование.

Практически любой дизайнерский ремонт подразумевает значительные изменения в текущем интерьере квартиры и редко когда обходится без полной или частичной перепланировки помещений. В этом случае мы говорим уже не о простом ремонте, а о ремонте с перепланировкой.

Чтобы было понятно, какие работы относятся к перепланировке или переустройству, а какие к обычному косметическому ремонту, мы подготовили статью “Что считается перепланировкой”. Рекомендуем вам ее прочитать.

По действующему жилищному законодательству, перепланировку квартиры нужно предварительно согласовать, то есть получить разрешение на проведение ремонтных работ. Перейдя по ссылке, вы сможете узнать о порядке согласования перепланировки квартиры в Москве.

Здесь же мы отметим, что перепланировка квартиры должна проводиться с соблюдением санитарных правил, строительных норм и жилищного законодательства. При этом нужно строго придерживаться не только порядка согласования перепланировки, но и для получения разрешения на ремонт подавать в согласующий перепланировку надзорный орган предусмотренную законом проектную документацию.

Одним из основных документов при согласовании перепланировки является проект перепланировки. Проект перепланировки отображает те изменения помещения, которые будут проведены в ходе ремонтно-строительных работ.

Проект перепланировки разрабатывается в специализированных организациях, занимающихся проектированием. У подобных проектных бюро обязательно должен быть допуск СРО.

Для разработки проектов используются технические планы помещений из БТИ. Проект обязательно должен быть дополнен техническим заключением о состоянии конструкций и возможности проведения перепланировки. При сложных работах с затрагиванием несущих стен (перекрытий) требуется техническое заключение, подготовленное автором проекта дома.

На фото образец отказа в согласовании перепланировки по причине подачи дизайн-проекта вместо проекта перепланировки с техническим заключением.

Можно ли дизайнерский проект квартиры использовать для согласования перепланировки.

Многие собственники, у которых уже есть готовый дизайн-проект помещения, сделанный дизайнером интерьеров, убеждены, что этого документа будет вполне достаточно для того, чтобы согласовать ремонт с перепланировкой.

На самом деле, по закону перепланировка согласуется только по правильно разработанной проектной документации. Дизайн-проект можно заказать у дизайнера или в какой-нибудь специализированной компании, но только перепланировку по нему согласовать не получится.

Пример отказа в перепланировке по дизайн-проекту от жилищной инспекции.

Когда собственники все-таки для согласования перепланировки вместо проектной документации подают дизайн-проект, то они получают от жилищной инспекции мотивированный отказ, который предоставляется в письменном виде и звучит следующим образом: «Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме… Отсутствует проект перепланировки и переустройства…, выполненный в соответствии с Приложением 3 к постановлению Правительства Москвы №508-ПП (предоставлен дизайн-проект)».

Данный отказ требует устранить указанные замечания и подать документы на рассмотрение с разработанной проектной документацией по перепланировке.

В нашу организацию регулярно обращаются собственники, попытавшиеся согласовать дизайн-проекты в жилищной инспекции для получения разрешения на перепланировку. Получив отказ, а то и несколько подряд, они приносят документы, которые сдавались для согласования. Изучая их, становится очевидно, что дизайнеры не имеют практики разработки проектной документации, соответствующей требованиям жилищной инспекции.

Нет сомнений в профессионализме дизайнеров, но перед ними и проектировщиками, изготавливающими проекты для согласования перепланировок, стоят разные задачи. Мы давно и плодотворно сотрудничаем со многими дизайнерскими студиями и частными дизайнерами. И залогом успеха нашей совместной работы является то, что каждый решает задачи по своему направлению.

При попытке «усидеть на двух стульях» дизайнеры сталкиваются со специфическими требованиями жилищной инспекции и проблемами, которые порой весьма непросто преодолеть.

Технический дизайн-проект и проект перепланировки: сравнительный анализ.

Распространено мнение, что проект дизайна квартиры и проект перепланировки – это практически одно и то же, хотя это документы, которые разрабатываются для принципиально разных целей.

Дизайн-проект как некий рабочий документ содержит гораздо больше практической информации, чем проект перепланировки. Это и расположение розеток, количество и тип светильников, цвет напольного покрытия и межкомнатных дверей. То, что важно и для собственника квартиры, и для дизайнера.

Несмотря на то, что дизайн-проект и проект перепланировки описывают одну и ту же квартиру, каждый из них решает свои специфические задачи:

• Задача дизайн-проекта состоит в визуализации итогов ремонтных работ на основе пожеланий заказчика и творческого подхода дизайнера. 
• Задачей проекта перепланировки является отражение запланированных при ремонте изменений первоначального планировочного решения, имеющегося в учетно-технической документации БТИ.

На практике это означает, что дизайн-проекты не обязательно должны учитывать требования регламентов и нормативов, действующих в сфере перепланировки. Иначе говоря, содержимое дизайн-проекта, в отличие от проекта перепланировки и технического заключения, ничем не нормируется и может включать любые сведения по усмотрению проектировщика.

Проектная документация для согласования перепланировки, разработанная организацией с допуском СРО, обязана учитывать действующие требования, как в части запланированных мероприятий, так и в части оформления проекта. 

В проекте перепланировки многое, имеющее значение для дизайнера интерьеров, не нужно. Содержание проекта перепланировки должно отвечать государственным стандартам и критериям необходимой информативности для сотрудников жилищной инспекции, которые принимают решение о согласовании ремонта, и включать не только графические, но и расчетные материалы.

Особенности проектирования перепланировки.

Как уже ранее отмечалось, проект предстоящей перепланировки помещения в многоквартирном доме разрабатывается организацией, имеющей членство в саморегулируемой организации. Проще говоря – допуск СРО.

Преодолевая эту проблему, дизайн-студии зачастую используют чужую лицензию, чтобы подготовленный ими проект выглядел, как соответствующий регламенту.

Однако проектная документация по перепланировке должна соответствовать значительному числу стандартов и содержать необходимые разделы.

А, не имея опыта создания проектов перепланировки, дизайнеры часто используют примеры с нашего сайта в качестве базы для своей работы. Попросту говоря, копируют примеры проектов, подгоняя их графически для конкретной квартиры. Скопировать и применить по назначению удается далеко не все, так как проект перепланировки квартиры содержит около 50 листов.

Регулярно в проектах, получивших отказы, мы узнаем наши работы, ранее размещенные на сайте в качестве примеров. Проблема заключается в том, что требования надзорных органов постоянно меняются. И что можно было согласовать вчера, сегодня согласовать уже не получится. И даже небольших несоответствий между действующими нормами законодательства и предложенными проектными решениями будет достаточно для отказа в согласовании перепланировки.

Еще одним весьма серьезным камнем преткновения для переделки дизайн-проекта в документацию для согласования перепланировки являются расчеты.

К примеру, при демонтаже подоконного блока должен быть выполнен теплотехнический расчет, подтверждающий сохранение теплового контура здания. При разработке технического заключения (примерно на 30 листах) также приходится считать нагрузки и учитывать характеристики материалов. Не обладая специфическими инженерными знаниями, далекими от задач дизайна, выполнить необходимые расчеты и поместить их в проектную документацию не удается.

Переделывая дизайн-проект для подачи в надзорный орган, во многих случаях расчетную часть проекта, а то и полностью техническое заключение, попросту не включают в документацию. Следовательно, согласовать перепланировку не получается.

В итоге, потратив время на попытки согласования перепланировки по дизайн-проекту, собственники в конце концов приходят к необходимости разработки нормальной проектной документации в организации с допуском СРО, чтобы избежать нового отказа.

Примеры дизайн-проектов квартиры.

Конечно, большинство дизайнерских коллективов стараются учесть действующие нормы и регламенты, хотя зачастую они далеки от понимания всех нюансов, касающихся согласования ремонтных работ.

 

На фото примеры дизайн-проектов с перепланировкой квартиры.

В первом дизайн-проекте (на Хорошевском шоссе) проем между комнатой и кухней запланировали слишком широким для этажа, на котором расположена квартира. Во втором случае дизайнер замуровал в короба стояки отопления, чего делать нельзя. Третья перепланировка спланирована без учета того, что в кухне газовая плита, и объединять кухню с комнатой в этом случае нельзя.

Имея на руках дизайнерское решение, важно перед началом ремонтных работ обратиться в организацию с допуском СРО (например, в нашу) для разработки проектной документации и получить разрешение на реализацию запланированных мероприятий в органе, осуществляющем контрольно-надзорные функции в сфере перепланировки (в Москве им является Мосжилинспекция).

Как показывает практика, подавляющее большинство перепланировок, выполненных без предварительного согласования, содержат мероприятия, которые впоследствии невозможно узаконить.

Обо всех нюансах узаконивания перепланировки квартиры, выполненной без разрешения, мы рассказали на этой странице.

Настоятельно рекомендуем всем собственникам, кто планирует провести перепланировку своей квартиры, критически реагировать на предложения дизайнерских агентств о разработке дизайн-проектов с целью согласования перепланировки. Помните, с помощью дизайн-проекта можно выполнить ремонт квартиры, но согласовать перепланировку невозможно. Также советуем обращаться за консультацией по перепланировке в специализированные проектные организации и бюро по согласованию, так как только компетентные специалисты смогут вас проинформировать о возможности реализации ремонтно-строительных работ.

Наиболее продуктивен путь заказа проектной документации в организациях, которые, помимо подготовки самих документов, осуществляют непосредственно согласование перепланировки.

Даже если не заказывать согласование проекта «под ключ», принцип постоянного взаимодействия таких организаций с надзорными органами позволяет оперативно учитывать при изготовлении проектных документов все изменения требований и норм законодательства.

Бесплатную консультацию по всем вопросам, касающимся сферы перепланировки, возможно получить в нашей организации.

Для этого направьте в письме электронной почты план БТИ с состоянием помещения «до перепланировки», а также дизайн-проект или эскиз с планируемыми или осуществленными мероприятиями.

Кроме этого, потребуется указать адрес объекта, оставить контактный номер телефона для связи и сообщить, какие действия потребуются от наших специалистов – только консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки «под ключ».

Обращайтесь, наша компания всегда готова вам помочь.

новых ориентированных на здоровье тенденций в дизайне и застройке арендных квартир

В Орландо Baldwin Park сдает в аренду таким, каким они выглядели во время строительства. Отдельные входы и … [+] отдельные гаражи позволяют находиться на большем удалении друг от друга. Просторные балконы пользуются большим спросом в то время, когда свежий воздух на улице нужен больше, чем когда-либо.

Фотография любезно предоставлена ​​Torti Gallas and Partners

Недавно я услышал жалобу разработчиков: «Раньше удобства сводились к объединению людей; теперь все дело в том, чтобы держать людей отдельно.«Я не мог не согласиться. Это похоже на то, что сказал директор моей дочери: «Мы никогда не должны дистанцироваться от общества. Иногда нам нужно физически дистанции, но мы должны держать людей социально на связи ».

Разработчики сейчас разрабатывают творческие решения, чтобы преодолеть эту сложную линию, и эти решения появятся на рынке в ближайшем будущем.

Девелоперы

Квартиры по-новому смотрят на то, что они будут строить в будущем, принимая во внимание новые сегодняшние проблемы со здоровьем.Некоторые возвращаются к (буквальной) чертежной доске, переделывают свои запланированные макеты, а в других случаях просто подчеркивают уже существующие проекты, которые, вероятно, будут лучше всего работать в предстоящие годы. Третьи не решаются что-либо менять, ссылаясь на экономическую модель, которая может не показать финансового оправдания лифтов с технологией распознавания лиц в их особом стиле строительства. Масштаб и тип изменений, которые имеют смысл, будут зависеть от типа здания и конкретной рыночной аудитории.

Я консультирую застройщиков на предмет того, чего хотят арендаторы, что мои клиенты должны представить рынку, какова будет приемлемая арендная плата и какие группы станут аудиторией этого продукта. Многие из них переходят на планировки, которые снижают вероятность передачи микробов, например, на все больше и больше балконов, общие помещения на открытом воздухе / на крыше и бесконтактные лифты для многоэтажек, а также частные входы с первого этажа для застроек в стиле сада.

В настоящее время большинство разработчиков рассматривают изменения на этапе проектирования, чтобы, возможно, добавить или выделить такие вещи, как:

• Коворкинг и домашний офис
• Фильтрация воздуха модернизированная
• Антимикробные поверхности
• Отдельная запись для поставок
• Бесконтактные системы (лифты, двери)
• Выдвижные стеклянные стены или фиксированные перегородки в общих помещениях
• Террасы на крыше (для многоэтажек)
• Отдельные помещения в фитнес-центре
• Прачечная

Некоторые разработчики рассматривают возможность добавления дополнительных лестниц, иногда с улучшенным ощущением открытости и художественных работ, чтобы обеспечить привлекательную альтернативу использованию лифтов.

Застройщик в Майами-Бич начинает работы над высотным жилым домом, в котором будут установлены бесконтактные лифты (с распознаванием лиц), бесконтактные входные двери, лифтовые коридоры, доступные только жильцам, и современные системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, которые будут оснащены

Визуализация балконов и открытых площадок для собраний, запланированных на 72 Park в Майами-Бич.

Рендеринг от застройщика, Kahunah Properties

отфильтровывает переносимые по воздуху микроорганизмы.«Быть ​​у себя дома и иметь возможность окунуться в обширный открытый мир — это рецепт успеха в эту новую эпоху. И в сценарии пандемии, изолировавшись, вы все равно будете привязаны к окружающему миру », — сказал Матис Коэн, разработчик 72 Park. «Просторные палубы с удобствами и большие балконы позволят людям наслаждаться отдыхом на свежем воздухе, не покидая своего здания». Самые маленькие апартаменты Cohen, площадью 455 квадратных футов, квадратных футов, имеют дополнительные 130 квадратных футов балкона, что на 29% больше общей полезной площади.

Для более широкого международного взгляда на эту тему я взял интервью у Брайана О’Луни, архитектора из отмеченной наградами архитектурной фирмы Torti Gallas, который только что опубликовал книгу под названием Increments of Neighborhood: A Compendium of Built Types for Walkable and Vibrant Communities , и мы говорили о некоторых примерах из его книги такого типа развития. Он отметил повышенный спрос на балконы в это время повышенного внимания к здоровью и свежему воздуху. «Самое большое изменение, которое мы наблюдаем (помимо большего количества единиц 1BR + Den в строительных смесях) как прямой результат COVID, — это внедрение гораздо более крупных открытых патио и террас в многоквартирных домах, где раньше было то, что было маленьким 5’x8 ‘ балконы в Соединенных Штатах сейчас проектируются как «открытая комната» — минимум 10х12 футов — аналогично тем, которые строились десятилетиями как часть культуры Брисбена и Золотого побережья Квинсленда, Австралия », — сказал О’Луни.

Некоторые застройщики уделяли большое внимание балконам до

.

Балконы видны на большинстве квартир в NOVEL Atherton, в Шарлотте, Северная Каролина, компанией Crescent Communities.

Фото любезно предоставлено Crescent Communities

, и теперь они хорошо подготовлены к своему продукту. Crescent Communities, например, включает балконы для большого процента квартир в своих многоквартирных домах. «Все наши квартиры имеют балкон, если они больше, чем однокомнатная квартира», — сказал Брайан Натвик, президент и главный операционный директор Crescent Communities.«А наружный воздух доступен во всех блоках». Натвик также отметил, что Crescent размещает оборудование в фитнес-центрах и переносит групповые занятия фитнесом на улицу, на террасу у бассейна или другие открытые площадки на территории.

Для двухэтажных многоквартирных домов целесообразно иметь отдельные входы с фасада здания для каждой квартиры. Еще до COVID мы наблюдали возрождение интереса к форматам арендуемого жилья, которое состоит из штабелей, с отдельными входами с улицы и высококлассными пешеходными переходами, в отличие от зданий с кондиционированным безопасным коридором.В течение многих лет здания с кондиционированным коридором были предпочтительны для многоквартирного арендного жилья из-за их безопасной, связанной внутренней среды. Сейчас объединяется ряд тенденций, которые расширяют будущие многоквартирные предложения, особенно предложения по аренде, в альтернативные форматы.

Интерес к здоровому образу жизни и обновленное понимание того, как избежать микробов

Многоквартирные дома для сдачи в аренду Centergate Baldwin Park в Орландо имеют балконы и отдельные апартаменты… [+] подъезды и отдельные гаражи на единицу. Это дизайн Torti Gallas, который отличается от типичных многоярусных домов для аренды.

Фотография любезно предоставлена ​​Torti Gallas and Partners Передача

в общих точках соприкосновения, таких как панели безопасности, ручки входных дверей в зданиях, сенсорные панели лифтов и рециркуляционный воздух, вызывает продвижение безлифтовых форматов жилья без общих кондиционируемых вестибюлей и коридоров. О’Луни сказал, что отдельные входы в квартиры, расположенные прямо с улицы, такие как в обычных кварталах для продажи, будут преобладать в престижных арендных сообществах, причем аренда будет больше в виде таунхаусов, многоуровневых квартир и других форматов с отдельным входом.«Мы начинаем видеть возобновление интереса к жилым дворам и квартирам в саду, где можно добраться до двери своего помещения, не касаясь и не вступая в среду с общей механической вентиляцией».

Бизнес-решения, принимаемые разработчиками сейчас, могут повлиять на то, кто будет процветать через несколько лет в будущем. Большое количество уже строящихся многоквартирных домов будет завершено в течение следующих 12-18 месяцев, как раз тогда, когда спрос будет снижаться, что вызовет рост количества вакансий и / или снижение средней арендной платы, особенно во второй половине года. в этом году и в первой половине 2021 года.(Хотя арендная плата должна снова начать расти к весне или лету). Разработчики ищут способы выделиться среди всех конкурентов, и некоторые из них вкладывают средства в технологии, макеты и программы здорового образа жизни, чтобы получить преимущество. Учитывая эту тенденцию, многие здания, которые будут сданы в аренду в 2022, 2023 и 2024 годах, будут иметь преимущество перед зданиями, построенными до этого кризиса.

Расчет плотности в современных городских условиях

© г-н Янис Миглавс Многофункциональный жилой комплекс, состоящий из 204 квартир, семи уровней выше среднего и трех уровней ниже среднего, 1111 Wilshire в Лос-Анджелесе включает в себя торговую базу площадью 7000 квадратных футов, центральный двор и террасы на крыше.Дизайн Nadel Inc. ориентирован на пешеходов и включает контекстную интерпретацию современных городских фрагментов. Holland Partners разработали проект.

Инновационные решения в области городского жилья постоянно развиваются в условиях высокой конкуренции на рынке жилья. Критическая нехватка жилья во многих из наших наиболее динамично развивающихся городов в сочетании с преобладанием городской жизни вызывает потребность в более крупных, плотных и удобных жилищных проектах. Всем нужны центральные места в пешеходных кварталах, но это сложная задача, на сложных участках, с множеством заинтересованных сторон.Эти здания должны обеспечивать жильцам качественную жилую среду, а также улучшать окружающую среду.

Внутри эти проекты иногда содержат неортодоксальные размеры и сочетание жилых единиц с модными пакетами удобств, что требует высоких ставок для удовлетворения и даже прогнозирования демографических тенденций. Помимо жилья, они часто предоставляют рестораны и торговые площади, а иногда содержат офисы и отели.

Внешне, из-за их важности в формировании настоящего и будущего характера их окрестностей, эти проекты обычно подвергаются тщательной проверке со стороны всех участников (и тех, кто участвует косвенно).

Проекты городского жилья требуют большего внимания к дизайну и внимательнее воспринимаются общественностью, чем когда-либо прежде. Многочисленные проблемы проектирования, которые необходимо решить, требуют участия высококвалифицированных профессионалов в области дизайна, которые досконально разбираются в городском жилищном строительстве и привержены как успеху своих клиентов, так и улучшению общества.

Предоставлено Nadel Inc. Типологии зданий для городского жилья

Типология здания: оболочка, подиум, башня и плита
Первым шагом в разработке проекта городского жилья является надлежащее рассмотрение типологии здания.Необходимо взвесить малоэтажные решения с низкой плотностью (обертка и подиум) по сравнению с высотными решениями с высокой плотностью (башня и плита).

Wrap — это малоэтажное здание, которое, несмотря на значительную плотность, лучше всего охарактеризовано как «городское переходное здание». Они в основном расположены в окраинных городах, местах, которые все еще развиваются в истинно городские конфигурации, где земля слишком дорога, чтобы окружать здания наземной парковкой, но достаточно дешевая, чтобы исключить использование подземных парковок.Таким образом, компания Wrap играет важную роль в урбанизации ранее пригородных территорий.

Обертка обычно состоит из четырех этажей одноуровневой деревянной каркасной конструкции Типа 5, окружающих наземную бетонную парковку. Жилые здания и здания для парковки структурно разделены, что обеспечивает высокую рентабельность каждого из них. Непрерывный периметр четырехэтажного дома дает возможность спроектировать жилой городской пейзаж, имитирующий масштабы и характер традиционных городских переулков, при этом отвечая требованиям современных парковок.

Несмотря на свою простоту, обертка может легко достичь плотности от 50 до 60 единиц на акр. В прибрежной Калифорнии и на других рынках с относительно высокими затратами стоимость строительства колеблется от 175 до 225 долларов за арендный квадратный фут (RSF).

Podium стал эффективным игроком в городских условиях. Это пятиэтажный каркасный дом Тип-3 на бетонном основании. В большинстве случаев этот бетонный «подиум» представляет собой одноэтажный надземный этаж с двумя или более уровнями парковки ниже уровня.Бетонный подиум, помимо вестибюлей и парковок, часто содержит торговые площади на первом этаже. Более длинные пролеты и высокие потолки, обеспечиваемые бетонной конструкцией, делают его идеально подходящим для арендаторов магазинов и ресторанов, а наверху предусмотрено место для наружных удобств, таких как бассейны и сады. Поскольку вся конструкция классифицируется как малоэтажная (менее 85 футов в юрисдикциях Международного строительного кодекса), конструкция с деревянным каркасом дает значительную экономию затрат по сравнению с высотными зданиями.

Во многих юрисдикциях допускается двухэтажное бетонное строительство над уровнем земли, всего семь этажей. В результате два этажа бетонной конструкции над уровнем земли с пятью этажами из дерева наверху, поддерживаемые подземной парковкой, стали определением «смешанного пользователя» во многих городах.

Некоторые пренебрежительно относятся к подиуму и другим малоэтажным зданиям как к вторжению из пригородов на территорию, лучше всего предназначенную для высотных зданий; однако шести- или семиэтажные здания веками были основой городской ткани.Такие здания обеспечивают огромную гибкость дизайна, вписываются в самые разные объекты и вмещают множество типов объектов, определяя и активируя улицу.

Даже с его малоэтажным статусом подиум может достигать плотности от 65 до 100 единиц на акр. В прибрежной Калифорнии стоимость строительства колеблется от 250 до 300 долларов за RSF.

Башня — это тип здания, которое недавно изменило свое традиционное отношение к офисным помещениям. Социально-экономические изменения радикально изменили эту ассоциацию, и теперь башня узнаваема как здание, воплощающее городскую жизнь.Высокие, стройные и (в последнее время) стеклянно-прозрачные башни продолжают расти в городах по всему миру.

Башня неизменно относится к конструкции Типа 1, то есть из бетона и / или стали, и доступ зависит исключительно от лифтов, выходных лестниц, вентиляционных шахт и других строительных услуг. Плиты пола в жилых башнях обычно меньше, чем в офисных башнях, и могут варьироваться от менее 8000 квадратных футов до 18000 квадратных футов или больше, причем многие из них находятся в диапазоне от 12000 до 15000 квадратных футов.

Борьба за максимальную эффективность — главный экономический фактор при проектировании башни. В наиболее рентабельных башнях лифты, коридоры и лестницы на выходе занимают не более 20% плиты пола, оставляя не менее 80% арендуемой площади в квадратных футах, чего бывает трудно достичь.

Даже при эффективном проектировании башня остается одной из самых дорогих типологий жилых зданий для строительства. Учитывая стоимость башни, трудности с получением прав и плотность, которую можно получить с подиумом, часто рекомендуется провести сравнительный анализ между ними, прежде чем продолжить.

Башня может похвастаться плотностью 100 и более единиц на акр. В прибрежной Калифорнии стоимость строительства колеблется от 325 долларов за RSF и выше.

Плита — формальный вариант башни. Это тоже высотное здание, но в то время как башня парит, плита тянется — больше похожа на стену, чем на иглу. Размеры плит перекрытия обычно больше, чем у башен, часто в пределах 20 000 квадратных футов. Такая компоновка приводит к немного большей эффективности, чем с башней, обычно достигает 85% арендуемой площади.Снижая эту эффективность, плита часто требует для строительства большей площади земли, а в городских районах ее стеновая форма может быть особенно нежелательной, блокируя обзор и отбрасывая тени. Тем не менее, в правильной ситуации плита может стать эффективной формой многоэтажного жилья.

Счастье неуловимо: заинтересованные стороны и их недовольство
Когда дело доходит до строительства новых городских жилых домов, часто возникает противоречие между потребностями и желаниями отдельных владельцев и жителей и интересами общества в целом.Сообщество получит выгоду от дизайнера, который понимает примат городского дизайна в формировании проектов городского жилья. Масштаб, масса и характер окружающего контекста должны быть учтены — и, в идеале, улучшены — с добавлением новых зданий. Исторически сложилось так, что прочный общий дизайн, прочная конструкция и гибкость были важными факторами на уровне улицы, поскольку они формируют основной интерфейс здания с населением.

В то же время потребности жителей, рассматриваемые изнутри, не менее важны для определения успеха проекта.Вечное внимание к мелким деталям повседневной жизни превратит обычный продукт в гораздо более привлекательный дом. Ориентация, солнце и виды могут иметь такое же значение, как площадь в квадратных футах.

С учетом всех обстоятельств при проектировании городского жилого проекта выбор, проблемы и решения, которые должны быть приняты профессионалами в области дизайна, пугающие. Опытные профессионалы будут уверенно направлять своих клиентов через этот выбор таким образом, чтобы обеспечить благоприятные результаты для всех заинтересованных сторон.

Почему все новостройки выглядят одинаково?

Волна однообразия захлестнула новую жилую архитектуру. Города США заполнены многоквартирными домами квадратной формы и несколько скучными фасадами, часто сделанными из цветных панелей и плоских окон.

Из-за подпитываемого Амазонкой бума жилищного строительства за последнее десятилетие Сиэтл стал эпицентром этой новой школы структурных симулякров. Но Сиэтл не одинок. Практически в каждом городе, от Шарлотты до Миннеаполиса, наблюдается рост однородных квартир, поскольку строительство снова увеличилось после финансового спада.

Запрос в Твиттере, пытающийся назвать этот вездесущий стиль, оказался золотой жилой. Некоторые предложения, казалось, были вдохновлены единообразием дизайна компьютерных программ и игр: Simcityism, SketchUp Contemporary, Minecraftsman или Revittecture. Некоторые оценили, как эти здания выглядели экономически выгодными, чтобы максимизировать прибыль: девелоперский модерн, макурбанизм или архитектура fast-casual. Затем есть вызовы эстетического осуждения: современное презрение, безвкусные, LoMo (низкий модерн) и Spongebuild Squareparts.

«Отчасти люди реагируют не на само здание, а на то, что многие из них так быстро возводятся в одних и тех же местах города», — говорит Ричард Молер, доцент кафедры архитектуры в Вашингтонский университет.

Shutterstock

Во многих ответах на звонок в Твиттере просто указывалось, что эти здания — это жилье, причем очень необходимое жилье.Хотя их можно определить или классифицировать с точки зрения эстетики, эту волну новых квартир, пожалуй, лучше всего описать как символ сегодняшних жилищных проблем: отсутствие земли под застройку; рост земельных, материальных и трудовых затрат; и острая потребность найти более доступные места для проживания людей.

«В конце концов, если вы выстроите в ряд многоквартирные дома из Бостона, Сан-Франциско и Майами, которые были построены за последнее десятилетие, вы увидите очень сильную закономерность», — говорит Скотт Блэк, старший вице-президент. президент Bristol Development, фирмы из Нэшвилла, которая занимается строительством квартир на юго-востоке.

Хорошая архитектура всегда должна реагировать на локальный контекст. В случае с этими зданиями местный экономический контекст оказывается одинаковым практически во всех крупных городах США.

«Критики не понимают, с чем мы работаем, параметров и финансовых ограничений», — говорит Блэк. «Это похоже на любой другой бизнес: если вы продаете автомобили или продаете виджеты, есть определенные затраты и определенная прибыль, которые вам необходимо получить, чтобы вести бизнес в будущем».

Shutterstock

Все сводится к кодированию, затратам и крафту

Возможно, самая большая проблема в городском U.S. Рынок квартир, годовая отрасль которой оценивается в 61 миллиард долларов, — это объем доступной площади. Во многих городах преобладает предпочтение отдельно стоящих домов на одну семью с небольшими коридорами в центре города или в густонаселенных районах, отведенных под большие многоэтажные башни. В Сиэтле, например, примерно три четверти жилой земли отведено под строительство домов на одну семью. Это означает, что новые квартиры вынуждены группироваться в небольших районах города, что усиливает влияние целого ряда новых похожих зданий.

Сами здания — это попытка вписаться в небольшие ниши, предоставленные местными строительными и зональными нормами.По словам Мохлера, из-за ограничений по высоте и требований безопасности / противопожарной безопасности большинство этих структур известны как «5 на 1» или «один плюс пять»: конструкции с деревянным каркасом, которые содержат квартиры и известны как Тип 5. в Международном строительном кодексе — над бетонным основанием, которое обычно содержит торговые или коммерческие помещения, или парковочные конструкции, известные как Тип 1. Некоторые нормы также предписывают модульный фасад или изменение внешнего вида в соседних зданиях, чтобы избежать повторения.

Доски обзора дизайна

Cities могут усилить давление, вызванное зонированием.В идеале эти группы работают с архитекторами и застройщиками, чтобы улучшить будущие здания и сделать их более совместимыми с окрестностями. Молер говорит, что это не всегда так; в некоторых городах существует тенденция штамповать уже зарекомендовавшие себя конструкции, что приводит к шаблонному ощущению.

Ограничения кода, которые позволяют строительство на ограниченных участках, помогают создать второе серьезное ограничение: стоимость. Причина, по которой в наших городах так много однотипных зданий, заключается в том, что это самый дешевый способ построить квартиру.В данном случае это легкая деревянная конструкция, в которой часто используются плоские окна, которые легко установить; процесс, называемый облицовкой дождевым экраном, для создания обшивки здания; а также панели Hardie, фасадное покрытие из фиброцемента.

По словам Блэка, необходимость сокращения расходов ограничивает возможности выбора фасада. Стоимость панелей Hardie Panels составляет примерно 16 долларов за квадратный фут, примерно столько же, сколько кирпича. Следующее обновление — металлический сайдинг — стоит от 25 до 50 долларов за квадратный фут, что потенциально более чем в три раза дороже.

«Поскольку мы сталкиваемся с кризисом доступности жилья, имеет определенный смысл построить здание по максимально доступной цене», — говорит Молер.

По словам Блэка, вариация стоит дорого. Многие квартиры имеют стандартный размер, например спальни шириной 12 футов. Повторите это несколько раз на каждом этаже, увеличивая до максимума, чтобы создать арендуемое пространство, и вы начнете эффект домино в отношении общей архитектуры, потому что плиты пола в конечном итоге очень похожи. После того, как интерьер будет спланирован, есть способы сделать внешний вид более интересным, используя неудачи, материалы и массирование.Но отказ от места для блоков и создание более сложных планов строительства снижает рентабельность.

«Более серьезная проблема заключается в том, что стоимость строительства значительно выросла за последние два года», — говорит Блэк. «Нам необходимо доставить продукт по установленной цене. Люди не всегда понимают, с какой прибылью мы работаем. Мы действительно хотим создать что-то, что будет сиять, сиять и отлично смотреться снаружи. В конце концов, мы чувствуем, что можем это сделать ».

Некоторые критики отвергают проблему стоимости как небольшую часть более крупной проблемы.Майкл Паглиа, писатель для Westword в Денвере, написал популярную статью о порыве плохого дизайна своего города: «Денвер тонет в ужасной архитектуре». Он считает, что архитекторы не только ограничены в затратах, но и исключены из уравнения. Компьютерное проектирование привело к снижению роли архитектора, утверждал Паллиа, заменив благородное ремесло серией уравнений, которые выжимают из объекта все до последней капли, черт возьми, эстетика. Формульные планы этажей рентабельны, в то время как хороший дизайн считается недоступной роскошью, сосредоточенной, как и многое другое, среди 1 процента.

«Я не думаю, что вы можете называть проектировщиков этих зданий дизайнерами или архитекторами», — сказал он Curbed. «Я думаю, что бухгалтеры проектируют эти здания».

Искусство дизайна превратилось в науку, говорит он, и это создало еще одно важное, но менее ощутимое ограничение для нового строительства — потерю строительных судов. Палья считает, что стандарты строительства и ожидания арендаторов от новых зданий снизились.

«Многие из арендаторов, живущих в этих зданиях, даже не подозревают, что они ужасны», — говорит он.«Что касается ценовых ограничений, поговорите с кем-нибудь во Флоренции, Италия, где существует множество ограничений на развитие. Ничто не может служить оправданием плохому дизайну ».

Молер согласен, что между сегодняшними и прошлыми квартирами есть ощутимая разница. В старых многоквартирных домах есть то, чего не хватает конструкциям, облицованным Харди, — определенная текстура и материальность.

«Современное плоское окно может быть отличным продуктом, простым в установке и экономичным», — говорит он. «Но глубина фасада старых зданий предлагает совершенно новый уровень детализации и масштаба.”

Shutterstock

История судит об архитектуре по кривой

Поскольку ограничения, создающие условия для этой типовой многоквартирной архитектуры, практически не ослабевают, в обозримом будущем города могут застрять с такими зданиями. Новое строительство замедлилось в этом году после пика в 2017 году, но это по-прежнему означает, что к концу года ожидается завершение 283000 новых квартир, многие из которых выполнены в этом общем стиле.Что с ними произойдет дальше, через десятилетия и поколения?

«Я не думаю, что эти здания будут построены через 40 лет. Они сломаются, и возникнут проблемы с обслуживанием », — говорит Паглиа. «Мы будем помнить тот небольшой кусочек хорошей архитектуры, который строится сегодня».

Молер, однако, считает, что время сыграет злую шутку с недоброжелателями сегодняшних мягких квадратных зданий. Он указывает на районы с идентичными бунгало, знаменитые и часто сохраняемые как исторические районы. В то время, когда они были построены, в начале двадцатого века, они не были продуктом дальновидных архитекторов, стремящихся создать наполненные характером жилища, чтобы современные домовладельцы могли пускать слюни.Они учитывали стоимость, код и мастерство и создавали свои собственные уравнения, чтобы максимизировать прибыль и продукт. Размещение их над сегодняшним зданием, часто предназначенное для удовлетворения современных потребностей в доступном жилье, может быть, как писала Кейт Вагнер из McMansion Hell, формой «эстетического морализма».

«Многие из этих домов были одинаковыми, и многие были полностью идентичны друг другу, потому что их строил один застройщик», — говорит Молер о прошлых городских застройках. «В то время его критиковали за бесполезную трату земли и за то, что все выглядело одинаково.Идентичный сегодня означает характер соседства. Если он старый и выглядит так же, это хорошо, но если он новый и все выглядит одинаково, это плохо ».

Даже Молер не говорит, что эти квадратные конструкции будут отмечены в ближайшие десятилетия. Но, возникнув в эпоху острой нехватки жилья, возможно, они будут привлекать китч или будут оценены за то, что они представляют: часть решения сегодняшнего жилищного кризиса.

«Я оптимистично настроен в отношении того, что мнение людей об этих зданиях со временем изменится», — говорит он.«Будут ли они отмечаться? Скорее всего, не. Но будут ли они приняты больше? Наверное.»

Жилье | Dezeen

• CPDA включает «секретный сад» в многоквартирный дом в Мехико

  Мексиканская фирма CPDA Arquitectos завершила строительство жилого дома с облицованным камнем фасадом и пышным внутренним двором, который не виден с улицы.Подробнее

  Дженна Макнайт | 30 мая 2021 г. | Оставить комментарий

• Key Operation облицовывает Kannai Blade Residence узкими бетонными ребрами

  Tokyo studio Key Operation завершила строительство жилого дома в Иокогаме, покрытого тонкими бетонными панелями, которые создают случайный узор света и тени на фасадах. Подробнее

  Алин Гриффитс | 29 мая 2021 г. | Оставить комментарий

• HTA Design строит «самое высокое модульное жилье в мире» в Кройдоне

  Британская архитектурная студия HTA ​​Design завершила строительство двухэтажного жилого дома в Кройдоне на юге Лондона, которое, по словам студии, является самым высоким жилым модульным зданием в мире.Подробнее

  Джеймс Паркс | 26 мая 2021 года | Оставить комментарий

• LOHA облицовывает многоквартирный дом John R 2660 в Детройте кедром

  Американская архитектурная фирма LOHA завершила строительство многоквартирного дома с облицовкой из кедра и ступенчатой ​​формы в некогда заброшенном районе Детройта, где сейчас проводится реконструкция. Подробнее

  Дженна Макнайт | 7 мая 2021 года | Оставить комментарий

• Lehrer Architects строит красочную деревню из микродомов для бездомных Лос-Анджелеса

  Alexandria Park Tiny Home Village — это комплекс из 103 микро домов, спроектированный Lehrer Architects для обеспечения бездомных в Лос-Анджелесе.Подробнее

  Блок Индия | 5 мая 2021 г. | Оставить комментарий

• Аварийный жилой квартал в Вашингтоне, округ Колумбия, имеет четыре «уникально разных» фасада

  Расположенные в шахматном порядке апартаменты и полузакрытые игровые площадки оживляют внешний вид Aya, жилого дома для краткосрочного проживания в Вашингтоне, округ Колумбия, созданного американскими фирмами Studio Twenty Seven Architecture и Leo A Daly. Подробнее

  Лиззи Крук | 27 апреля 2021 года | Оставить комментарий

• Зеленая стена вырастает на пять этажей жилого дома в Сан-Франциско

  Архитектурное бюро Woods Bagot покрыло жилой дом в районе Dogpatch Сан-Франциско зеленой стеной, которая поднимается на пять этажей.Подробнее

  Блок Индия | 15″ datetime=»2021-04-21 18:36″> 21 апреля 2021 года | Оставить комментарий

• LOHA создает студенческий жилой комплекс Westgate1515 в Лос-Анджелесе

  Архитектурное бюро LOHA включило террасы и крытые балконы в черно-белое студенческое здание, занимающее целый квартал в Западном Лос-Анджелесе. Подробнее

  Дженна Макнайт | 19 апреля 2021 года | Оставить комментарий

• SO-IL строит жилой комплекс доступного жилья в Лас-Америкас в Мексике

  Нью-йоркская фирма SO-IL завершила строительство этого невысокого, но с высокой плотностью населения доступного жилья в Леоне, Мексика, с квартирами, расположенными вокруг дворов.Подробнее

  Джейн Энглфилд | 15 апреля 2021 года | Оставить комментарий

• Charged Voids завершает строительство студенческого общежития в Чандигархе, сообщил Ле Корбюзье

  Индийская архитектурная студия Charged Voids спроектировала студенческий квартал в пригороде Чандигарха с ярко окрашенными поверхностями и колоннами, напоминающими архитектуру новаторского модерниста Ле Корбюзье.Подробнее

  Алин Гриффитс | 23 марта 2021 г. | Оставить комментарий

• UNStudio проектирует многоквартирный дом в Мюнхене с реконфигурируемым интерьером

  Амстердамская компания UNStudio представила свой жилой дом Van B в Мюнхене, который будет иметь съемные мебельные модули, чтобы его квартиры можно было реконфигурировать. Подробнее

  Джеймс Паркс | 18 февраля 2021 г. | Оставить комментарий

• Владимир Радутный Architects обернул корпус Чикаго гофрированной сталью

  Владимир Радутный Architects создал многоквартирный жилой дом на выставке W Rice в Чикаго в 2016 году, облицованный гофрированной стальной обшивкой, разделенной террасами.Подробнее

  Том Рэйвенскрофт | 11 февраля 2021 года | Оставить комментарий

• RIBA «откровенно шокирована» планом снятия облицовки в размере 3,5 млрд фунтов стерлингов

  Королевский институт британских архитекторов раскритиковал британское правительство за его «наивное» решение финансировать только удаление облицовки в стиле Гренфелл на домах определенной высоты. Подробнее

  Блок Индия | 11 февраля 2021 | Оставить комментарий

• Окна перемежают бетонный фасад с разметкой досками DL1310 в Мехико

  Нью-Йоркская архитектурная студия Young & Ayata и офис Michan Architecture в Мехико совместно работали над DL1310, многоквартирным домом с открытым бетонным фасадом.Подробнее

  Блок Индия | 9 февраля 2021 года | Оставить комментарий

• Неправильно уложенные кубы образуют внешний вид многоквартирного дома ODA в Дамбо

  Архитектурная компания ODA завершила строительство жилого дома в Бруклине с фасадом, состоящим из нерегулярно уложенных ящиков из бетона и стекла. Подробнее

  Дженна Макнайт | 2 февраля 2021 г. | Оставить комментарий

• Обтекаемые башни «Smart Deco» служат центром развития движения Полларда Томаса Эдвардса

  Поллард Томас Эдвардс завершил застройку на 300 домов на северо-востоке Лондона, состоящую из двух невысоких блоков с внутренним двором и трех башен, облицованных контрастными полосами панелей коричневого цвета и цвета слоновой кости.Подробнее

  Алин Гриффитс | 18 января 2021 г. | Оставить комментарий

• Zaha Hadid Architects проектирует студенческое общежитие с дорожкой на крыше в Гонконге

  Дорожка на крыше сформирует основной маршрут для строительства студенческого общежития Гонконгского университета науки и технологий, который архитекторы Zaha Hadid Architects и Leigh & Orange строят в Clear Water Bay.Подробнее

  Лиззи Крук | 7 января 2021 г. | Оставить комментарий

• «Архитектура» строит два семейных дома шестиметровой ширины

  Узкий участок в Любляне стал домом для двойного кирпичного дома, пары подходящих семейных резиденций, спроектированных словенским офисом Arhitektura. Подробнее

  Эми Фрирсон | 30 декабря 2020 г. | Оставить комментарий

• Dezeen Weekly

  Dezeen Weekly

  Прогнозы о том, как коронавирус повлияет на жилые помещения открытой планировки, в сегодняшнем информационном бюллетене Dezeen Weekly

  В последнем выпуске нашего информационного бюллетеня Dezeen Weekly рассказывается, что основатель The Modern House Альберт Хилл утверждает, что пандемия коронавируса изменила тенденцию к жизни с открытой планировкой.Подробнее

  Карен Андерсон | 17 декабря 2020 г. | Оставить комментарий

• Фредман Уайт завершает строительство квартир на улице Напье в Мельбурне

  Архитектурное бюро Фредман Уайт построил жилой дом в районе Фицрой Мельбурна, отделав его интерьеры блестящими латунными вставками. Подробнее

  Наташа Леви | 14 декабря 2020 | Оставить комментарий

Десять современных гостиных со спокойным интерьером

Десять строящихся супервысоких небоскребов от всемирно известных архитекторов

SOM построит сверхвысокий небоскреб на месте Grand Hyatt New York Трампа

Ричард Роджерс уравновешивает свое последнее здание над виноградником Прованса

Moxon Architects реконструируют викторианскую террасу с затонувшим садом и интерьером в стиле минимализма

Офис напротив предлагает превратить Капитолий США в «крепость для защиты демократии»

Studio Puisto балансирует черную хижину на тонкой колонне в финском лесу

В сегодняшнем еженедельном информационном бюллетене Dezeen Weekly

представлена ​​клавиатура в форме сот.

Dezeen Awards

Dezeen Jobs

{{category}}

{{carousel_title}}

Продуманный дизайн позволяет создать качественное доступное многоквартирное жилье

Девелоперы, строящие доступное жилье, сталкиваются с множеством препятствий: сложные программы субсидий, дорогая рабочая сила и материалы, обременительные местные правила землепользования и, конечно же, сопротивление населения.Соседние жители часто опасаются, что дешевое жилье будет некрасивым и будет состоять из громоздких квадратных структур с дешевыми фасадами. Но хотя застройщики доступного жилья имеют жесткие бюджетные ограничения, существуют стратегии, которые позволяют им строить квартиры, которые визуально привлекательны и предлагают комфорт и удобство для своих жителей, при этом удовлетворяя все основные требования безопасного и здорового жилья.

В этой статье мы исследуем стратегии экономии затрат на три компонента здания: внешнюю оболочку, интерьер и услуги.Это четвертая и последняя статья в нашей серии статей о том, как инновации в дизайне и строительстве могут снизить стоимость многоквартирного жилья.

Подарите обществу хороший фасад

Фасад (или внешние стены) здания — это его общественная идентичность, намекающая на жизнь за окнами. В совокупности оболочка и конструкция, включая фасад здания, окна и двери, составляют от 25% до 30% общих затрат (часть затрат по проекту состоит из строительных материалов и рабочей силы).

Фасад — это самый большой тепловой барьер в здании, определяющий, как воздух входит и выходит, и определяет расходы на отопление и охлаждение. Таким образом, он играет важную экологическую роль. И редко бывают излишества, которые можно удалить с корпуса и конструкции для снижения затрат. Вместо этого сосредоточение внимания на экономии формы и выборе материалов открывает самые большие возможности для достижения баланса между затратами и рабочими характеристиками.

Стратегия 1. Упростите фасады, создавая вариации с помощью больших ходов, цветов и материалов

Фасадные материалы должны быть прочными, привлекательными и соответствовать экологическим требованиям.Руководства по дизайну часто требуют сочетания материалов или поощряют прорывы и другие формы манипуляции с фасадом для создания вариаций. Но эти особенности часто делают строительство более дорогостоящим из-за увеличения длины фасада и увеличения сложности (короче говоря, чем больше пролетов, тем больше углов, где материалы должны встречаться).

Более экономичный способ создания динамических фасадов — объединить простые, обычные фасады с несколькими большими «движениями» (визуальными сдвигами) и смесью более дорогих и более дешевых материалов.Уютный вход или наклонная внешняя стена создают визуальный интерес без существенного увеличения сложности и длины фасада. В некоторых проектах материалы, обычно не связанные с жилищным строительством (например, гофрированный металл), позволяют сэкономить средства. В других случаях для большей части фасада используется более дешевый материал, в то время как первый этаж или другой ключевой элемент имеет другой материал, чтобы отличить его.

Эффективным примером фасада из смешанных материалов является One Flushing, проект доступного жилья на 230 квартир в Квинсе, штат Нью-Йорк.Y. Фасад длиной 400 футов разделен на восемь сегментов, отличающихся небольшими изменениями кирпичного тона и текстуры. Пилообразные сегменты создают дополнительную глубину и пространство в квартирах вдоль фасада, выходящего на улицу, что позволяет использовать различные типы квартир (студии, апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями), не увеличивая при этом значительную длину фасада. Другие внешние стены представляют собой прямые, плоские стены, которые пересекаются под прямым углом. ¹

Стратегия 2: Строительство за пределами площадки и новые материалы заслуживают изучения, но не серебряные пули

Было много шума о строительстве за пределами строительной площадки, термин, который относится как к модульным домам, так и к элементам с плоской упаковкой, таким как структурные изолированные панели.Строительство вне участка сулит большие выгоды (более качественное строительство, сокращение сроков и более низкие затраты), но оно не широко используется для многоквартирного дома в США, за исключением некоторых из самых дорогих прибрежных рынков.

Разработчики

Apartment отметили несколько проблем, связанных с использованием этих методов. Во-первых, нужно время, чтобы адаптироваться к новым процессам; большинство разработчиков ожидают затрат на обучение в своих первых проектах и ​​часто опасаются отказываться от проверенных методов. Во-вторых, строительство за пределами площадки — это региональный бизнес; перемещение сторонних компонентов на большие расстояния обходится дорого.В-третьих, модульная конструкция более эффективна для небольших квартир, таких как студии или комнаты в общежитии, чем для больших квартир. Наконец, строительство за пределами строительной площадки требует подмостков и места для крана и модулей рядом со строительной площадкой, что может быть проблематичным в густонаселенных городских условиях.

В рамках разговора о строительстве за пределами строительной площадки также растет интерес к использованию альтернативных деревянных изделий, таких как перекрестно-клееная древесина (CLT), конструкционная деревянная продукция, изготовленная путем склеивания нескольких перпендикулярных слоев деревянных плит вместе.Ожидается, что версия Международного строительного кодекса 2021 года расширит использование альтернативных деревянных изделий для более высоких зданий. Примеры из других стран показывают, что использование альтернативных деревянных изделий может сократить сроки строительства, поскольку они позволяют производить больше заводских сборок и сокращают затраты на внутреннюю отделку. Однако с учетом текущих затрат инновации в жилищном секторе по рыночным ценам могут предшествовать значительному использованию альтернативных древесных материалов в доступном жилье.

Создание более эффективного и экономичного интерьера

Планировка квартиры — фундамент работоспособного жилого дома.В большинстве проектов используется набор стандартных блочных планов для повышения эффективности проектирования и строительства. Идеи повышения эффективности юнитов редко бывают новаторскими, но при развертывании в здании небольшие изменения могут сделать юниты более пригодными для жизни и эффективными. Многие застройщики также отметили, что интерьеры часто являются областью близорукого сокращения затрат: снижение качества отделки и бытовой техники не экономит много денег и может снизить долговечность и качество окружающей среды.

Стратегия 1: Разработка компоновки и размеров блока для гибкости и эффективности

Ряд небольших настроек можно объединить, чтобы сделать юниты более эффективными.Внутри единиц площади, предназначенные для многократного использования, могут заменить пространство, предназначенное для обращения. Студии и однокомнатные квартиры можно планировать без прихожих и холлов. Пространства должны быть гибкими — мебель, а не стены, можно использовать для различения частей помещения. Кухни и ванные можно выровнять по единой «мокрой» стене, где сосредоточена сантехника. Двери и стены можно зарезервировать для разделения пространств, требующих уединения, таких как ванные комнаты и спальни. По возможности количество внутренних углов можно уменьшить, чтобы упростить и ускорить оформление интерьера.

Эти настройки могут позволить застройщикам разместить больше квартир в одном здании. Макет модели на рисунке 2 показывает, как регулировка ширины блока на два фута уменьшает площадь фасада на единицу примерно на 20 квадратных футов, а площадь коридора — примерно на 10 квадратных футов в обычном здании с коридором с двойной загрузкой. С более эффективными размерами блоков на площадке можно разместить больше блоков. ²

Решение о том, какие удобства включить в отдельные блоки и что может быть общим в здании, зависит как от нормативных требований, так и от условий местного рынка.В немногих квартирах на Манхэттене есть прачечная или даже прачечная в зданиях, потому что места слишком дороги, а местных прачечных предостаточно. В менее дорогих городах услуги прачечной входят в стандартную комплектацию. На некоторых рынках разработчики могут найти возможности для совместного использования удобств, которые могут позволить умеренное сокращение размера единицы, например, уменьшение пространства в шкафу в помещении в пользу общего хранилища.

Стратегия 2. Повторное использование проектов, изменение планов этажей и сокращение затрат

Разработчики уже полагаются на повторяющиеся компоновки блоков для создания более эффективных проектов и упрощения процесса строительства для подрядчиков.Обычно такое повторение обеспечивает единообразие, но разработчики могут работать с архитекторами, чтобы более творчески использовать повторяющиеся элементы и типы зданий, не добавляя сложности. Например, вращение и зеркальное отображение можно использовать в масштабе здания или объекта для создания вариаций с небольшими затратами.

Для предлагаемого проекта многоквартирного дома в Луисвилле, штат Кентукки, OJT проектирует одно четырехэтажное здание, которое трижды меняют и повторяют, чтобы сформировать общую застройку. В совокупности здания создавали отчетливую грань с каждой стороны блока, обеспечивая при этом преимущества стандартного набора чертежей и повторяющегося процесса строительства. ³

Стратегии повышения эффективности обслуживания зданий

Основные услуги здания — лифты, механические, электрические и водопроводные — не выглядят привлекательными, но необходимы. К тому же они дорогие. Использование передового опыта в области сантехники (например, штабелирование и стандартизация кухонь и ванных комнат) и разработка планировок зданий с эффективным использованием лифтов могут помочь контролировать расходы на услуги.

Решения об услугах имеют последствия, выходящие за рамки первоначальных капитальных затрат.Стандарты экологического строительства могут изначально стоить дороже, но могут снизить долгосрочные эксплуатационные расходы. Они также влияют на здоровье и качество жизни арендаторов — важные результаты для ориентированных на миссию организаций, которые занимаются строительством доступного жилья. Выбор систем требует компромисса между стоимостью, качеством и экологическими характеристиками; Задача состоит в том, чтобы найти подходящий набор систем с учетом стоимости и приоритетов проекта.

Стратегия 1. Объединение, стандартизация и упрощение

Соблюдение основных передовых методов работы с сантехникой может помочь контролировать расходы.При проектировании блока вертикальное штабелирование «мокрых» стен для кухонь и ванных комнат и их размещение вплотную друг к другу снижает сложность и стоимость сантехники.

Лифты — тоже дорогостоящая статья бюджета проекта. Строительные нормы и правила определяют, когда требуются лифты; как правило, здания выше трех этажей и / или более 12 квартир. В некоторых случаях преимущества строительства более крупного проекта с лифтами оправдывают дополнительные затраты. Для некоторых небольших проектов можно уменьшить количество лифтов или отказаться от них, но при этом создать доступное здание.Например, в здании с одной лестницей четыре блока окружают одну центральную лестницу. Квартиры на первом этаже доступны, и, имея не более трех этажей, 12-квартирное здание может иметь большую часть своего пространства, предназначенного для проживания, а не для циркуляции.

Стратегия 2: Создание долгосрочной экономии за счет инвестиций в экологические показатели

Многие некоммерческие организации, занимающиеся доступным жильем, хотят инвестировать в высокоэффективные ограждающие конструкции, HVAC и водопроводные системы, которые могут снизить долгосрочные эксплуатационные расходы.Государственные программы доступного жилья могут дополнительно стимулировать такие инвестиции — например, с помощью балльной системы, используемой для распределения налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC).

По оценкам нескольких разработчиков, хотя высокопроизводительные системы могут стоить на 3–5% больше, снижение эксплуатационных расходов со временем компенсирует эти расходы. Однако как первоначальные затраты, так и будущая экономия могут значительно варьироваться в зависимости от проекта, что усложняет принятие решений разработчиками. Более того, эксплуатация высокопроизводительных зданий требует разного поведения со стороны управляющих зданиями и жителей.

Долгосрочные экологические аргументы в пользу высокоэффективных зданий очевидны, и зачастую экономия имеет смысл. Но застройщикам доступного жилья нужно больше возможностей для обмена передовым опытом и данными о показателях строительства, чтобы выбрать правильную систему для своего проекта.

Повышение доступности квартир

Несмотря на то, что не существует серебряной пули для решения проблемы затрат в многоквартирном строительстве, интервью, проведенные с застройщиками, подрядчиками и архитекторами, позволяют предположить несколько факторов, которые могут помочь проектным группам предоставлять высококачественные, экологически ответственные квартиры по более доступным ценам.

Очень важна тесная координация всей проектной группы на протяжении всего процесса. Убедившись, что все члены команды согласны с целями проекта (качество жизни арендаторов, экологические показатели и доступность), команда сохраняет единство при возникновении проблем и проблем. Сотрудничество также создает основу для обмена передовым опытом в области новых строительных технологий, материалов и систем.

Практики, сокращающие сроки разработки, напрямую приводят к экономии затрат. Такие решения, как частая работа с доверенными партнерами, инвестирование в предварительные исследования для предотвращения неизвестных и частичное изготовление за пределами объекта, могут снизить затраты без ущерба для качества.

Даже лучшая проектная и строительная группа имеет ограниченные возможности по повышению доступности жилья, если местная политическая среда создает ненужные препятствия. Директивным органам необходимо лучше понимать, как строительные нормы и правила и законы о зонировании влияют на дизайн и строительство квартир. Как было установлено ранее в этой серии, особого рассмотрения заслуживают три типа нормативных изменений:

• Снижение требований к парковке . Требование меньшего количества парковочных мест во дворе — один из самых мощных рычагов снижения затрат на строительство многоквартирных домов.В городах и микрорайонах с надежной системой общественного транспорта сокращение требований к парковке в законах о зонировании должно стать первоочередной задачей.
• Зонирование не должно препятствовать реализации проектов с эффективным размером . Проектирование здания из 20 квартир почти так же сложно и дорого, как проектирование здания из 100 домов. Распределение фиксированных затрат на проектирование на большее количество квартир снижает удельные затраты. Однако правила зонирования, такие как максимальная высота здания и соотношение этажей к площади, часто ограничивают возможность застройщика строить более крупные и экономически эффективные здания.Местные органы власти должны следить за тем, чтобы законы о зонировании позволяли доступным проектам «заканчиваться».
• Сделайте процесс разработки короче, проще и прозрачнее . Местные органы власти, которые хотят поощрять строительство доступного жилья, должны разрешать строительство квартир по праву, а не требовать дискреционных разрешений. Укорочение, упрощение и прозрачность процессов обзора проектов поможет миллионам домохозяйств с низким и умеренным доходом лучше позволить себе достойное жилье.

Высокая стоимость строительства доступного жилья отражает выбор политики федерального правительства, правительства штата и местного самоуправления. Строительство безопасных, здоровых и привлекательных квартир при меньших затратах возможно, но для этого потребуется более эффективная политика.

JJ Carroll Реконструкция | МАСС Дизайн Группа

Проект реконструкции JJ Carroll продвигает видение 2Life Communities, чтобы все пожилые люди имели возможность стареть в обществе. Число пожилых людей в Бостоне растет — согласно городскому отчету Boston 2030 , количество пожилых семей увеличится на 53% в период с 2010 по 2030 год.В сочетании с этим спросом многие пожилые жители не имеют финансовых ресурсов, необходимых для базового уровня жизни, при этом Массачусетс занимает второе место после Миссисипи среди штатов с наибольшим разрывом между средним доходом пожилого человека и суммой денег, необходимой для базового уровня жизни. жизнь. Сообщество доступного жилья для пожилых людей, состоящее из 142 квартир, стремится удовлетворить эту потребность с помощью стратегий проектирования, которые помогут жителям жить лучше и дольше. Компания MASS работала с сообществами 2Life и существующими жителями JJ Carroll для разработки модели жилья с высокой плотностью застройки, в которой приоритет отдается связям жителей и общественной деятельности, связанной со старением.Традиционный жилой дом с двойным коридором был пересмотрен, чтобы создать кластеры единичных «кварталов» с пятью-восемью квартирами, которые соединяются в центральной зоне общественного пространства программы. Эта структура создает возможности для значимого общественного программирования в различных масштабах и увеличивает доступ к зеленым насаждениям и естественному освещению.

Помимо предоставления столь необходимого доступного жилья, проект включает коммерческие помещения, общественный центр здоровья и более 15 000 квадратных футов общедоступных открытых пространств.Джей Джей Кэрролл приветствует сообщество в целом через программирование между поколениями и игровое пространство, олицетворяющее стремление сообществ 2Life уменьшить изоляцию и одиночество среди пожилых людей и соединить их с преимуществами сообщества.

Расположение: Бостон, Массачусетс, США

Год: 2019 г.

Статус: В ходе выполнения

Размер: 142 квартир / 180000 кв.футов.

Программа: 142 доступного жилья с ограничениями по возрасту, а также поликлиника, коммерческие помещения и общественные места.

Услуги: Видение и планирование, Архитектурное проектирование, Строительное управление

Клиентов:
2Life Сообщества

Партнеров:
Petersen Engineering,
Stantec,
RSE Associates

Комиссия по перепланировке рассмотрит предложение по проектированию доступного жилья в Switchyard Park

Bloomington, Ind.- Недвижимость, прилегающая к новому парку Switchyard в городе Блумингтон, будет преобразована в доступное жилье и коммерческие площади. Городская комиссия по перепланировке (RDC) рассмотрит предложенный проект доступного жилья на своем заседании в понедельник, 29 июня, в 17:00. RDC приобрела участок площадью 1,5 акра у восточного входа в парк, чтобы помочь организовать застройку рядом с парком таким образом, чтобы поддержать долгосрочные цели сообщества. Компании RealAmerica из Индианаполиса предлагают превратить 1730 South Walnut Street в Retreat @ the Switchyard, четырех- или пятиэтажный жилой дом, предлагающий 50 квартир с одной, двумя и тремя спальнями и 3000 квадратных футов коммерческих площадей. на первом этаже.От 20 до 25 процентов жилых домов будут предложены клиентам Stone Belt, некоммерческой организации, которая предоставляет ресурсы и поддержку для людей с ограниченными возможностями, а остальные квартиры будут доступны для жителей, получающих от 50 до 80 процентов среднего дохода по региону (AMI). . Доступность жилых единиц будет обеспечена минимум на 99 лет.

Компания, сертифицированная WBE, из Индианаполиса, RealAmerica, была выбрана из 10 застройщиков, ответивших на запрос информации (RFI) от 6 ноября 2019 года.В RFI запрашивались предложения по разработке проекта, который бы максимально использовал близость участка к парку и поддерживал общественные ценности, включая долгосрочное доступное жилье для традиционно недостаточно обслуживаемых слоев населения с низкими доходами. RFI также стремился к развитию розничной или коммерческой недвижимости на первом этаже, чтобы предоставить дополнительные услуги для жилищного строительства и дополнить существующие розничные / коммерческие предприятия и прилегающий вход в Switchyard Park.

«Я очень рад, что рядом с парком выстроится второй комплекс высококачественного и доступного жилья, чтобы привлечь больше жителей», — сказал мэр Джон Гамильтон.«Switchyard Park — это общественное достояние, которым может наслаждаться каждый. The Retreat станет прекрасным местом для жизни и поможет управлять преобразованием соседнего района ».

RealAmerica предлагает сотрудничать с Stone Belt для поиска финансирования развития Retreat @ Switchyard в рамках программы налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC), администрируемой Управлением жилищного строительства и общественного развития штата Индиана. Каждая квартира будет обставлена ​​современными удобствами, бесплатным Wi-Fi, патио или балконом; 10 процентов единиц будут оборудованы приспособлениями для людей с ограниченными физическими возможностями.В предложении также описаны общие помещения, включая общую комнату, фитнес-центр, компьютерный зал, мытье для собак, игровую площадку, велосипедные стойки и офисные помещения для социальных работников Stone Belt. RealAmerica предлагает сотрудничать с городскими властями в поиске местного архитектора для проектирования здания и подходящих арендаторов для оставшихся коммерческих площадей на первом этаже.